Miễn giấy phép xây dựng từ 2026: Các trường hợp theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15

Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chính thức có hiệu lực, thay thế Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Một trong những nội dung được doanh nghiệp, chủ đầu tư và người dân quan tâm nhất là quy định về giấy phép xây dựng — đặc biệt là các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Dưới góc nhìn của luật sư tư vấn doanh nghiệp, HTIC phân tích các trường hợp được miễn phép, những điểm mới đáng chú ý và các lưu ý pháp lý quan trọng để tránh rủi ro khi triển khai dự án.

Mục 011. Căn cứ pháp lý và thời điểm áp dụng

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (“Luật Xây dựng 2025”): có hiệu lực thi hành từ 01/7/2026; một số quy định có hiệu lực sớm hơn (từ 01/01/2026) theo điều khoản chuyển tiếp của Luật.
• Các nghị định hướng dẫn thi hành, tiêu biểu là Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng, quy định chi tiết trình tự, hồ sơ, phân cấp cấp phép và các trường hợp miễn phép.
• Trước ngày 01/7/2026, khung pháp lý về miễn giấy phép xây dựng được áp dụng theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi Luật số 62/2020/QH14).

Mục 022. Giấy phép xây dựng là gì? Vì sao cần quan tâm việc miễn phép?

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Việc xác định đúng công trình có thuộc diện được miễn phép hay không có ý nghĩa thực tiễn rất lớn:

• Nếu khởi công khi chưa có giấy phép (trong khi luật yêu cầu phải có), chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc dừng thi công, thậm chí buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.
• Ngược lại, nếu công trình thuộc diện được miễn phép mà vẫn làm thủ tục xin phép thì gây kéo dài thời gian, phát sinh chi phí và chậm tiến độ không cần thiết.

Mục 033. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Dưới đây là các nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng, tổng hợp theo khung Điều 89 Luật Xây dựng (sửa đổi năm 2020) và các nội dung mở rộng của Luật Xây dựng 2025:

3.1. Nhóm công trình đã được kiểm soát bằng thủ tục khác

• Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách.
• Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt, dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt — nhóm được Luật Xây dựng 2025 bổ sung, do đã được kiểm soát bằng cơ chế phê duyệt riêng.
• Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định (được kiểm soát về quy hoạch, chất lượng bằng thủ tục khác nên không phải cấp phép thêm).

3.2. Nhà ở riêng lẻ và công trình quy mô nhỏ

• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết được duyệt.
• Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô nhỏ: theo định hướng của Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ, công trình cấp IV có tổng diện tích sàn dưới 500 m² thuộc diện được xem xét miễn phép, theo điều kiện cụ thể do nghị định hướng dẫn quy định.
• Ngoại lệ: công trình, nhà ở riêng lẻ nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc biệt thì vẫn phải xin phép.

3.3. Công trình hạ tầng, theo tuyến và sửa chữa, cải tạo

• Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt.
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hướng tuyến.
• Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, phù hợp quy hoạch và không làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài đối với công trình trong đô thị.
• Công trình quảng cáo, hạ tầng viễn thông thụ động… theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Lưu ý: danh mục chi tiết và điều kiện đi kèm của từng trường hợp được quy định cụ thể tại Luật Xây dựng 2025 và các nghị định hướng dẫn (Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Chủ đầu tư nên đối chiếu chính xác loại, cấp công trình và vị trí trước khi quyết định.

Mục 044. Điểm mới đáng chú ý: bỏ thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở

Một thay đổi quan trọng của Luật Xây dựng 2025 là bãi bỏ thủ tục thẩm định của cơ quan nhà nước đối với thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở. Trách nhiệm tổ chức thẩm định, kiểm soát thiết kế được giao cho chủ đầu tư sau khi dự án được phê duyệt.

Hệ quả pháp lý: thủ tục hành chính được rút ngắn, nhưng trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư và tổ chức tư vấn thiết kế tăng lên. Doanh nghiệp cần thiết lập quy trình kiểm soát chất lượng nội bộ chặt chẽ và lưu trữ hồ sơ đầy đủ để chứng minh việc tuân thủ khi có thanh tra, kiểm tra.

Mục 055. Miễn giấy phép không đồng nghĩa với miễn tuân thủ

Được miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là chủ đầu tư được tự do xây dựng. Dù thuộc diện miễn phép, chủ đầu tư vẫn phải:

• Xây dựng đúng mục đích sử dụng đất theo giấy chứng nhận và đúng quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
• Bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận; tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
• Thực hiện thông báo khởi công, quản lý chất lượng thi công và nghiệm thu theo quy định.
• Có thiết kế xây dựng tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với công trình thuộc diện phải thiết kế.

Mục 066. Quy định chuyển tiếp cho dự án dở dang trước 01/7/2026

• Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt trước ngày Luật có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện, không phải làm lại các thủ tục đã hoàn thành.
• Giấy phép xây dựng đã cấp và còn hiệu lực tiếp tục có giá trị pháp lý.
• Hồ sơ đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết tại thời điểm chuyển tiếp được xử lý theo quy định của Luật Xây dựng 2025 và nghị định hướng dẫn.

Mục 077. Lưu ý thực tiễn và rủi ro thường gặp

• Xác định sai diện “miễn phép” dẫn tới xây dựng không phép, bị xử phạt, đình chỉ hoặc buộc tháo dỡ.
• Nhầm lẫn giữa “miễn giấy phép” với “miễn tuân thủ quy hoạch, thiết kế, an toàn” — đây là hai vấn đề khác nhau.
• Đối với doanh nghiệp FDI và nhà thầu nước ngoài: bên cạnh quy định về giấy phép xây dựng, còn phải đáp ứng điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, đăng ký hoạt động và các thủ tục đầu tư liên quan.
• Cần rà soát quy hoạch, loại và cấp công trình, vị trí (đô thị hay nông thôn, khu vực đặc biệt) và đối chiếu nghị định hướng dẫn trước khi khởi công.

Mục 088. Câu hỏi thường gặp

Nhà ở riêng lẻ tại đô thị có được miễn giấy phép xây dựng không?

Về nguyên tắc, nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị — nơi đã có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết được duyệt — vẫn phải xin giấy phép xây dựng. Việc miễn phép chủ yếu áp dụng cho khu vực nông thôn, miền núi, hải đảo chưa có quy hoạch, hoặc các trường hợp đặc thù theo luật.

Công trình được miễn giấy phép có phải thông báo khởi công không?

Có. Nhiều trường hợp miễn phép vẫn phải thông báo khởi công và tuân thủ quản lý chất lượng, an toàn theo quy định. Chủ đầu tư nên kiểm tra yêu cầu cụ thể theo loại công trình.

Xây dựng không phép khi vẫn thuộc diện phải xin phép bị xử lý thế nào?

Hành vi xây dựng không phép có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc dừng thi công và khắc phục hậu quả, bao gồm khả năng buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm theo pháp luật về xử phạt trong lĩnh vực xây dựng.

Dự án đã được cấp phép trước 01/7/2026 có phải xin lại không?

Không. Giấy phép xây dựng đã cấp và còn hiệu lực, cũng như các thủ tục đã hoàn thành trước ngày Luật có hiệu lực, tiếp tục có giá trị theo quy định chuyển tiếp.

Mục 09HTIC đồng hành cùng doanh nghiệp và chủ đầu tư

Việc xác định đúng nghĩa vụ xin phép, điều kiện miễn phép và trách nhiệm mới của chủ đầu tư theo Luật Xây dựng 2025 đòi hỏi rà soát kỹ hồ sơ pháp lý dự án. Công ty Luật HTIC tư vấn trọn gói pháp lý cho toàn bộ vòng đời dự án bất động sản và xây dựng — từ pháp lý đất đai, thủ tục đầu tư, cấp phép, hợp đồng thi công đến nghiệm thu và giải quyết tranh chấp.

Nếu doanh nghiệp cần tư vấn cụ thể cho một dự án, hãy liên hệ với HTIC hoặc tham khảo dịch vụ pháp lý Bất động sản & Xây dựng của chúng tôi.

Bài viết mang tính thông tin pháp lý chung, không thay thế cho ý kiến tư vấn đối với từng trường hợp cụ thể.