Bảo hành công trình xây dựng: thời hạn tối thiểu, mức tiền bảo hành 3%–5% và cách phòng tránh tranh chấp

Bảo hành công trình xây dựng là một trong những chế định dễ bị xem nhẹ ở giai đoạn thương thảo hợp đồng nhưng lại trở thành tâm điểm tranh chấp khi công trình đã đưa vào sử dụng và phát sinh hư hỏng. Đối với chủ đầu tư, một điều khoản bảo hành chặt chẽ là tấm khiên bảo vệ giá trị tài sản trong những năm đầu vận hành; đối với nhà thầu, đây lại là khoản nghĩa vụ tài chính tiềm ẩn có thể kéo dài nhiều năm sau khi đã rời công trường. Hiểu đúng bản chất và quy định pháp luật về bảo hành vì vậy là yêu cầu thiết thực với mọi doanh nghiệp tham gia hoạt động xây dựng.

Khung pháp lý hiện hành về bảo hành được quy định trong Luật Xây dựng và cụ thể hóa tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình. Khi Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026, các nguyên tắc nền tảng về trách nhiệm bảo đảm chất lượng của nhà thầu vẫn được kế thừa, do đó việc nắm vững quy định tại Nghị định 06/2021 vẫn giữ nguyên giá trị thực tiễn.

Mục 01Bản chất pháp lý của nghĩa vụ bảo hành

Về bản chất, bảo hành công trình là cam kết của nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị về việc khắc phục, sửa chữa các hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh trong một khoảng thời gian nhất định sau khi nghiệm thu, mà nguyên nhân thuộc về lỗi của nhà thầu trong quá trình thi công hoặc do chất lượng vật liệu, thiết bị do nhà thầu cung cấp. Cần phân biệt rõ bảo hành với bảo trì: bảo hành gắn với trách nhiệm sửa lỗi của nhà thầu và về nguyên tắc không thu thêm chi phí từ chủ đầu tư, trong khi bảo trì là hoạt động duy tu thường xuyên do chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý vận hành thực hiện và chi trả trong suốt vòng đời công trình.

Sự nhầm lẫn giữa hai khái niệm này gây ra không ít tranh chấp trên thực tế. Khi một thiết bị hỏng trong thời gian bảo hành, chủ đầu tư thường yêu cầu nhà thầu sửa miễn phí, còn nhà thầu lại lập luận rằng hư hỏng do vận hành sai chứ không phải lỗi thi công, nên thuộc phạm vi bảo trì. Ranh giới này chỉ có thể được phân định nếu hợp đồng mô tả rõ phạm vi bảo hành và nguyên nhân loại trừ ngay từ đầu.

Mục 02Thời hạn bảo hành tối thiểu theo quy định

Nghị định 06/2021/NĐ-CP đặt ra thời hạn bảo hành tối thiểu mà các bên không được thỏa thuận thấp hơn đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công. Cụ thể, thời hạn bảo hành không thấp hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I, và không thấp hơn 12 tháng đối với các công trình cấp còn lại. Đối với nhà ở riêng lẻ, thời hạn bảo hành do các bên tự thỏa thuận. Thời hạn này được tính từ khi chủ đầu tư nghiệm thu hoàn thành để đưa công trình, hạng mục vào sử dụng.

Một lưu ý mang tính kỹ thuật nhưng có giá trị thực tiễn cao: pháp luật cho phép các bên thỏa thuận thời gian bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục, gói thầu nằm ngoài thời hạn bảo hành chung. Điều này đặc biệt hữu ích với các hệ thống có đặc thù như thang máy, hệ thống điều hòa trung tâm hay hệ thống chống thấm, vốn cần chế độ bảo hành dài hơn phần xây thô. Chủ đầu tư nên tận dụng quy định này để thiết kế các mức bảo hành phân tầng theo rủi ro thay vì áp dụng một thời hạn chung cho toàn bộ công trình.

Mục 03Mức tiền bảo hành và cách giữ tiền bảo hành

Để bảo đảm nhà thầu thực hiện nghĩa vụ, pháp luật quy định mức tiền bảo hành tối thiểu đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công và vốn nhà nước ngoài đầu tư công: 3% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I, và 5% giá trị hợp đồng đối với các công trình cấp còn lại. Khoản tiền này thường được giữ lại từ giá trị thanh toán hoặc thay thế bằng bảo lãnh bảo hành của ngân hàng có giá trị tương đương.

Để minh họa bằng một ví dụ có số liệu, giả sử một hợp đồng thi công nhà xưởng cấp II có giá trị 50 tỷ đồng. Với công trình cấp II thuộc nhóm “các cấp còn lại”, mức tiền bảo hành tối thiểu là 5%, tương đương 2,5 tỷ đồng. Chủ đầu tư có thể giữ lại 2,5 tỷ đồng này trong suốt thời hạn bảo hành 12 tháng, hoặc chấp nhận để nhà thầu nộp một thư bảo lãnh bảo hành ngân hàng trị giá 2,5 tỷ đồng và giải ngân đủ tiền cho nhà thầu. Lựa chọn hình thức nào ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của cả hai bên, nên cần được cân nhắc kỹ trong đàm phán. Đối với doanh nghiệp tư nhân và dự án FDI không thuộc diện bắt buộc theo mức trên, các con số này vẫn là tham chiếu hợp lý để thiết kế điều khoản bảo hành cân bằng.

Mục 04Những rủi ro pháp lý thường gặp và lời khuyên của luật sư

Rủi ro phổ biến nhất là hợp đồng quy định mập mờ về phạm vi và điều kiện loại trừ bảo hành. Khi xảy ra hư hỏng, nhà thầu viện dẫn nguyên nhân do thiên tai, do bên thứ ba hoặc do chủ đầu tư vận hành sai để từ chối trách nhiệm, trong khi chủ đầu tư khó chứng minh ngược lại nếu không có hồ sơ nghiệm thu và biên bản bàn giao hướng dẫn vận hành đầy đủ. Một rủi ro khác là việc giải tỏa tiền bảo hành quá sớm, trước khi hết thời hạn, khiến chủ đầu tư mất công cụ ràng buộc khi sự cố xuất hiện vào cuối kỳ bảo hành.

Từ thực tiễn tư vấn, luật sư thường khuyến nghị chủ đầu tư ba việc. Thứ nhất, mô tả chi tiết phạm vi bảo hành, danh mục hạng mục có thời hạn riêng và các trường hợp loại trừ ngay trong hợp đồng thay vì để chung chung. Thứ hai, ưu tiên hình thức bảo lãnh bảo hành ngân hàng vô điều kiện để dễ thực thi khi cần. Thứ ba, chỉ giải tỏa tiền hoặc bảo lãnh bảo hành sau khi đã có biên bản xác nhận hết thời hạn và không còn tồn tại khiếm khuyết. Về phía nhà thầu, việc lưu giữ đầy đủ hồ sơ chất lượng và biên bản hướng dẫn vận hành chính là cơ sở để tự bảo vệ trước những yêu cầu bảo hành vượt phạm vi lỗi của mình.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Hết thời hạn bảo hành thì nhà thầu có còn chịu trách nhiệm gì không? Có. Việc hết thời hạn bảo hành không làm chấm dứt trách nhiệm của nhà thầu đối với chất lượng công trình. Nếu công trình bị hư hỏng, sự cố do lỗi của nhà thầu, nhà thầu vẫn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong thời hạn theo quy định của pháp luật, độc lập với nghĩa vụ bảo hành.

Chủ đầu tư có được tự thuê đơn vị khác sửa chữa rồi trừ vào tiền bảo hành không? Trong trường hợp nhà thầu không thực hiện nghĩa vụ bảo hành dù đã được thông báo, chủ đầu tư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác sửa chữa. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, quy trình thông báo và việc lập hồ sơ chứng minh nhà thầu vi phạm cần được thực hiện chặt chẽ, tốt nhất là theo trình tự đã thỏa thuận sẵn trong hợp đồng.

Mục 06Bảo hành trong hợp đồng EPC và dự án FDI

Trong các dự án quy mô lớn theo hình thức hợp đồng EPC hoặc chìa khóa trao tay, điều khoản bảo hành cần được thiết kế phức tạp hơn so với hợp đồng thi công đơn thuần, bởi một tổng thầu chịu trách nhiệm cả thiết kế, mua sắm và thi công. Khi xảy ra khiếm khuyết, việc tổng thầu chịu trách nhiệm bảo hành toàn bộ chuỗi giúp chủ đầu tư tránh được tình trạng các nhà thầu phụ đùn đẩy lẫn nhau. Tuy nhiên, chủ đầu tư cần lưu ý đồng bộ thời hạn và phạm vi bảo hành của tổng thầu với cam kết bảo hành mà các nhà cung cấp thiết bị nước ngoài đưa ra, tránh trường hợp bảo hành thiết bị nhập khẩu kết thúc trước thời hạn bảo hành chung của công trình.

Đối với nhà đầu tư FDI, một vấn đề thực tiễn thường gặp là sự khác biệt giữa thông lệ bảo hành quốc tế và quy định bắt buộc của pháp luật Việt Nam. Hợp đồng song ngữ cần bảo đảm các điều khoản bảo hành không thấp hơn mức tối thiểu luật định và phải xác định rõ luật áp dụng, cơ chế giải quyết tranh chấp. Việc rà soát kỹ phần này ngay từ khâu đàm phán hợp đồng giúp doanh nghiệp tránh xung đột pháp lý phát sinh khi sự cố xảy ra nhiều năm sau đó.

Mục 07HTIC đồng hành cùng doanh nghiệp

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn soạn thảo và rà soát điều khoản bảo hành, hỗ trợ chủ đầu tư và nhà thầu xử lý tranh chấp phát sinh trong và sau thời hạn bảo hành công trình. Tham khảo thêm dịch vụ luật sư xây dựng của chúng tôi để được hỗ trợ theo từng dự án.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.