Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng: toàn cảnh những nội dung doanh nghiệp cần nắm từ 01/7/2026

Ngày 19/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — cùng thời điểm Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chính thức thay thế Luật Xây dựng 2014. Với kết cấu 5 chương, 76 điều, đây là nghị định xương sống của hệ thống văn bản hướng dẫn luật mới, bao trùm gần như toàn bộ vòng đời một dự án đầu tư xây dựng: từ lập, thẩm định, phê duyệt dự án, khảo sát, thiết kế, cấp giấy phép xây dựng cho đến quản lý trật tự xây dựng và các công trình đặc thù, khẩn cấp.

Đối với cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là các chủ đầu tư trong nước và doanh nghiệp FDI đang triển khai dự án tại Việt Nam, việc nắm bắt sớm nội dung nghị định này không đơn thuần là yêu cầu tuân thủ, mà quyết định trực tiếp tiến độ pháp lý của dự án trong giai đoạn giao thời. Công ty Luật TNHH HTIC tổng hợp và phân tích những nội dung trọng yếu dưới đây.

Mục 01Vị trí của Nghị định 217/2026/NĐ-CP trong hệ thống văn bản mới

Luật Xây dựng 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua với định hướng cắt giảm mạnh thủ tục hành chính, phân cấp thẩm quyền và chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Để vận hành các định hướng đó, Chính phủ đã ban hành một chùm nghị định hướng dẫn có hiệu lực đồng loạt từ 01/7/2026, trong đó Nghị định 217/2026/NĐ-CP đảm nhiệm mảng quản lý hoạt động xây dựng, song hành với Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng và Nghị định 212/2026/NĐ-CP về giấy phép hoạt động xây dựng của nhà thầu nước ngoài. Nghị định áp dụng cho cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam, từ người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, ban quản lý dự án cho đến các cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Điểm đáng chú ý về mặt kỹ thuật lập pháp là nghị định mới thay thế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng 2014 về cùng phạm vi điều chỉnh, do đó mọi quy trình nội bộ, mẫu biểu và tham chiếu pháp lý mà doanh nghiệp đang sử dụng theo hệ văn bản cũ đều cần được rà soát lại một cách hệ thống. Kinh nghiệm của chúng tôi sau các đợt thay đổi pháp luật lớn cho thấy rủi ro thường không nằm ở những thay đổi được truyền thông rộng rãi, mà ở các chi tiết thủ tục nhỏ — thành phần hồ sơ, thời hạn xử lý, thẩm quyền ký — vốn âm thầm thay đổi giữa hai hệ nghị định.

Mục 02Trình tự đầu tư xây dựng ba giai đoạn và quản lý dự án

Nghị định tiếp tục cấu trúc trình tự đầu tư xây dựng theo ba giai đoạn: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng. Ở giai đoạn chuẩn bị, các quy định về lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi được thiết kế lại theo tinh thần của luật mới, trong đó việc thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng được thu gọn phạm vi, trả lại không gian tự chủ và tự chịu trách nhiệm cho chủ đầu tư cùng các tổ chức tư vấn. Đây là sự tiếp nối chủ trương đã thể hiện trong Luật Xây dựng 2025: bỏ thẩm định của cơ quan nhà nước đối với bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, chuyển gánh nặng kiểm soát chất lượng sang cơ chế hậu kiểm và trách nhiệm của các chủ thể tư.

Sự dịch chuyển này mang tính hai mặt mà doanh nghiệp cần đánh giá tỉnh táo. Một mặt, thời gian thủ tục được rút ngắn đáng kể, dự án có thể khởi công sớm hơn. Mặt khác, khi nhà nước không còn đóng vai trò “người gác cổng” ở nhiều khâu, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế và tư vấn thẩm tra trở nên trực tiếp và nặng nề hơn: sai sót thiết kế trước đây có thể được phát hiện qua thẩm định nhà nước thì nay sẽ đi thẳng vào công trình và chỉ bộc lộ khi hậu kiểm hoặc khi sự cố xảy ra, kéo theo trách nhiệm bồi thường và cả trách nhiệm hình sự trong trường hợp nghiêm trọng. Hợp đồng tư vấn thiết kế, thẩm tra vì vậy cần được soạn thảo với điều khoản trách nhiệm và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp chặt chẽ hơn hẳn giai đoạn trước.

Mục 03Giấy phép xây dựng: đơn giản hóa nhưng hậu kiểm nghiêm ngặt

Về giấy phép xây dựng, nghị định cụ thể hóa các quy định mới của Luật Xây dựng 2025 vốn đã mở rộng đáng kể các trường hợp được miễn giấy phép và đơn giản hóa điều kiện, hồ sơ cấp phép đối với các trường hợp còn lại. Tinh thần chung là giảm tiền kiểm nhưng tăng cường quản lý trật tự xây dựng: cơ quan có thẩm quyền tập trung kiểm tra điều kiện khởi công, giám sát việc xây dựng đúng giấy phép và quy hoạch, phát hiện và xử lý kịp thời vi phạm. Doanh nghiệp không nên đọc các quy định miễn phép như một sự nới lỏng toàn diện; ngược lại, công trình được miễn giấy phép vẫn phải tuân thủ quy hoạch, quy chuẩn và các điều kiện khởi công, và hành vi vi phạm sẽ bị xử lý trong khuôn khổ hậu kiểm với chế tài không hề nhẹ hơn trước, bao gồm cả buộc phá dỡ phần công trình vi phạm.

Một ví dụ minh họa: doanh nghiệp xây dựng nhà xưởng trong khu công nghiệp thuộc diện miễn giấy phép xây dựng theo quy định mới vẫn phải bảo đảm thiết kế được thẩm tra theo quy định, thông báo khởi công đến cơ quan quản lý, và nếu tự ý xây vượt mật độ so với quy hoạch chi tiết được duyệt, hậu quả pháp lý sẽ tương đương — thậm chí phức tạp hơn — trường hợp xây sai giấy phép, vì doanh nghiệp không có “tấm đệm” là bộ hồ sơ đã được cơ quan cấp phép xác nhận trước đó.

Mục 04BIM bắt buộc từ công trình cấp II: bước ngoặt số hóa ngành xây dựng

Nội dung được giới chuyên môn chú ý nhất của Nghị định 217/2026/NĐ-CP là quy định bắt buộc áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) đối với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, ngay từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Quy định này nâng BIM từ khuyến khích áp dụng theo lộ trình trước đây thành nghĩa vụ pháp lý, tác động trực tiếp đến chi phí và tổ chức thực hiện dự án của cả chủ đầu tư lẫn các nhà thầu tư vấn. Doanh nghiệp cần lưu ý rằng nghĩa vụ BIM không chỉ là tạo ra một mô hình 3D để nộp hồ sơ, mà hàm chứa yêu cầu về tính nhất quán giữa mô hình và hồ sơ thiết kế qua các giai đoạn, kéo theo nhu cầu chuẩn hóa quy trình phối hợp giữa các bên trong hợp đồng tư vấn và thi công — từ quyền sở hữu dữ liệu mô hình, trách nhiệm cập nhật, đến giá trị pháp lý của mô hình khi có mâu thuẫn với bản vẽ.

Với các dự án chuyển tiếp đang triển khai dở dang qua mốc 01/7/2026, việc xác định dự án có thuộc diện phải áp dụng BIM hay không cần đối chiếu kỹ các điều khoản chuyển tiếp của nghị định và của Luật Xây dựng 2025, tránh cả hai thái cực: đầu tư BIM không cần thiết cho dự án được áp dụng quy định cũ, hoặc chủ quan bỏ qua nghĩa vụ đối với giai đoạn thiết kế thực hiện sau ngày luật mới có hiệu lực.

Mục 05Doanh nghiệp cần làm gì ngay trong quý III/2026?

Giai đoạn sáu tháng đầu thi hành một hệ văn bản mới luôn là thời kỳ rủi ro pháp lý cao nhất, khi nhận thức của các cơ quan thực thi ở địa phương chưa đồng đều và các mẫu biểu, quy trình nội bộ chưa kịp cập nhật. Chúng tôi khuyến nghị doanh nghiệp thực hiện ba việc. Thứ nhất, kiểm kê toàn bộ dự án đang triển khai theo các mốc thủ tục đã hoàn thành trước và sau 01/7/2026 để xác định chính xác quy định chuyển tiếp áp dụng cho từng dự án. Thứ hai, rà soát và cập nhật bộ hợp đồng mẫu với tư vấn, nhà thầu theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP và các yêu cầu mới về BIM, trách nhiệm thiết kế theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Thứ ba, đào tạo lại đội ngũ phát triển dự án về các đầu mối thẩm quyền mới sau phân cấp. Trong cả ba việc, sự đồng hành của luật sư chuyên về xây dựng ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp tránh được những sai sót thủ tục khó khắc phục về sau.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Nghị định 217/2026/NĐ-CP áp dụng cho những dự án nào?

Nghị định áp dụng cho cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam, bao trùm các dự án đầu tư xây dựng không phân biệt nguồn vốn, với các quy định riêng phù hợp cho từng loại dự án. Dự án dở dang qua mốc 01/7/2026 được xử lý theo các điều khoản chuyển tiếp, về nguyên tắc các thủ tục đã hoàn thành theo quy định cũ không phải làm lại.

Hồ sơ thẩm định đã nộp trước 01/7/2026 có phải nộp lại theo nghị định mới không?

Theo nguyên tắc chuyển tiếp chung của Luật Xây dựng 2025 và nghị định hướng dẫn, hồ sơ đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hợp lệ trước thời điểm có hiệu lực thường được tiếp tục xử lý theo quy định tại thời điểm nộp, trừ trường hợp chủ đầu tư đề nghị áp dụng quy định mới có lợi hơn. Từng trường hợp cụ thể cần đối chiếu điều khoản chuyển tiếp và hướng dẫn của cơ quan thụ lý để có phương án chính xác.

Công trình cấp III có phải áp dụng BIM không?

Nghĩa vụ bắt buộc áp dụng BIM theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP hiện đặt ra đối với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên. Công trình cấp III chưa thuộc diện bắt buộc nhưng được khuyến khích áp dụng, và chủ đầu tư nên theo dõi lộ trình mở rộng phạm vi trong các văn bản tiếp theo vì xu hướng chính sách là tiếp tục hạ dần cấp công trình bắt buộc áp dụng.

Mục 07Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ rà soát tác động của hệ thống văn bản pháp luật xây dựng mới đối với từng dự án, tư vấn thủ tục chuyển tiếp và cập nhật bộ hợp đồng mẫu cho chủ đầu tư, nhà thầu trong nước và FDI. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.