Quy định chuyển tiếp của Luật Xây dựng 2025: dự án, hợp đồng và thủ tục dở dang trước 01/7/2026 được xử lý thế nào?

Ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chính thức có hiệu lực toàn diện, thay thế Luật Xây dựng 2014 sau hơn một thập kỷ áp dụng. Với hàng chục nghìn dự án đang triển khai dở dang trên cả nước tại thời điểm chuyển giao — từ những công trình mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, những dự án đang thẩm định thiết kế, cho đến các hợp đồng thi công đã ký và các công trình đang chờ nghiệm thu — câu hỏi thực tế nhất mà mọi chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn đặt ra không phải là luật mới có gì hay, mà là dự án của tôi đang ở giai đoạn này thì áp dụng luật cũ hay luật mới. Trả lời sai câu hỏi này đồng nghĩa với nguy cơ làm lại thủ tục, chậm tiến độ hoặc vi phạm pháp luật mà không hề hay biết.

Công ty Luật TNHH HTIC tổng hợp và phân tích các quy định chuyển tiếp quan trọng nhất của Luật Xây dựng 2025 cùng các nghị định hướng dẫn — đặc biệt là Nghị định số 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng và Nghị định số 217/2026/NĐ-CP — để doanh nghiệp định vị đúng khung pháp lý áp dụng cho dự án của mình.

Mục 01Nguyên tắc chung: không hồi tố thủ tục đã hoàn thành, việc chưa làm thì theo luật mới

Tinh thần xuyên suốt của các điều khoản chuyển tiếp trong Luật Xây dựng 2025 là bảo toàn giá trị pháp lý của những gì đã hoàn thành theo luật cũ, đồng thời áp dụng luật mới cho những hoạt động chưa thực hiện. Cụ thể, các dự án đầu tư xây dựng và thiết kế xây dựng đã được phê duyệt trước ngày 01/7/2026 không phải phê duyệt lại; những hoạt động tiếp theo chưa được thực hiện sẽ triển khai theo quy định của Luật Xây dựng 2025. Nguyên tắc này nghe đơn giản nhưng đòi hỏi doanh nghiệp phải lập một bản đồ trạng thái chính xác cho từng dự án: hạng mục nào đã có quyết định phê duyệt, hạng mục nào đang trình, hạng mục nào chưa khởi động — bởi ranh giới giữa đã và chưa tại thời điểm 01/7/2026 chính là ranh giới giữa hai chế độ pháp lý.

Ví dụ minh họa: một dự án khu công nghiệp đã được phê duyệt dự án và thiết kế cơ sở từ tháng 3/2026, nhưng đến tháng 8/2026 mới trình thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Theo quy định chuyển tiếp, phần dự án và thiết kế cơ sở đã phê duyệt được giữ nguyên giá trị; riêng bước thiết kế sau thiết kế cơ sở sẽ thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 — mà như chúng tôi đã phân tích trong bài viết về thẩm định thiết kế, luật mới đã bỏ thủ tục thẩm định của cơ quan chuyên môn đối với bước thiết kế này ở nhiều loại công trình, chuyển trách nhiệm về chủ đầu tư. Kết quả là doanh nghiệp trong ví dụ trên có thể rút ngắn được nhiều tuần thủ tục, nhưng đổi lại phải tự gánh trách nhiệm kiểm soát chất lượng thiết kế mà trước đây có cơ quan nhà nước cùng gác cổng.

Mục 02Hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026: tiếp tục theo luật cũ, có ngoại lệ đáng chú ý

Đối với hợp đồng xây dựng — nơi quyền và nghĩa vụ tài chính của các bên tập trung đậm đặc nhất — quy định chuyển tiếp theo hướng: hợp đồng đã ký kết trước ngày 01/7/2026 thì các bên tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn tương ứng, trừ trường hợp các bên thỏa thuận áp dụng quy định mới. Đây là cách tiếp cận hợp lý, bởi hợp đồng là sản phẩm của sự thỏa thuận trên nền pháp luật tại thời điểm giao kết; buộc các bên giữa chừng chuyển sang khung pháp lý khác sẽ phá vỡ cân bằng lợi ích đã đàm phán. Điểm doanh nghiệp cần lưu tâm là khả năng lựa chọn áp dụng quy định mới khi có lợi: chẳng hạn các cơ chế về xử lý tình huống bất khả kháng hoặc giải quyết tranh chấp theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP có nhiều điểm rõ ràng, thuận lợi hơn quy định cũ, và các bên hoàn toàn có thể ký phụ lục hợp đồng thỏa thuận dẫn chiếu sang khung mới cho những vấn đề cụ thể.

Tuy nhiên, quyền lựa chọn này là con dao hai lưỡi và phải được thực hiện bằng văn bản rõ ràng. Chúng tôi khuyến nghị doanh nghiệp không đưa vào phụ lục những cụm từ chung chung kiểu các vấn đề khác thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành, bởi cách viết này có thể bị diễn giải là toàn bộ hợp đồng đã chuyển sang chế độ pháp lý mới, kể cả những quy định bất lợi mà doanh nghiệp không lường tới. Thay vào đó, hãy liệt kê đích danh điều khoản nào của hợp đồng được điều chỉnh và dẫn chiếu cụ thể đến điều, khoản nào của văn bản mới.

Mục 03Kiểm tra công tác nghiệm thu và các thủ tục quản lý chất lượng đang dở dang

Một nội dung chuyển tiếp có ý nghĩa thực tiễn lớn liên quan đến kiểm tra công tác nghiệm thu: công trình khởi công trước ngày 01/7/2026 thuộc diện phải được cơ quan nhà nước kiểm tra công tác nghiệm thu theo luật cũ, nhưng không còn thuộc diện này theo quy định mới, thì không phải thực hiện thủ tục kiểm tra nữa; chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm tổ chức quản lý chất lượng và nghiệm thu hoàn thành. Đây là tin tốt cho nhiều chủ đầu tư đang xếp hàng chờ lịch kiểm tra của cơ quan chuyên môn — vốn là một trong những nút thắt cuối cùng trước khi đưa công trình vào khai thác. Nhưng mặt còn lại của đồng xu vẫn là sự dịch chuyển rủi ro: khi nhà nước rút khỏi vai trò kiểm tra, mọi khiếm khuyết chất lượng về sau sẽ quy chiếu thẳng về trách nhiệm của chủ đầu tư và các nhà thầu, không còn tấm đệm là biên bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan quản lý.

Tương tự, hệ thống chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức được bãi bỏ từ 01/7/2026 và thay bằng cơ chế tự công khai năng lực, kéo theo câu hỏi chuyển tiếp về giá trị của các chứng chỉ đã cấp và các hồ sơ dự thầu đang đánh giá dựa trên chứng chỉ. Doanh nghiệp đang tham gia các gói thầu vắt qua thời điểm giao thời nên chủ động làm rõ với bên mời thầu về tiêu chí năng lực áp dụng, tránh tình huống hồ sơ bị đánh giá theo chuẩn cũ trong khi chuẩn đó đã hết hiệu lực pháp lý.

Mục 04Một số nội dung được áp dụng sớm và lộ trình các nghĩa vụ mới

Đáng chú ý, mặc dù hiệu lực chung của Luật Xây dựng 2025 là 01/7/2026, một số nội dung tháo gỡ vướng mắc — đặc biệt cho các dự án đầu tư công và công trình khẩn cấp — đã được cho phép áp dụng sớm từ 01/01/2026 nhằm giải tỏa các điểm nghẽn thủ tục. Ở chiều ngược lại, một số nghĩa vụ mới lại có lộ trình riêng: điển hình là quy định bắt buộc áp dụng mô hình thông tin công trình BIM đối với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP mà chúng tôi đã có bài phân tích riêng. Bức tranh chuyển tiếp vì vậy không phải là một lát cắt duy nhất tại 01/7/2026, mà là một dải các mốc thời gian khác nhau cho từng nghĩa vụ — và bộ phận pháp chế của doanh nghiệp cần một lịch tuân thủ chi tiết thay vì một ghi nhớ chung chung rằng luật mới đã có hiệu lực.

Với nhà thầu nước ngoài, thời điểm giao thời còn gắn với Nghị định 212/2026/NĐ-CP về giấy phép hoạt động xây dựng — các hồ sơ xin cấp phép nộp quanh mốc 01/7/2026 cần rà soát kỹ bộ thủ tục áp dụng, bởi nộp theo mẫu cũ sau thời điểm hiệu lực của quy định mới là lý do bị trả hồ sơ rất phổ biến trên thực tế.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Giấy phép xây dựng cấp trước 01/7/2026 có phải xin cấp lại theo luật mới không? Không. Giấy phép đã được cấp hợp lệ trước thời điểm luật mới có hiệu lực tiếp tục có giá trị theo nội dung và thời hạn ghi trong giấy phép. Chỉ khi doanh nghiệp điều chỉnh thiết kế làm thay đổi nội dung giấy phép hoặc giấy phép hết hạn mà công trình chưa khởi công thì các thủ tục điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại mới thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng 2025.

Dự án đã phê duyệt trước 01/7/2026 nhưng nay muốn điều chỉnh thì theo luật nào? Việc điều chỉnh dự án thực hiện sau ngày 01/7/2026 là hoạt động chưa được thực hiện tại thời điểm chuyển tiếp, do đó về nguyên tắc sẽ áp dụng trình tự, thẩm quyền theo Luật Xây dựng 2025. Phần nội dung dự án không điều chỉnh vẫn giữ nguyên giá trị phê duyệt cũ. Doanh nghiệp nên đối chiếu kỹ từng trường hợp cụ thể vì mức độ điều chỉnh khác nhau kéo theo thủ tục khác nhau.

Hợp đồng ký trước 01/7/2026 gặp bất khả kháng sau thời điểm này thì xử lý theo quy định nào? Về nguyên tắc hợp đồng ký trước 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo khung pháp lý cũ, tuy nhiên quy định chuyển tiếp cho phép các bên áp dụng quy định mới đối với trường hợp phát sinh sự kiện bất khả kháng. Các bên nên lập văn bản ghi nhận sự kiện, thiệt hại và thỏa thuận rõ việc lựa chọn khung pháp lý áp dụng để tránh tranh chấp về sau.

Mục 06Liên hệ HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn rà soát trạng thái pháp lý dự án tại thời điểm chuyển tiếp, xây dựng lịch tuân thủ theo Luật Xây dựng 2025 và đàm phán phụ lục hợp đồng chuyển đổi khung pháp lý cho chủ đầu tư, nhà thầu trong nước và FDI. Tham khảo dịch vụ luật sư xây dựng của chúng tôi. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.