2023년 부동산사업법상 기업의 부동산 사업 조건: 자기자본 20%·15%와 부채 비율

많은 기업이 부동산 경영이라는 업종을 추가로 등록하기만 하면 자유롭게 부동산을 사고팔거나 사업을 추진할 수 있다고 생각합니다. 그러나 법적 현실은 훨씬 복잡합니다. 2023년 부동산사업법(법률 제29/2023/QH15호, 2024년 8월 1일 시행)은 부동산 사업을 하는 조직·개인에 대한 조건을 강화하였으며, 특히 사업을 시행할 때의 자기자본 요건을 강화하였습니다. 이러한 조건을 충족하지 못하면 거래가 무효가 되거나, 사업이 승인되지 않거나, 기업이 제재를 받을 수 있습니다. 이는 처음부터 준수하는 데 드는 비용보다 훨씬 값비싼 결과입니다.

본고에서는 2023년 부동산사업법 제9조에 근거하여 부동산 사업을 하는 조직·개인에 대한 조건을 분석하고, 기업 설립 요건, 자기자본 20%·15% 기준, 부채 비율의 제한, 그리고 소규모 활동에 대한 예외를 명확히 합니다.

Mục 01법은 왜 부동산 사업에 엄격한 조건을 부과하는가

부동산 사업은 고객으로부터 거액의 자본을 조달한다는 특성을 지니며, 그 대부분은 장래 형성될 주택의 구매 대금이고, 금융·토지 시장에 넓고 깊은 영향을 미칩니다. 재무 능력이 취약한 사업주가 매수인의 자금 대부분으로 사업을 추진하다가 완성하지 못하면, 그 결과는 계약 당사자 양측에 그치지 않고 사회 전체로 확산됩니다. 그렇기 때문에 법은 부동산 사업을 조건부 사업 업종으로 규정하고, 참여하는 주체를 선별하기 위하여 법적 자격과 재무 능력에 관한 최소한의 장벽을 설정합니다.

이 논리를 이해하는 것은, 기업이 조건을 어려움을 초래하는 절차가 아니라 자신의 신용과 법적 안전을 보호하는 틀로 인식하는 데 도움이 됩니다. 조건을 충분히 충족하는 기업은 투자방침 승인 취득, 자본 조달, 파트너 및 은행과의 거래에서 훨씬 유리합니다.

Mục 02일반 요건: 기업을 설립해야 한다

2023년 부동산사업법 제9조에 따르면, 부동산 사업을 하는 조직·개인은 기업법의 규정에 따라 기업을 설립하거나 협동조합법의 규정에 따라 협동조합·협동조합연합회를 설립하고, 부동산 사업의 업종을 보유해야 합니다. 이는 책임을 지는 법인을 배후에 두지 않은 채 사업성 있는 부동산 매매를 자유롭게 하는 개인의 상태에 종지부를 찍습니다.

아울러 부동산 사업을 하는 기업은 부동산 사업이 금지된 기간 중이거나, 법원의 판결·결정 또는 권한 있는 국가기관의 결정에 따라 영업이 일시 중지·정지된 상태에 있어서는 안 됩니다. 이는 자격에 관한 조건으로서, 시장에 참여하는 주체가 현재 제재를 받고 있는 단위가 아님을 보장하는 것입니다.

Mục 03사업 시행 시 자기자본 20%·15% 기준

가장 주목할 만하고 흔히 간과되는 점은, 부동산 사업을 시행하는 기업에 대한 자기자본 요건입니다. 제9조에 따르면, 사업을 통하여 부동산 사업을 하는 기업은 토지사용 규모 20헥타르 미만의 사업에 대해서는 총투자액의 20%를 밑돌지 않는 자기자본을, 토지사용 규모 20헥타르 이상의 사업에 대해서는 총투자액의 15%를 밑돌지 않는 자기자본을 보유해야 합니다. 또한 기업은 사업을 시행하기 위한 자본 조달 능력을 확보해야 합니다.

구체적으로 그려보면, 어떤 주택단지 사업의 토지사용 규모가 10헥타르, 총투자액이 1조 동이라고 가정합시다. 면적이 20헥타르 미만이므로 기업은 최소 2,000억 동, 즉 총투자액의 20%에 해당하는 자기자본을 보유해야 합니다. 같은 1조 동 사업이라도 토지 규모가 20헥타르 이상이면 최소액은 1,500억 동, 즉 15%입니다. 기업의 자기자본이 1,000억 동에 불과하다면 그 사업의 사업주가 될 조건을 아직 갖추지 못한 것이며, 승인을 신청하기 전에 증자하거나 협력 방안을 찾아야 합니다.

자기자본 기준 외에도 법은 자기자본 대비 여신 잔액·회사채 잔액 비율의 준수도 요구합니다. 이 규정은 자기자본이 얇은 기업이 부채를 쌓아 사업을 떠안아 시장 변동 시 연쇄적 위험을 초래하는 사태를 방지하는 것을 목적으로 합니다. 변호사의 관점에서는, 기업은 신청서를 제출한 뒤 조건 미달이 드러나는 것이 아니라, 사업의 재무 계획을 수립하는 단계에서부터 자기자본과 레버리지 비율 두 지표를 동시에 평가해야 합니다.

Mục 04소규모 활동에 대한 예외

부동산과 관련된 모든 거래가 기업 설립을 의무화하는 것은 아닙니다. 2023년 부동산사업법 제9조는 중요한 예외를 규정합니다. 즉, 소규모로 부동산 사업을 하는 개인은 부동산 사업 기업을 설립할 필요는 없으나, 법률의 규정에 따라 신고하고 납세해야 합니다. 이는 전문적 시장에 대한 관리를 강화하는 것과 주민의 통상적 민사 거래를 과도하게 형사화·행정화하지 않는 것 사이의 균형점입니다.

다만 “소규모”와 전문적 사업 활동 사이의 경계는 법 및 지침 문서가 정하는 기준을 따라야 하며, 기업·개인이 의무를 회피하기 위하여 스스로 해석해서는 안 됩니다. 어떤 개인이 사업성을 지니면서도 “개인 거래”를 가장하여 다수의 부동산을 지속적으로 매매하는 경우, 세금 추징 및 규정에 반하는 사업 행위로 처리될 위험을 내포합니다.

Mục 05변호사의 실무적 조언

부동산 분야 진출을 준비하는 기업이 먼저 해야 할 일은, 제9조의 조건, 특히 예정하는 사업 규모에 상응하는 자기자본 기준에 비추어 법적 자격과 재무 구조를 총체적으로 재검토하는 것입니다. FDI 투자자의 경우, 부동산사업법의 조건 외에도 외국인 투자 자본을 보유한 경제조직의 투자 및 토지 접근 권리에 관한 규정도 준수해야 하므로, 조건 검토가 국내 기업보다 복잡한 경우가 많다는 점에 유의해야 합니다.

조건에 관한 치밀한 준비는 신청이 순조롭게 승인되도록 도울 뿐 아니라, 기업이 이후 적법하게 자본을 조달하고 판매하기 위한 기반이 됩니다. 귀 기업은 각 사업 모델에 적합한 자문을 위하여 HTIC의 부동산 변호사 서비스를 참고하실 수 있습니다.

Mục 06자주 묻는 질문

다른 업종을 보유한 기업이 부동산을 추가로 하려면 무엇이 필요한가요? 기업은 부동산 사업의 업종을 추가하고, 제9조의 조건, 특히 사업 시행 시 자기자본 및 부채 비율에 관한 조건을 충족해야 합니다. 재무 능력이 불충분한 채 업종만 등록하는 것으로는 사업주가 될 조건을 갖추지 못합니다.

자기자본 20%는 어느 시점에 판단되나요? 자기자본 요건은 기업이 사업을 시행할 때, 투자방침 승인 및 사업주 선정 절차와 관련하여 심사됩니다. 기업은 재무제표 및 유효한 서류로 자본 능력을 증명해야 하므로, 투명한 재무 자료를 조기에 준비하는 것이 매우 중요합니다.

개인이 자기 소유의 토지 몇 필지를 매도하는 것도 부동산 사업으로 보나요? 개인이 소유한 부동산의 양도는 통상적 민사적 성격을 지니는 경우 당연히 사업으로 간주되지는 않습니다. 다만 그 활동이 반복적·지속적이고 사업으로 판단되는 수준의 영리를 목적으로 하는 경우, 개인은 최소한 신고·납세라는 상응하는 의무를 준수해야 합니다.

Mục 07HTIC 법률사무소의 법적 지원

HTIC 법률사무소는 국내 기업 및 FDI 투자자에 대하여 부동산 시장 진입 조건, 자본 및 사업 법인의 구조, 그리고 사업주가 될 조건을 충족하기 위한 서류의 정비에 관하여 자문합니다. 사건·프로젝트별 고정 보수로 견적 — 핫라인 +84 379 044 299.