상업용 주택 프로젝트에 주거용지는 필수인가? 제171/2024/QH15호 결의에 따른 시범 메커니즘

수년간 베트남 주택 개발 시장의 가장 큰 병목 중 하나는 언뜻 기술적으로 보이는 하나의 질문에 있었습니다. 기업이 상업용 주택 프로젝트를 시행하려면 해당 부지에 반드시 주거용지가 포함되어 있어야 하는가라는 질문입니다. 종전 주택 법제에 따르면, 투자자는 주거용지 사용권 또는 주거용지와 기타 토지를 함께 보유한 경우에만 상업용 주택 프로젝트 승인을 받을 수 있었습니다. 즉, 도시계획에 완전히 부합하는 입지의 농지나 생산·사업용지라도 주거용지가 단 1제곱미터도 포함되어 있지 않으면 모두 배제되었으며, 투자자가 시장 가격으로 주민들의 토지사용권을 합의 매수할 준비가 되어 있어도 마찬가지였습니다. 이 장애로 전국 수백 개의 프로젝트가 정체되었고, 주택 공급난은 더욱 심화되었습니다.

2024년 11월 30일 국회에서 통과되어 2025년 4월 1일부터 시행된 제171/2024/QH15호 결의는 바로 이 매듭을 5년간의 시범 메커니즘으로 풀기 위해 제정되었습니다. HTIC 법률사무소가 이 메커니즘의 내용과 기업이 그 혜택을 받기 위해 충족해야 할 조건을 분석합니다.

Mục 01시범 메커니즘: 주거용지가 없는 토지에서의 상업용 주택 프로젝트에 길을 열다

제171/2024/QH15호 결의의 핵심은 부동산사업조직이 농지, 주거용지가 아닌 비농업용지 또는 각종 토지의 조합에 대하여 토지사용권 양수 합의 또는 기보유 토지사용권을 통해 상업용 주택 프로젝트를 시행할 수 있도록 허용하는 것입니다. 부지에 주거용지 성분이 없는 경우 종전 주택법과 토지 법제는 이를 허용하지 않았습니다. 다시 말해, 시범 범위 내에서 상업용 주택을 위한 토지 확보의 민사 합의 경로가 다시 열렸으며, 이는 국가의 토지 회수 후 토지사용권 경매·투자자 선정 입찰이라는 두 가지 전통적 경로와 나란히 놓이게 되었습니다.

이 메커니즘의 상업적 의미는 매우 큽니다. 합의 경로에서 투자자는 토지 확보 일정을 주도적으로 관리하고 자발성 원칙에 따라 토지 사용자와 직접 협상할 수 있어, 경매에서의 경쟁과 토지 회수에 따른 사회적 갈등을 모두 피할 수 있습니다. 그 대신 국가는 엄격한 조건 체계와 메커니즘 자체의 기한부 시범 성격을 통해 통제합니다. 결의는 2025년 4월 1일부터 5년간만 유효합니다. 이 유한한 시간의 창 자체가 기업에 대한 전략적 메시지입니다. 기회의 창은 열려 있지만 영원히 열려 있지 않으며, 이 문을 통과하려는 프로젝트는 일찍 시작해야 합니다. 목록 등재, 승인 취득, 양수 협상 단계만으로도 수년이 소요될 수 있기 때문입니다.

Mục 02시범 메커니즘 적용을 위한 프로젝트 조건

토지만 있으면 제171/2024/QH15호 결의에 따라 프로젝트를 시행할 수 있는 것은 아닙니다. 부지와 프로젝트는 일련의 조건을 동시에 충족해야 합니다. 우선 계획 관련 조건으로, 부지 범위는 현급 토지이용계획 또는 건설계획·도시계획에 부합해야 하며, 동시에 승인된 지방 주택발전 프로그램·계획에 부합해야 합니다. 다음은 목록 조건으로, 부지는 성급 인민의회가 통과시킨 시범 프로젝트 예정 부지 목록에 포함되어야 합니다. 토지사용권을 합의로 양수하는 경우에는 성급 인민위원회의 토지사용권 양수 합의에 대한 서면 승인이 추가로 필요합니다. 마지막으로 부동산사업조직 자체가 토지, 주택, 부동산사업 및 투자 법령상의 조건을 충족해야 합니다.

국방·안보용지 기타 특수 토지에서 유래한 부지에 대해서는 결의가 별도의 제한을 두고 있어 기업의 면밀한 검토가 필요합니다. 실무적으로 강조할 점은 성급 정부의 역할입니다. 시범 부지 목록은 성 인민의회가 결정하고, 합의 승인 문서는 성 인민위원회가 발급합니다. 즉, 시범의 문이 얼마나 넓게 열리는지는 각 지방의 주도성에 상당 부분 달려 있습니다. 유망한 부지를 보유한 기업은 토지 소재 성 인민의회의 결의를 예의주시하고, 목록 공표를 기다리는 수동적 태도 대신 부지의 목록 등재를 능동적으로 제안해야 합니다.

Mục 0330% 상한: 시범 메커니즘의 안전밸브

시범 메커니즘이 무분별한 토지 전환의 물결로 남용되는 것을 막기 위해, 제171/2024/QH15호 결의는 정량적 상한을 설정했습니다. 시범 프로젝트 내 주거용지 총면적(기존 주거용지 및 주거용지로 전환 예정인 토지 포함)은 승인된 2021~2030년 시기 성급 계획상 토지 배분·구획 방안에 따라 계획기간 중 주거용지의 현황 대비 증가분의 30%를 초과할 수 없습니다. 쉽게 말해, 성급 계획이 계획기간 중 성 전체에 1,000헥타르의 주거용지 증가를 허용한다면, 해당 성 내 모든 시범 메커니즘 프로젝트에 배정되는 토지 총량은 300헥타르를 넘을 수 없습니다.

이 상한은 같은 지역 투자자들 사이에 목록 내 자리를 둘러싼 보이지 않는 경쟁을 만들어냅니다. 30% 한도는 유한하며, 먼저 목록에 들어간 자가 먼저 자리를 차지합니다. 이것이 준비 속도가 진정한 경쟁 우위가 되는 또 하나의 이유입니다. 동시에 기업은 목록 조정 리스크도 평가해야 합니다. 성 인민의회가 통과시킨 목록은 실제 상황에 따라 재검토·보충되거나 제외될 수 있으므로, 토지 확보를 위한 계약금이나 토지 보유 기업 인수 같은 대규모 자금 약정은 목록 내 부지의 법적 상태가 충분히 확실해진 후, 가급적 성 인민위원회의 서면 승인을 받은 후에 실행해야 합니다.

Mục 04시범 승인에서 프로젝트 시행까지: 생략할 수 없는 단계들

시범 메커니즘에 따른 승인을 받았다고 해서 프로젝트가 다른 절차를 면제받는 것은 아닙니다. 토지사용권 양수 합의를 완료한 후에도 투자자는 투자 절차의 전 과정을 거쳐야 합니다. 투자 법령에 따른 투자방침 승인 및 투자자 승인의 동시 취득, 2024년 토지법에 따른 토지 용도 전환과 토지 재정의무 이행, 상세계획 승인, 건설 법령에 따른 설계·허가 절차를 거쳐야 비로소 2023년 부동산사업법상의 분양 조건(당 사무소가 이전 글에서 분석한 장래 형성 주택 판매 및 은행 보증 규정 포함)을 충족할 수 있습니다. 이 시나리오에서 토지 재정의무는 결코 가볍지 않습니다. 농지·생산용지에서 주거용지로 전환할 때 토지사용료는 경우에 따라 지가표 또는 개별 지가로 산정되며, 2024년 토지법에 따른 새로운 지가 수준에서 이 비용은 토지 확보 완료 후가 아니라 투자 결정 단계에서부터 사업성 계산에 반영되어야 합니다.

마지막 전략적 포인트로, 이것이 5년 시범 메커니즘인 만큼 기업은 시범 기한 종료 후의 법적 시나리오에 대비해야 합니다. 시범 기한 내에 승인된 프로젝트는 계속 시행되지만, 메커니즘 실효 전까지 절차를 완료하지 못한 토지 확보 계획은 법적 공백에 빠질 수 있습니다. 따라서 투자 단계 구분과 절차 일정 관리는 결의의 실효 시점에 긴밀히 맞추어야 합니다.

Mục 05자주 묻는 질문

현재 상업용 주택 프로젝트에는 반드시 주거용지가 포함되어야 합니까? 통상 메커니즘에 따르면 상업용 주택 프로젝트를 위한 토지 사용은 여전히 주택·토지 법제상의 토지 종류 요건과 결부되어 있습니다. 다만 2025년 4월 1일부터 5년의 시범 기간 동안 제171/2024/QH15호 결의는 부지가 성 인민의회가 통과시킨 목록에 포함되고 계획 및 관할기관 승인 조건을 충족하는 것을 전제로, 토지사용권 양수 합의를 통해 농지 및 주거용지가 아닌 비농업용지에서의 프로젝트 시행을 허용합니다.

FDI 기업도 이 시범 메커니즘에 참여할 수 있습니까? 시범 프로젝트의 시행 주체는 토지, 주택, 부동산사업 및 투자 법령상 조건을 충족하는 부동산사업조직입니다. 외국인투자 경제조직의 경우 2024년 토지법상 FDI 부문의 토지사용권 취득 형태 제한과 2023년 부동산사업법상 사업 범위를 추가로 대조해야 합니다. 실무상 흔한 구조는 국내 기업이 토지사용권 양수인 역할을 맡는 협력 구조입니다. 개별 구조마다 별도의 법률 실사가 필요합니다.

제 부지는 계획에 부합하지만 아직 성 목록에 없습니다. 어떻게 해야 합니까? 기업은 지방 관할기관에 부지를 가장 가까운 회기에 성 인민의회에 제출되는 목록에 포함하도록 검토해 달라고 능동적으로 제안할 수 있습니다. 제안 서류에서는 토지이용계획·도시계획·지방 주택발전 프로그램과의 부합성 및 투자자의 역량을 명확히 입증해야 하며, 이 단계 서류의 품질이 승인 확률을 크게 좌우합니다.

Mục 06HTIC 문의

HTIC 법률사무소는 제171/2024/QH15호 결의에 따른 부지 적격성 평가, 시범 목록 등재 제안 서류 작성, 토지사용권 양수 거래 구조 설계, 국내외 투자자를 위한 상업용 주택 프로젝트 절차 수행에 관한 자문을 제공합니다. 당 사무소의 베트남 부동산 변호사 서비스를 참고하십시오. 사건/프로젝트별 고정 보수 견적 — 핫라인 +84 379 044 299.