2023年住宅法による集合住宅の改修・建替え – 解体対象となる場合、原則および補償係数

ハノイやホーチミン市といったベトナムの大都市では、数十年前に建設された古い集合住宅（アパート）が深刻に老朽化しており、その改修・建替えは緊急性を要すると同時に、関係者の利害が複雑に絡み合う極めて機微な課題となっています。問題は解体・新築という技術面にとどまりません。数百名に及ぶ区分所有者の適法な権利と、投資家にとっての事業採算性をいかに調和させるかが本質です。長年にわたり、同意形成および補償の仕組みが行き詰まっていたことこそが、多数の老朽アパート改修事業を停滞させてきた原因でした。

2024年8月1日に施行された2023年住宅法（法律第27/2023/QH15号）は、集合住宅の改修・建替えについて一章を設け、従来の隘路を打開するための新たな法的枠組みを整備しました。本稿では、解体が義務付けられる場合、実施上の原則、そして区分所有者および投資家が正確に把握しておくべき補償の仕組みを分析します。

Mục 01集合住宅の解体・建替えが義務付けられるのはどのような場合か

老朽化した集合住宅であれば当然に解体できる、あるいは解体されるというわけではありません。法は、居住者の生命の安全を確保するために解体が義務付けられる場合を明確に定めています。2023年住宅法第59条第2項によれば、解体対象となる集合住宅には、火災・爆発により損傷し、継続使用のための安全条件を満たさなくなった建物、自然災害または外敵の攻撃により損傷し安全条件を満たさなくなった建物、および主要な耐力構造に全体的な危険状態が生じ、崩壊のおそれがあり継続使用の条件を満たさず、区分所有者・使用者の緊急避難を要する建物が含まれます。

さらに同規定は、重大な損傷・老朽化があり、かつ承認済み計画に従って一体的な改修・建替えを行うべき区域に所在する集合住宅も対象としています。新たな立法思想の核心は、解体の判断を主観的な判断に委ねるのではなく、権限を有する機関が実施する建築物品質検定（kiểm định）の結果と結び付けた点にあります。この検定は、当該建物が真に危険な状態にあるか否かを確定するための科学的かつ法的な根拠となり、現状維持を望む居住者と事業実施を望む側との長期にわたる紛糾を抑制する機能を果たします。

Mục 02集合住宅の改修・建替えに関する原則

複数の所有者が存在する集合住宅、または公有財産に属する集合住宅が第59条第2項に基づき解体対象となる場合、承認済み計画に従って建替えを行う際には、2023年住宅法第60条に定める諸原則を全面的に遵守しなければなりません。これらの原則は、改修が都市計画の要請を満たすと同時に、既存の区分所有者の適法な権利を保護することを担保します。一貫する趣旨は、老朽アパートの区分所有者に対し、建替え事業完成後の現地再定住（オンサイト再定住）または妥当な補償案のいずれかを通じて、居住の場が確保されなければならないという点にあります。

2023年住宅法の重要な改革の一つは、同意形成メカニズムの調整です。安全上の理由により集合住宅の解体が義務付けられる場合、移転および解体は、従来の硬直的な解釈で求められていたような全区分所有者100％の同意に絶対的に依存するものではなくなりました。人の生命がより上位に置かれるためです。これは最大の隘路を解消する要点です。実務上は、わずか数世帯が同意しないだけで改修事業全体が数年にわたり停滞し、かえって残りの居住者共同体に損害を及ぼす事態が生じていました。

Mục 03補償の仕組みとK係数：区分所有者の権利はどのように保護されるか

老朽アパート改修事業が最も紛糾しやすいのは、常に補償の問題です。2023年住宅法は、補償・支援・再定住案を公開的に作成し、区分所有者に相応の居住の場を確保させるという方向でこの問題に対処しています。その中で、住戸面積の補償係数（一般に「K係数」と呼ばれます）が中核的な手段となります。この係数は、区分所有者が従前の住戸面積に対してどれだけの面積の再定住住戸を取得できるかを定めるものであり、区分所有者が移転を強いられ、建設期間中の待機を余儀なくされることを補うため、通常は1を超える値が用いられます。

具体的に述べると、ある区分所有者が老朽アパートに50㎡の住戸を有し、当該事業について承認されたK係数が1.5である場合、原則として建替え後の同一事業所在地において約75㎡の再定住住戸が割り当てられることになります。K係数の具体的な数値は、各事業および各区域の実情に基づき省級人民委員会が決定するため、地方や立地によって異なり得ます。K係数は区分所有者の経済的利益に直接影響するため、区分所有者は同係数の動向を注視し、必要に応じて弁護士に相談の上、署名前に補償案が妥当であるかを検証すべき事項です。

よく見られるリスクは、事業工程、再定住住戸の品質、待機期間中の仮住居措置に関する各種確約を十分に理解しないまま補償合意に署名してしまうことです。事業が遅延した場合、居住者は従前の住居を失った一方で新住戸をまだ取得できていないという状況に陥りかねません。したがって、契約書、補償合意書および投資家の拘束力ある確約事項を精査することは、自己の権利を守るための不可欠な手順です。

Mục 04改修事業に参画する投資家の視点

不動産事業者にとって、集合住宅の改修・建替え事業は好機であると同時に法務上の試練でもあります。好機は都心の好立地における土地資源にありますが、試練は数百名の区分所有者との関係処理、都市計画の遵守、そして補償案についての同意確保にあります。2023年住宅法による新たな法的枠組みは、事業主の選定および事業実施についてより明確な回廊を設けた一方で、透明性とコンプライアンスに関する高い要求を課しています。投資家は、後日の長期にわたる不服申立て・訴訟リスクを回避するため、計画立案の段階から緻密な法務ファイルを整備する必要があります。

Mục 05よくある質問

区分所有者が補償案に同意しない場合、どのような権利がありますか。 区分所有者は補償・支援・再定住案に対して意見を述べる権利を有し、自己の適法な権利が侵害されたと考える場合には不服申立てを行うことができます。もっとも、安全上の理由により集合住宅の解体が義務付けられる場合には移転自体は実施されなければならず、補償の問題は法令の定めに従って解決されます。したがって、紛争が生じてから対応するよりも、早期に法務相談を行う方がはるかに有効です。

再定住住戸ではなく金銭を受け取ることはできますか。 承認された案および本人の希望に応じ、区分所有者は現地再定住住戸の取得、金銭による補償、または法令に定めるその他の形態を選択できる場合があります。各選択肢には価値および居住の安定性の面で長所と短所があるため、当該地域の市場価格との関係で慎重に検討すべきです。

Mục 06集合住宅の改修・建替えに関するHTIC法律事務所の支援

集合住宅の改修・建替えは、所有権、都市計画および経済的利益が交錯する分野であり、居住者側・投資家側の双方に法的慎重さが求められます。HTIC法律事務所は、区分所有者による補償案・K係数・再定住リスクの評価を支援するとともに、不動産事業者に対し老朽アパート改修事業の実施に係る法的手続について助言を提供します。専門的な権利保護については、HTICの不動産弁護士サービスをご参照ください。

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