2024年土地法项下的土地使用权拍卖与投资者选定招标：取得用地两种机制的区分

2024年土地法（第31/2024/QH15号，自2024年8月1日起施行）所带来的最根本变化之一，是大幅收窄不经竞争而划拨或出租土地的情形，并确立土地使用权拍卖与投资者选定招标作为企业取得项目用地的两大主要机制。无论对境内投资者还是外商投资（FDI）投资者而言，理解这两种机制的差异都具有战略意义，因为它决定了取得净地以实施项目的方式、成本与概率。

这两种机制分别由关于土地使用权拍卖的第125条与关于选定投资者实施用地项目招标的第126条予以规范。二者虽同以透明与土地资源优化利用为目标，但适用情形不同，所设条件亦不同。本文分析各机制的实质、条件与战略含义。

Mục 01第01节2024年土地法为何优先采用竞争机制

此前，相当一部分项目用地按指定方式划拨、出租，易致估价偏低、资源流失与缺乏透明。2024年土地法将重心转向竞争机制，将拍卖与招标作为国家有偿划拨（收取土地使用费）或为商业目的出租土地的默认方式。其背后的理念在于让市场确立土地使用权的真实价值，并选定最具能力的投资者，从而既防止预算流失，又提升项目质量。

实务后果是，企业不再能像以往那样通过提出建议并申请批准而轻易取得用地，而须参加公开竞争。这要求投资者在财务能力、法律文件与投标策略方面充分准备，同时正确判断其所瞄准的地块将适用何种机制。

Mục 02第02节第125条项下的土地使用权拍卖

土地使用权拍卖适用于国家就已“净”地块有偿划拨（收取土地使用费）或一次性付款出租土地的情形——所谓“净地”，即补偿、扶持与安置已完成，或无需补偿。根据第125条，地块欲付诸拍卖，须满足若干条件，例如已被收回且补偿完毕、列入经批准的以拍卖为目的的县级年度土地利用计划、就住房建设投资项目而言已有经批准的1/500详细规划，以及具备由主管机关批准的拍卖方案。

拍卖的特征在于主要以价格竞争：出价最高且满足条件者中标。由于用地已为净地，中标者可迅速着手，但作为代价，须准备雄厚的财务能力以在价格上竞争并按进度缴款。该机制适用于国家主动形成用地储备的地块。

Mục 03第03节第126条项下的投资者选定招标

与拍卖不同，第126条项下的投资者选定招标适用于这样的用地项目：在招标之时土地尚未完成场地清理（征拆腾地），属于国家收回土地的情形，并经省级人民议会决议列入招标目录。组织招标的条件包括：地块列入省级人民议会决议的招标项目目录、具备经批准的详细规划或1/2000分区规划，以及招标法项下的其他条件。

关键在于，招标不仅以价格竞争，还以能力与项目实施方案竞争。中标者将负责垫付资金并配合实施补偿与场地清理，故该机制要求更高的综合能力，且因尚有场地清理环节而实施周期更长。作为回报，招标为取得国家自身尚无力清理的大规模地块开辟了通道。

Mục 04第04节选择适当机制的示例

假设某外商投资（FDI）企业拟开发一处城区。若当地已有约5公顷净地、符合条件并付诸拍卖，企业只需准备用于价格竞争的财务能力，中标后即可受让土地并立即着手。反之，若目标地块为面积达数十公顷、仍待场地清理且经省列入招标目录的区域，企业则须以能力文件与体系化的投资方案参加招标，同时为漫长的补偿工作准备资源与进度安排。自始正确判断适用机制，有助于企业配置资源并对工期形成切合实际的预期。

Mục 05第05节律师建议

HTIC律师事务所建议，投资者尤其是外商投资（FDI）企业，应充分研究当地的土地利用计划及拍卖、招标项目目录，以主动规划用地取得；同时审查参与条件，并就各机制准备相应的能力与财务文件。由于两种机制均涉及众多程序环节与累积性条件，尽早寻求法律意见有助于避免因文件不合规而被取消资格的风险。敬请参阅HTIC的房地产律师服务。

Mục 06第06节常见问题

外商投资（FDI）企业能否参加土地使用权拍卖？具有外国投资资本的经济组织可在土地法与投资法所允许的范围与条件内，参加拍卖、招标以取得项目用地。但其土地使用形态以及权利义务可能与境内投资者不同，故参与前需审慎评估。

何时适用拍卖，何时适用招标？简言之，拍卖适用于净地并主要以价格竞争；招标适用于尚未完成场地清理、已列入招标目录的用地项目，并以能力与实施方案双重竞争。准确判断取决于地块的法律现状与当地的决定。

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