Bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh BĐS 2023: quyền của người mua và nghĩa vụ chủ đầu tư

Trong thị trường bất động sản Việt Nam, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai — tức mua khi dự án còn đang xây dựng — luôn tiềm ẩn rủi ro lớn nhất cho người mua: đã đóng tiền nhưng chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết, thậm chí dự án “đắp chiếu”. Để bảo vệ bên yếu thế, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024) đã quy định chặt chẽ về nghĩa vụ bảo lãnh của chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là chế định mà mọi chủ đầu tư dự án nhà ở và mọi người mua đều cần hiểu rõ.

Điều 26 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là nền tảng pháp lý của cơ chế này. Quy định không chỉ ràng buộc chủ đầu tư mà còn thiết lập một cấu trúc bảo vệ trong đó ngân hàng đóng vai trò người bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Hiểu đúng cơ chế giúp chủ đầu tư tuân thủ để tránh bị xử phạt và đình trệ bán hàng, đồng thời giúp người mua biết cách tự bảo vệ quyền lợi.

Mục 01Bản chất của nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 26, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết. Bản chất ở đây là một cam kết bảo lãnh: nếu chủ đầu tư “vỡ trận”, ngân hàng sẽ đứng ra hoàn trả cho người mua phần nghĩa vụ tài chính theo thư bảo lãnh.

Phạm vi nghĩa vụ tài chính được bảo lãnh bao gồm khoản tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và các khoản tiền khác mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn trả theo hợp đồng đã ký. Như vậy, bảo lãnh không phải là cam kết hoàn thành dự án, mà là cam kết hoàn tiền cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hẹn. Đây là điểm cần phân biệt rõ để tránh kỳ vọng sai: ngân hàng bảo đảm khả năng thu hồi tiền, chứ không thay chủ đầu tư xây tiếp công trình.

Mục 02Điểm mới quan trọng: quyền lựa chọn của người mua

So với quy định trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung một điểm rất đáng chú ý: người mua, người thuê mua có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Nếu khách hàng lựa chọn không cần bảo lãnh, việc này phải được lập thành văn bản tại thời điểm ký hợp đồng. Quy định này trao cho người mua quyền tự quyết, đồng thời tạo sự linh hoạt về chi phí, bởi phí bảo lãnh thực chất được tính vào giá thành và cuối cùng người mua là bên gánh chịu.

Tuy nhiên, quyền lựa chọn này cũng tiềm ẩn rủi ro nếu người mua không hiểu rõ ý nghĩa của việc từ bỏ bảo lãnh. Một người mua nhẹ dạ ký văn bản từ chối bảo lãnh để được giảm giá có thể mất hoàn toàn lớp bảo vệ khi dự án gặp sự cố. Lời khuyên thực tiễn là người mua chỉ nên cân nhắc từ bỏ bảo lãnh khi đã đánh giá kỹ năng lực và uy tín của chủ đầu tư, và tốt nhất nên tham vấn luật sư trước khi ký bất kỳ văn bản nào liên quan.

Mục 03Trình tự thực hiện và thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền

Một cơ chế kiểm soát quan trọng nằm ở thời điểm thanh toán. Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán từ người mua, người thuê mua sau khi đã giao cho họ thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh. Quy định này biến thư bảo lãnh thành điều kiện tiên quyết của việc thu tiền, buộc chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục bảo lãnh trước khi khai thác dòng tiền từ khách hàng. Nếu khách hàng đã chọn không cần bảo lãnh, trình tự này được điều chỉnh tương ứng theo thỏa thuận đã lập thành văn bản.

Để minh họa, giả sử người mua ký hợp đồng mua căn hộ trị giá 3 tỷ đồng và đã chọn có bảo lãnh. Trước khi nộp khoản thanh toán đầu tiên, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng cho căn hộ của mình. Nếu sau này chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết và không hoàn trả tiền, người mua có thể yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ hoàn trả theo nội dung thư bảo lãnh. Đây là lý do người mua tuyệt đối không nên đóng tiền trước khi nhận được thư bảo lãnh hợp lệ, trừ khi đã chủ động lựa chọn không có bảo lãnh bằng văn bản.

Mục 04Trách nhiệm của ngân hàng và rủi ro pháp lý thường gặp

Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết và không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả cho người mua, người thuê mua theo nội dung đã cam kết trong thư bảo lãnh. Hiệu lực của bảo lãnh, phạm vi và điều kiện kích hoạt nghĩa vụ hoàn trả vì vậy phải được quy định rõ trong thư bảo lãnh. Một rủi ro phổ biến là người mua giữ một văn bản chấp thuận bảo lãnh chung chung của ngân hàng cấp cho chủ đầu tư, mà nhầm tưởng đó là thư bảo lãnh cho riêng căn hộ của mình. Hai loại văn bản này có giá trị pháp lý khác nhau, và chỉ thư bảo lãnh phát hành cho từng hợp đồng mới trực tiếp bảo vệ người mua.

Đối với chủ đầu tư, rủi ro lớn nhất là bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa hoàn tất điều kiện bảo lãnh, dẫn đến giao dịch bị coi là vi phạm và có thể bị xử phạt, đình chỉ bán hàng. Vì vậy, việc phối hợp với ngân hàng để chuẩn hóa quy trình phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng là yêu cầu bắt buộc trong vận hành dự án.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Người mua đã ký văn bản không cần bảo lãnh thì sau này có đòi được tiền nếu dự án chậm không? Khi đã tự nguyện lựa chọn không có bảo lãnh và lập thành văn bản, người mua sẽ không có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn trả theo cơ chế bảo lãnh. Việc đòi lại tiền khi đó chỉ còn dựa trên hợp đồng với chủ đầu tư và phải giải quyết trực tiếp với chủ đầu tư, kèm rủi ro lớn nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Đây là lý do nên cân nhắc rất kỹ trước khi từ bỏ bảo lãnh.

Thư bảo lãnh có hiệu lực đến khi nào? Thư bảo lãnh thường có hiệu lực cho đến khi nhà ở được bàn giao cho người mua. Người mua nên đọc kỹ thời hạn hiệu lực và điều kiện chấm dứt bảo lãnh ghi trong thư, vì nếu bảo lãnh hết hiệu lực trước khi vấn đề được giải quyết thì lớp bảo vệ cũng không còn.

Mục 06Phí bảo lãnh và tác động đến giá bán

Một khía cạnh ít được nói đến nhưng có ý nghĩa thương mại là chi phí của việc bảo lãnh. Để được ngân hàng cấp bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh và thường phải có tài sản bảo đảm hoặc hạn mức tín dụng tương ứng. Trên thực tế, khoản phí này được chủ đầu tư tính vào cơ cấu giá thành và phản ánh vào giá bán, nghĩa là người mua gián tiếp gánh chịu. Hiểu được điều này giúp các bên đàm phán minh bạch hơn về việc ai trả phí và phí được thể hiện thế nào trong hợp đồng.

Đối với chủ đầu tư, việc thiết lập quan hệ tín dụng và hạn mức bảo lãnh với ngân hàng cần được chuẩn bị từ sớm, trước khi mở bán, bởi nếu chưa có chấp thuận cấp bảo lãnh thì chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc phối hợp chặt chẽ với ngân hàng để phát hành thư bảo lãnh kịp thời cho từng khách hàng không chỉ là nghĩa vụ tuân thủ mà còn là yếu tố tạo niềm tin, hỗ trợ tốc độ bán hàng của dự án.

Mục 07HTIC tư vấn giao dịch bất động sản an toàn

Công ty Luật TNHH HTIC hỗ trợ chủ đầu tư chuẩn hóa quy trình bảo lãnh và hồ sơ bán hàng đúng luật, đồng thời tư vấn cho người mua rà soát hợp đồng và thư bảo lãnh trước khi xuống tiền. Tham khảo dịch vụ luật sư bất động sản của HTIC.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.