2023年住宅法に基づくマンションの2%維持修繕基金:誰が支払うのか、何に使われるのか、基金引継ぎをめぐる紛争

マンションの2%維持修繕基金は、ベトナムにおけるマンション運営で最も根深い紛争の原因の一つです。一見単純なこの数字の背後には、大規模プロジェクトでは数百億ドンに達し得る共有資産が存在し、開発業者・管理組合・居住者の間で管理権をめぐる対立を生みます。2023年住宅法(法律第27/2023/QH15号、2024年8月1日施行)は、維持修繕基金に関する規定を承継しつつ一層明確化し、当該基金の管理と目的に沿った使用を厳格化することを目指しています。

本稿では、2023年住宅法第152条および関連規定に基づく維持修繕基金の法的性質を分析し、誰が支払うのか、基金が何に使われるのか、そして開発業者および管理組合が回避すべきリスクを明らかにします。

Mục 0101. 2%維持修繕基金の性質と支払義務者

2023年住宅法第152条によれば、開発業者が販売又はリース購入に供するマンション内の住戸その他の面積について、買主又はリース購入者は、当該住戸又は面積の価値の2%に相当する維持修繕基金を支払わなければなりません。この金額は買主が支払う販売代金又はリース購入代金に算入され、契約に明記されます。この2%の性質は、販売時点で形成され、建物の全ライフサイクルを通じて共有部分の維持修繕のために留保される、建物の共有基金です。

見落とされがちな点は、開発業者自身の拠出義務です。開発業者が販売・リース購入に供さず保有している住戸・面積、又はマンションを使用に供するための引渡時点までに販売・リース購入されていない住戸・面積については、開発業者が当該面積に対応する2%の維持修繕基金を支払わなければなりません。この規定は、開発業者が事業のために多くの面積を保有しながら建物共有基金への拠出義務を免れる事態を防止します。

Mục 0202. 維持修繕基金は何に使え、何に使えないか

これは中核的論点であり、紛争の大半の発端でもあります。2023年住宅法は、維持修繕基金を、マンション総会で承認された維持修繕計画に従い、マンションの共有部分に属する項目・設備の維持修繕および交換のためにのみ使用できると定めています。すなわち、当該基金は、耐力構造、エレベーター設備、ポンプ、消防設備、共用給排水設備といった共有部分のために供されるものであって、各住戸の専有部分のためのものではありません。

同様に重要なのは、マンション管理組合が維持修繕基金をマンションの管理運営その他の目的に使用してはならない旨を法律が明確に定めている点です。これは、混同されやすい二種類の費用の重要な分水嶺です。すなわち、維持修繕基金(一回限りの2%基金、共有部分の修繕・交換に使用)と、管理運営費(毎月定期的に支払い、警備・清掃・エレベーター運転・共用照明に使用)です。維持修繕基金を月々の運営費の補填に充てることは目的外使用であり、管理組合に最も多く見られる違反の一つです。

Mục 0303. 維持修繕基金の管理と引継ぎ:紛争が最も多発する場面

初期段階では、維持修繕基金は開発業者が暫定的に管理します。マンション総会が管理組合を選出した後、開発業者は、維持修繕基金を発生したすべての利息とともに、規定に従って管理組合へ引き継ぐ責任を負います。実務では、これが紛争の火種となっています。多くの開発業者が引継ぎを遅延させ、不足したまま引き継ぎ、又は引継ぎ前に基金の一部を使用しており、長期の異議申立てや、さらには強制回収措置の適用に至っています。

問題の規模を数値例で把握すると、平均価値1戸20億ドンの500戸のマンションでは、維持修繕基金は概ね2%×20億ドン×500=200億ドンとなります。これほど大きな金額については、引継過程・口座明細・発生利息の厳格な管理が極めて重要です。居住者および管理組合は、損失を防ぐため、引渡時点における基金残高・預金利息・(もしあれば)支出済額に関する完全な証憑の提供を開発業者に求めるべきです。

Mục 0404. 基金使用における透明性の原則と弁護士の助言

2023年住宅法は財務の透明性の原則を強調しています。維持修繕基金の使用は、有効な請求書・証憑を伴い、マンション総会に報告されなければなりません。これは、管理組合が恣意的に支出し又は共有基金から利得を得ることを防ぐための内部監督の仕組みです。重要な支出はすべて、承認された維持修繕計画および公開された修繕業者選定手続に結び付けられるべきです。

助言の観点から、弁護士は通常三点を勧めます。開発業者には、維持修繕基金専用の口座を開設し、区分経理を行い、期限内に引き継ぐことで法的・信用上のリスクを回避すること。管理組合には、明確な収支規程を整備し、証憑を保管し、定期的に報告することで濫用の嫌疑から自らを守ること。居住者には、マンション総会に参加し維持修繕基金の財務報告の公開を求めること——これは各人が監督する権利を有する共有財産だからです。

Mục 0505. よくある質問

開発業者が維持修繕基金の引継ぎを遅延した場合、居住者は何をすべきか

管理組合が設立された後に開発業者が維持修繕基金を引き継がない又は不完全に引き継ぐ場合、管理組合および居住者は管轄国家機関の介入を求めることができ、法律は維持修繕基金の引継ぎを強制する措置を定めています。引き継ぐべき金額を証明する完全な書類を準備することが、回収可能性を左右する決定的要因です。

維持修繕基金は居住者の専有住戸内の修繕に使えるか

使えません。維持修繕基金はマンションの共有部分にのみ使用できます。各住戸の専有部分の範囲内の修繕・維持は、当該住戸の所有者の責任および費用負担であり、共有の維持修繕基金から支出することはできません。

Mục 0606. 維持修繕基金の専用口座と預金利息

維持修繕基金は長期にわたり保管される多額の資金であるため、法律は当該基金を区分管理し、信用機関の口座に預け入れ、規定に従い利息を生じさせることを求めています。発生した預金利息は共用のため維持修繕基金に組み入れられ、開発業者や管理組合の個々の構成員に帰属するものではありません。これは居住者が監督の際にしばしば見落とす重要な点です。2%の元本のみならず利息も透明に経理され、完全に引き継がれなければなりません。

引継ぎ紛争においては、引渡時点における元本残高に利息を加えた額を正確に確定することが、開発業者に正確かつ完全な引継ぎを求める基礎となります。新たに設立された管理組合は、基金形成の初日から引渡時点までの維持修繕基金口座の明細を求め、販売済住戸の一覧および開発業者が保有する面積と照合して、差異があれば発見すべきです。

Mục 0707. HTICによるマンションに関する法的支援

HTIC法律事務所は、2023年住宅法の規定に従い、マンション維持修繕基金の管理・引継ぎ・紛争処理について、開発業者・管理組合・居住者に助言します。HTICの不動産弁護士サービスをご参照ください。

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