2025年《建设法》过渡规定：2026年7月1日前在办的项目、合同与程序如何处理？

2026年7月1日，《建设法》（第135/2025/QH15号法律）全面生效，取代已适用十余年的2014年《建设法》。在新旧交替之际，全国有数以万计的在建项目——从刚获得投资主张批准的工程、正在进行设计审查的项目，到已签署的施工合同和等待竣工验收的工程。每一位业主（投资主）、承包商和咨询单位最现实的问题不是新法有何亮点，而是”我的项目处于这个阶段，究竟适用旧法还是新法”。答错这个问题，就意味着重走程序、工期延误，甚至在不知情中违法的风险。

HTIC律师事务所（HTIC Law Firm）汇总并分析2025年《建设法》及其配套指导法令——尤其是关于建设合同的第210/2026/NĐ-CP号法令和第217/2026/NĐ-CP号法令——中最重要的过渡规定，帮助企业为自身项目准确定位所适用的法律框架。

Mục 01总原则：已完成的程序不溯及既往，尚未办理的事项适用新法

贯穿2025年《建设法》过渡条款的精神是：保全依旧法已完成事项的法律效力，同时对尚未实施的活动适用新法。具体而言，2026年7月1日前已获批准的建设投资项目和建设设计无须重新批准；尚未实施的后续活动将按2025年《建设法》的规定推进。这一原则听起来简单，却要求企业为每个项目绘制一张精确的状态图：哪些事项已有批准决定、哪些正在报批、哪些尚未启动——因为2026年7月1日这一时点上”已办”与”未办”的分界线，正是两种法律制度的分界线。

举例说明：某工业园区项目于2026年3月获得项目及基础设计批准，但至2026年8月才报审基础设计后的施工图设计。根据过渡规定，已批准的项目和基础设计效力不变；而基础设计后的设计环节将按2025年《建设法》执行——正如我们在设计审查专文中分析的，新法已对多类工程取消了专业机关对该设计环节的审查程序，将责任移交业主。结果是，本例中的企业可缩短数周程序，但相应地必须自行承担以往有国家机关共同把关的设计质量控制责任。

Mục 022026年7月1日前签订的建设合同：继续适用旧法，但有值得关注的例外

对于各方财务权利义务最为集中的建设合同，过渡规定的方向是：2026年7月1日前已签订的合同，除各方约定适用新规定外，继续按2014年《建设法》及相应指导文件履行。这一处理是合理的：合同是缔约时法律基础之上达成合意的产物，强令各方中途切换法律框架将打破已谈定的利益平衡。企业需要留意的是在有利时选择适用新规定的权利：例如第210/2026/NĐ-CP号法令中关于不可抗力处理和争议解决的机制较旧规定更清晰、更有利，各方完全可以签订合同附录，就特定事项援引新框架。

但这一选择权是双刃剑，必须以明确的书面形式行使。我们建议企业不要在附录中写入”其他事项按现行法律规定执行”之类的笼统措辞，因为此种写法可能被解释为整个合同已转入新的法律制度，包括企业未曾预料的不利规定。正确做法是逐条列明合同的哪些条款作出调整，并具体援引新文件的哪一条、哪一款。

Mục 03竣工验收检查及尚未办结的质量管理程序

一项具有重大实务意义的过渡内容涉及验收工作检查：2026年7月1日前开工的工程，依旧法属于须由国家机关进行验收检查的范围，但按新规定不再属于该范围的，无须再办理检查程序；业主自行负责组织质量管理和竣工验收。对于排队等候专业机关检查日程的众多业主而言，这是好消息——该程序曾是工程投入使用前最后的瓶颈之一。但硬币的另一面依然是风险的转移：当国家退出检查角色后，日后一切质量缺陷将直接归责于业主和各承包商，不再有管理机关验收结果认可文件这层缓冲。

同样，对组织的建设活动能力证书制度自2026年7月1日起废止，改为能力自行公开机制，随之而来的是已颁发证书的效力问题，以及正依据证书进行评审的投标文件如何处理的过渡问题。参与跨越交替时点标段的企业，应主动与招标方澄清所适用的能力标准，避免投标文件按已失去法律效力的旧标准被评审。

Mục 04部分内容提前适用与新义务的路线图

值得注意的是，尽管2025年《建设法》的总体生效日为2026年7月1日，但部分疏解堵点的内容——特别是针对公共投资项目和紧急工程——已被允许自2026年1月1日起提前适用，以缓解程序拥堵。反向而言，一些新义务则有各自的路线图：典型的是第217/2026/NĐ-CP号法令规定的对二级及以上新建工程强制应用建筑信息模型（BIM），我们已有专文分析。因此，过渡图景并非2026年7月1日这一个单一切面，而是各项义务各有节点的时间带——企业法务部门需要的是一份详细的合规日历，而非一句”新法已生效”的笼统备忘。

对外国承包商而言，交替时期还与关于建设活动许可证的第212/2026/NĐ-CP号法令相关——在2026年7月1日前后递交的许可申请材料，须仔细核对所适用的程序要求，因为在新规定生效后仍按旧表格递交，是实务中材料被退回的极常见原因。

Mục 05常见问题

2026年7月1日前颁发的建设许可证是否须按新法重新申领？不需要。新法生效前合法颁发的许可证按其载明的内容和期限继续有效。仅当企业调整设计导致许可证内容变更，或许可证到期而工程尚未开工时，调整、延期或重新颁发的程序才按2025年《建设法》办理。

2026年7月1日前已批准的项目现拟调整，适用哪部法律？2026年7月1日后进行的项目调整属于过渡时点尚未实施的活动，原则上按2025年《建设法》规定的程序和权限办理。未调整的项目内容仍保持原批准效力。因调整幅度不同所涉程序亦不同，建议企业逐案仔细比对。

2026年7月1日前签订的合同在此后遭遇不可抗力，按哪套规定处理？原则上，该日前签订的合同继续按旧法律框架履行，但过渡规定允许各方就发生的不可抗力事件适用新规定。各方应以书面记录事件和损失，并明确约定所选择适用的法律框架，以免日后争议。

Mục 06联系HTIC

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