2024年土地法に基づく土地紛争の解決：義務的和解、三つの訴訟ルートと選択戦略

土地紛争は、ベトナムにおける民事紛争の中で最も大きな割合を占め、かつ最も長期化・高コスト化しやすい類型です。一見単純な境界紛争でも、基礎レベルの和解、二審級の裁判、さらに監督審を経て何年もかかることがあります。土地法（法律第31/2024/QH15号、2024年8月1日施行）は、第235条及び第236条において紛争解決の道筋を再編し、和解のチャネルを拡充するとともに、事業者にとって全く新しい選択肢である商事仲裁を追加しました。最初の段階で正しい道筋を選ぶこと——どこで和解するか、どの機関に申立てるか、どのような証拠を準備するか——が、事件の結果と費用の大部分を決定づけます。

企業及び個人を土地使用権紛争において代理してきた経験に基づき、HTIC法律事務所は以下に、新しい手続の全体像と、いかなる手続を開始する前にも行うべき戦略的検討を分析します。

Mục 01第235条に基づく土地紛争の和解：訴訟の前に課される義務的ステップ

2024年土地法第235条は、複数の和解方式を定めています。当事者間の自主的和解、基礎和解法令に基づく基礎レベルでの和解、商事調停法令に基づく商事調停、そして紛争地の所在する社（コミューン）レベル人民委員会における和解です。このうち、社レベル人民委員会における和解は特別な位置を占めます。第236条に基づき権限ある国家機関が紛争を解決する前に、当事者は社レベル人民委員会における和解を経なければなりません。これは「誰が土地使用権を有するか」を争う紛争についての義務的な手続要件であり、このステップを飛ばすと、訴え提起の要件を満たさないものとして裁判所から訴状が返還されます。

ここでは繊細な区別が必要です。「土地に関連する」あらゆる紛争が社レベルの和解を要するわけではないからです。確立した裁判実務によれば、土地使用権に関する取引をめぐる紛争（譲渡契約・手付（デポジット）・土地使用権の相続・夫婦共有財産である土地使用権の分割をめぐる紛争）は、社レベル人民委員会での和解を義務付けられず、この義務は「誰が当該土地の使用権を有するか」を争う紛争にのみ適用されます。紛争類型の判断を誤ると、不要な和解手続に数か月を費やすか、受理を待った末に訴状を返還されるという、正反対でいずれも高くつく二つのシナリオを招きます。もう一つの注目すべき新規定として、和解が成立し、境界・面積・土地使用者の現状に変更が生じる場合、当事者は30営業日以内に和解結果を承認する文書を権限ある機関に送付し、登記及び証明書の交付を行わなければなりません——和解の成立は、この登記手続によって「確定」されて初めて完全な効力を持ちます。

Mục 02第236条：三つの訴訟ルートとその選択

和解が不成立の場合、第236条は土地の書類の状況に応じて管轄を振り分けます。当事者が証明書（権利証）又は法定の土地使用権に関する書類のいずれかを有する場合、及び土地に付着する財産をめぐる紛争の場合、管轄は人民裁判所にあります。当事者が証明書も法定書類も有しない場合、当事者は、権限ある人民委員会への解決申立て、又は民事訴訟手続による裁判所への提訴のいずれかを選択できます。人民委員会ルートを選択し、その解決決定に不服がある場合でも、上級機関への不服申立て、又は当該決定に対する行政訴訟の提起が可能です。二つのチャネルの並存は計算を要します。人民委員会ルートは境界・現状に関する小規模紛争では通常より迅速かつ低コストであり、裁判所ルートは証拠関係が複雑で、完全な強制執行力を持つ判決が必要な事案に適しています。

2024年土地法の画期的な点は、土地に関連する商事活動から生じる当事者間の紛争について、ベトナム商事仲裁の管轄を追加したことです。企業にとって——例えば工業団地内の土地転貸借契約や土地上の事業協力契約をめぐる二社間の紛争——仲裁は、迅速性（一審制・終局的仲裁判断）、事業情報の秘密保持、当該分野に精通した仲裁人を選任できる点で優位性があります。前提条件は有効な仲裁合意の存在です。したがって、土地要素を含む契約のドラフト段階から、仲裁条項の挿入を、惰性で写される雛形条項としてではなく、戦略的決定として検討すべきです。

Mục 03証拠が結果を決める：準備すべき資料

いずれのルートを選んでも、土地紛争は土地の由来と使用経過に関する証拠によって決せられます。強力な資料一式には通常、各時期の証明書又は土地の由来に関する書類、歴次の測量にわたる地籍図及び筆の抄本、土地使用税の納付領収書、土地上の財産に関する資料、地元の高齢の証人の供述、現地での測量・鑑定の結果が含まれます。当事務所の訴訟経験は、証拠を早期に「凍結」することの価値を示しています。相手方が境界を変更する前に現状を記録する執行吏証書（ヴィバン）を作成すること、行政単位の再編を経て資料が散逸する前に地籍資料の謄本を請求することなどです。特に、2025年7月1日から二層制地方政府モデルが運用されて以降、地籍資料は各レベル間で引継ぎ・統合が進められており、抄本・謄本を早期に取得しておくことが、移行期における情報断絶リスクの回避につながります。

戦略の重要性を示す一例を挙げます。企業Aは世帯Bから生産用地2,000㎡の譲渡を受けましたが、その後、隣接世帯が旧地図と新地図の境界の相違を理由に境界沿いの120㎡について紛争を提起しました。急いで120㎡の返還を求めて提訴すれば、企業Aは社レベルの和解を経て「誰が土地使用権を有するか」の訴訟を何年も追行しなければなりません。弁護士が提案したのは並行方式でした。土地登記機関に対し行政手続による境界の訂正・再確定を請求し（大幅に迅速）、同時に訴訟資料を予備策及び交渉のテコとして準備しておくというものです。事件は4か月後、社における和解成立調書により終結し、費用は完全な訴訟シナリオのごく一部で済みました。

Mục 04HTICの土地紛争解決サービス

HTIC法律事務所は、紛争の各段階に応じた包括的サービスを提供しています。資料の評価と紛争類型の正確な判定、社レベル人民委員会における和解への代理出席、訴状の作成と裁判所又は仲裁廷における訴訟代理、判決・仲裁判断取得後の執行及び変動登記です。企業クライアント及び外国投資家に対しては、予防段階を特に重視しています。取引前の土地使用権に関する法務デューデリジェンスと、契約における紛争解決条項の設計です——最良の紛争とは、起こらない紛争だからです。サービスの詳細はHTICの不動産弁護士のページをご覧ください。

Mục 05よくあるご質問

社レベル人民委員会での和解はどのくらいかかりますか。出席は義務ですか。

社レベル人民委員会における和解手続は、申立受理日から法定期限内に実施され、通常30日を超えません。適法に2回招請された当事者が故意に欠席し続けた場合、和解は不成立とみなされ、申立人は第236条に基づき権限ある機関に事件を持ち込む要件を満たします。したがって、相手方の和解「回避」戦術によって事件が止まることはありません。

土地譲渡契約の紛争は、提訴前に社での和解が必要ですか。

必要ありません。社レベル人民委員会における和解義務は、誰が土地使用権を有するかを争う紛争にのみ適用されます。譲渡契約・手付の効力や履行をめぐる紛争、土地使用権の相続紛争は、管轄裁判所に直接提訴できます。

企業は土地関連紛争について仲裁を選択すべきですか。

紛争が商事活動から生じ、当事者双方が事業主体である場合は、真剣に検討する価値があります。仲裁は迅速・秘密保持・終局的です。ただし、仲裁の管轄はすべての土地紛争に及ぶわけではありません——個人間の純粋な土地使用権紛争は、依然として裁判所又は人民委員会の管轄です。仲裁条項の起草は、合意の無効を避けるため弁護士のレビューを受けるべきです。

Mục 06HTIC法律事務所へのお問い合わせ

土地紛争に直面している場合、又は大型取引の前にリスクを予防したい場合は、HTIC法律事務所にご相談ください。案件・プロジェクトごとの固定料金見積り——ホットライン +84 379 044 299。