依据2023年《住房法》的公寓楼改造与重建——拆除情形、原则与补偿系数

在河内、胡志明市等越南大城市，大批数十年前建成的老旧公寓楼已严重老化，其改造与重建既刻不容缓，又在利益格局上高度敏感。问题并不仅仅在于拆除与新建的技术层面，而在于如何在数百名业主的合法权益与投资人的项目可行性之间取得平衡。多年来，正是同意机制与补偿机制的僵局，使一批又一批老旧公寓改造项目长期停滞不前。

2023年《住房法》（第27/2023/QH15号法律）自2024年8月1日起生效，专设一章为公寓楼改造、重建活动确立新的法律框架，并作出多项旨在破解既有堵点的规定。本文分析强制拆除的情形、实施原则，以及业主与投资人均须准确掌握的补偿机制。

Mục 01何种情形下公寓楼必须拆除重建？

并非所有老旧公寓楼都可以或必须拆除；法律明确界定了为保障居民生命安全而必须拆除的情形。根据2023年《住房法》第59条第2款，属于应予拆除的公寓楼包括：因火灾、爆炸受损，已不具备继续使用的安全条件的公寓楼；因自然灾害、敌对行为受损，已不具备安全条件的公寓楼；以及主要承重结构出现整体危险状态、存在倒塌风险、不符合继续使用条件，须紧急疏散业主与使用人的公寓楼。

此外，该规定还涵盖受损严重、老化，且位于须按已批准规划进行同步改造、重建区域内的公寓楼。新立法思路的核心在于：将拆除决定与有权机关实施的工程质量检定（kiểm định）结果相挂钩，而不再依凭主观判断。该检定成为确认一栏建筑是否确已处于危险状态的科学与法律依据，从而抑制希望维持现状的居民与希望推进项目一方之间旷日持久的争执。

Mục 02公寓楼改造、重建的原则

对于存在多个业主的公寓楼，或属于公共财产、依第59条第2款属于应予拆除范围的公寓楼，在按已批准规划进行重建时，必须全面遵守2023年《住房法》第60条规定的各项原则。这些原则确保改造既符合城市规划要求，又保护现有业主的合法权益。贯穿其中的精神是：老旧公寓的业主应获得居住保障——或通过重建项目完工后的原址安置，或通过妥当的补偿方案。

2023年《住房法》的一项重要改革是对同意机制的调整。在公寓楼因安全原因必须拆除的情形下，搬迁与拆除不再像此前僵化理解那样绝对取决于全体业主百分之百的同意，因为人的生命被置于更高位置。这正是破解最大堵点之所在：实践中往往只需少数几户不同意，整个改造项目便可能停滞数年，反而损害其余居民群体的利益。

Mục 03补偿机制与K系数：业主权益如何得到保护？

使老旧公寓改造项目最易受阻的问题始终是补偿。2023年《住房法》的处理思路是：补偿、扶助、安置方案必须公开编制，并确保业主获得相称的居住条件。其中，住宅面积补偿系数（通常称为K系数）是关键工具。该系数确定业主相对于原住宅面积可获得的安置住宅面积，通常大于1，以补偿业主须搬迁并在建设期间等待所受的影响。

举例而言，假设某业主在老旧公寓中拥有50平方米住宅，而该项目获批的K系数为1.5，则原则上业主将在重建后的同一项目所在位置获配约75平方米的安置住宅。K系数的具体数值由省级人民委员会根据各项目、各区域的实际条件决定，因此在不同地方与不同区位之间可能存在差异。正因K系数直接影响业主的物质利益，业主应密切关注该内容，并在必要时咨询律师，于签署前评估补偿方案是否妥当。

一种常见风险是：业主在尚未充分了解项目进度、安置住宅质量以及等待期间临时居住安排等承诺的情况下即签署补偿协议。一旦项目延期，居民可能陷入既失去原有住所、又尚未取得新房的境地。因此，仔细审查合同、补偿协议以及投资人具有约束力的承诺，是保护自身权益的必要步骤。

Mục 04参与改造项目的投资人视角

对于房地产企业而言，公寓楼改造、重建项目既是机遇，也是法律上的考验。机遇在于中心黄金地段的土地资源；挑战在于须处理与数百名业主的关系、遵守规划要求，并确保补偿方案获得同意。2023年《住房法》的新法律框架为选定项目投资主体及推进项目提供了更为清晰的通道，但同时对透明度与合规性提出了更高要求。投资人应自方案编制环节起即构建严谨的法律文件体系，以避免日后旷日持久的投诉与诉讼风险。

Mục 05常见问题

业主不同意补偿方案时享有何种权利？ 业主有权就补偿、扶助、安置方案提出意见，并在认为自身合法权益受到侵害时提出申诉。但在公寓楼因安全原因必须拆除的情形下，搬迁仍须执行；补偿问题将依法律规定解决。因此，主动尽早进行法律咨询，远比等到争议发生后再行应对更为有效。

业主可以选择领取货币补偿而非安置住宅吗？ 视获批方案与本人意愿而定，业主可选择原址安置住宅、货币补偿，或法律规定的其他形式。各选项在价值与居住稳定性方面各有优劣，宜结合当地市场价格审慎权衡。

Mục 06HTIC律师事务所在公寓楼改造、重建方面的支持

公寓楼改造、重建是所有权、规划与经济利益交织的领域，居民与投资人双方均须保持法律上的审慎。HTIC律师事务所协助业主评估补偿方案、K系数与安置风险，同时为房地产企业就老旧公寓改造项目的法律程序提供咨询。欲获得专业的权益保护，可参阅HTIC的房地产律师服务。

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