2024年土地法に基づく土地使用権の競売と投資家選定入札：用地アクセスの二つのメカニズムの区別

2024年土地法（第31/2024/QH15号、2024年8月1日施行）がもたらした最も根本的な変更の一つは、競争を経ずに土地を割り当て、または賃貸する場合を大幅に縮小し、土地使用権の競売（オークション）および投資家選定入札を、企業がプロジェクト用地にアクセスするための二大主要メカニズムとして確立した点にあります。国内投資家にとっても外資（FDI）投資家にとっても、この二つのメカニズムの相違を理解することは戦略上重要です。なぜなら、それはプロジェクトを実施するための整地済み用地へのアクセスの方法、費用および確度を左右するからです。

これら二つのメカニズムは、それぞれ土地使用権の競売に関する第125条と、土地を使用するプロジェクトを実施する投資家を選定する入札に関する第126条によって規律されます。いずれも透明性と土地資源の最適利用を目指す点では共通しますが、適用される状況が異なり、課される条件も異なります。本稿では、各メカニズムの本質、条件および戦略的含意を分析します。

Mục 01セクション012024年土地法が競争メカニズムを優先する理由

従来、プロジェクト用地のかなりの部分が指定方式で割り当て・賃貸され、低廉な評価、資源の流出および透明性の欠如のリスクを生じていました。2024年土地法は競争メカニズムへと重点を移し、競売および入札を、国が土地使用料を徴収して土地を割り当て、または商業目的で土地を賃貸する際の原則的方式として位置づけています。その背後にある理念は、市場をして土地使用権の真の価値を形成させ、最も能力のある投資家を選定させることにあり、これにより国家予算の流出を防ぐとともにプロジェクトの質を高めようとするものです。

実務上の帰結として、企業はもはや従前のように提案と承認申請を通じて容易に用地を取得することはできず、公開の競争に参加しなければなりません。これは投資家に対し、財務能力、法務書類および入札戦略の面で十分な準備を求めるとともに、狙う用地にいずれのメカニズムが適用されるのかを正確に見極めることを要求します。

Mục 02セクション02第125条に基づく土地使用権の競売

土地使用権の競売は、補償・支援・再定住が完了し、または補償を要しない、いわゆる「整地済み（クリーン）」の用地について、国が土地使用料を徴収して土地を割り当て、または一括払いで土地を賃貸する場合に適用されます。第125条によれば、競売に付すためには、当該用地が、収用され補償が完了していること、競売を目的とする承認済みの郡レベル年次土地利用計画に含まれること、住宅建設投資プロジェクトの場合には承認済みの1/500詳細計画を有すること、および管轄機関により承認された競売案を有することなどの条件を満たさなければなりません。

競売の特徴は、競争が主として価格によって行われる点にあります。すなわち、最高額を提示し条件を満たした者が落札します。用地は既に整地済みであるため、落札者は速やかに着手できますが、その代わりに、価格で競い、かつ工程に従って納付するために強固な財務能力を準備しなければなりません。このメカニズムは、国が主体的に用地ストックを形成した区画に適しています。

Mục 03セクション03第126条に基づく投資家選定入札

競売と異なり、第126条に基づく投資家選定入札は、入札の時点で土地が未だ用地整理（用地買収・整地）されておらず、国による土地収用の対象に該当し、かつ省人民評議会の決議により入札対象リストに組み入れられた、土地を使用するプロジェクトに適用されます。入札を実施するための条件には、当該用地が省人民評議会の決議による入札プロジェクトリストに含まれること、承認済みの詳細計画または1/2000区域計画を有すること、ならびに入札法上のその他の条件が含まれます。

要点は、入札が価格のみならず能力およびプロジェクト実施案によっても競われる点にあります。落札者は資本の立替えおよび補償・用地整理の実施への協力について責任を負うため、このメカニズムはより高い総合的能力を要し、用地整理の工程がある分、実施期間も長くなります。その代わり、入札は、国が自ら整地し得ない大規模な用地へのアクセスの機会を開きます。

Mục 04セクション04適切なメカニズム選択の具体例

ある外資（FDI）企業が都市区域を開発しようとする場合を想定します。当該地方に既に約5ヘクタールの整地済み用地があり、要件を満たして競売に付されているのであれば、企業は価格で競うための財務能力を準備すれば足り、落札後直ちに用地を受領して着手し得ます。これに対し、対象用地が数十ヘクタールに及ぶ広域で、なお用地整理を要し、省により入札対象リストに組み入れられている場合には、企業は能力書類と体系的な投資案をもって入札に参加するとともに、長期にわたる補償作業のための資源と工程を準備しなければなりません。適用されるメカニズムを当初から正確に見極めることは、企業が資源を配分し、工程に関する現実的な見通しを立てる助けとなります。

Mục 05セクション05弁護士の提言

HTIC法律事務所は、投資家、とりわけ外資（FDI）企業に対し、用地アクセスを主体的に計画するため、当該地方の土地利用計画ならびに競売・入札プロジェクトのリストを十分に研究すること、併せて参加条件を精査し、各メカニズムに適合した能力・財務書類を準備することを推奨します。いずれのメカニズムも多くの手続段階と累積的な条件を伴うため、早期に法的助言を得ることは、書類の不備による失格リスクの回避に資します。HTICの不動産弁護士サービスをご参照ください。

Mục 06セクション06よくある質問

外資（FDI）企業は土地使用権の競売に参加できますか。外国投資資本を有する経済組織は、土地法および投資法が認める範囲・条件の下で、プロジェクト用地にアクセスするための競売・入札に参加することができます。もっとも、土地使用の形態ならびに権利および義務は国内投資家と異なり得るため、参加に先立って十分に評価する必要があります。

いつ競売が適用され、いつ入札が適用されますか。端的にいえば、競売は整地済み用地に適用され、主として価格で競われます。入札は、未だ用地整理されておらず、入札対象リストに組み入れられた、土地を使用するプロジェクトに適用され、能力と実施案の双方で競われます。正確な判断は、当該用地の法的状態および地方の決定に依存します。

案件・プロジェクトごとの定額見積り — ホットライン +84 379 044 299。HTIC法律事務所は、国内企業および外資（FDI）企業を対象に、用地アクセス戦略ならびに競売・入札書類の準備について助言します。