Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu? Quy định từ 01/8/2024

Trong nhiều năm qua, không ít người mua nhà tại các dự án hình thành trong tương lai rơi vào cảnh “tiền trao nhưng nhà chưa thấy” khi chủ đầu tư huy động vốn từ rất sớm dưới những tên gọi như “đặt cọc giữ chỗ”, “phiếu thiện chí”, “thỏa thuận đăng ký nguyện vọng” với số tiền lên tới hàng trăm triệu đồng, ngay khi dự án còn chưa đủ điều kiện mở bán. Khi dự án chậm tiến độ hoặc đổ vỡ, khoản tiền đó gần như không có cơ chế pháp lý rõ ràng để thu hồi. Nhằm chấm dứt tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, lần đầu tiên luật hóa cả mức trần tiền đặt cọc lẫn thời điểm chủ đầu tư được phép thu cọc. Dưới đây, đội ngũ luật sư Công ty Luật TNHH HTIC phân tích quy định này một cách đầy đủ cùng những khuyến nghị thực tiễn cho người mua.

Mục 01Bản chất pháp lý của tiền đặt cọc trong giao dịch nhà ở

Trước hết cần hiểu đúng đặt cọc là gì. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đặc trưng quan trọng của đặt cọc là chế tài “phạt cọc”: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất cọc; ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương (cọc đôi). Chính vì đặt cọc gắn liền với rủi ro mất tiền, việc một chủ đầu tư yêu cầu khách hàng đặt cọc số tiền lớn khi dự án chưa hình thành rõ ràng là đẩy toàn bộ rủi ro về phía người mua. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ra đời để tái cân bằng lại quan hệ này.

Mục 02Mức trần 5% và điều kiện thời điểm thu cọc

Quy định cốt lõi nằm tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở từ khách hàng, và chỉ được thu khi nhà ở đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Đồng thời, thỏa thuận đặt cọc bắt buộc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở.

Quy định này có hai lớp ý nghĩa mà người mua cần nắm. Thứ nhất, về mức tiền: 5% là mức trần tuyệt đối tính trên giá bán đã được xác định, nghĩa là chủ đầu tư không thể “lách” bằng cách thu 5% rồi tiếp tục thu thêm các khoản “phí giữ chỗ” khác trước khi ký hợp đồng mua bán. Thứ hai, về thời điểm: cọc chỉ hợp pháp khi nhà ở đã đủ điều kiện kinh doanh — tức là mọi khoản thu trước thời điểm đó, dù gọi tên là gì, đều không phù hợp với tinh thần của luật và tiềm ẩn rủi ro cho người mua. Việc buộc ghi rõ giá bán trong thỏa thuận cọc cũng nhằm ngăn tình trạng chủ đầu tư thu cọc khi chưa chốt giá, sau đó nâng giá và ép khách hàng phải theo nếu không muốn mất cọc.

Mục 03Khi nào nhà ở hình thành trong tương lai mới đủ điều kiện kinh doanh?

Để xác định thời điểm chủ đầu tư được phép thu cọc một cách hợp pháp, phải đối chiếu với Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Trong các điều kiện đó, đáng chú ý là dự án phải đã được khởi công xây dựng theo pháp luật về xây dựng, có đầy đủ giấy tờ pháp lý về dự án và về quyền sử dụng đất, và đặc biệt phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trên thực tế, đây chính là tài liệu mà mọi người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình trước khi xuống tiền. Nếu chủ đầu tư né tránh hoặc viện lý do “đang hoàn thiện thủ tục”, người mua hoàn toàn có cơ sở để từ chối đặt cọc và bảo lưu quyền lợi của mình.

Mục 04Quy định về tiến độ thanh toán

Bên cạnh tiền cọc, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng siết chặt tiến độ thanh toán nhằm tránh việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người mua. Theo đó, việc thanh toán được chia làm nhiều lần: lần đầu (đã bao gồm cả tiền đặt cọc) không quá 30% giá trị hợp đồng; các lần tiếp theo phải tương ứng với tiến độ xây dựng nhưng tổng cộng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Riêng trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 50% giá trị hợp đồng.

Để dễ hình dung, với một căn hộ giá 3 tỷ đồng, tiền đặt cọc tối đa hợp pháp là 150 triệu đồng (5%); lần thanh toán đầu tiên kể cả cọc không vượt quá 900 triệu đồng (30%); và cho tới khi nhận bàn giao, tổng số tiền chủ đầu tư được thu không quá 2,1 tỷ đồng (70%). Phần còn lại chỉ thanh toán sau khi bàn giao và khi đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Cơ chế này giúp người mua giữ lại một “đòn bẩy” tài chính đáng kể để buộc chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết.

Mục 05Những bẫy pháp lý thường gặp và cách phòng tránh

Trong thực tiễn tư vấn, chúng tôi nhận thấy rủi ro lớn nhất không nằm ở hợp đồng mua bán chính thức mà ở các văn bản “tiền hợp đồng”. Nhiều chủ đầu tư sử dụng “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “văn bản đăng ký nguyện vọng” hay “thỏa thuận hợp tác” để thu tiền sớm và vượt mức 5%, đồng thời cài các điều khoản bất lợi như: cọc không hoàn lại trong mọi trường hợp, chủ đầu tư được đơn phương thay đổi giá, hoặc chuyển khoản cọc thành “phí phạt” nếu khách hàng rút lui. Những thỏa thuận như vậy, nếu được giao kết khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, không chỉ trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà còn có thể bị tuyên vô hiệu một phần khi tranh chấp.

Vì vậy, trước khi đặt bút ký bất kỳ văn bản nào và chuyển bất kỳ khoản tiền nào, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, đối chiếu mức cọc với trần 5%, kiểm tra việc ghi rõ giá bán, và rà soát kỹ điều khoản hoàn cọc cũng như điều kiện chấm dứt. Một bản rà soát pháp lý ngắn trước khi ký thường tiết kiệm cho khách hàng những tổn thất lớn hơn nhiều về sau. Quý khách có thể tham khảo thêm dịch vụ Luật sư Bất động sản – tư vấn pháp lý đất đai, nhà ở, dự án của Công ty Luật HTIC.

Mục 06Giải đáp nhanh một số câu hỏi

Chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc 10% giá bán có đúng luật không? Không. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ấn định mức trần 5% giá bán; mọi khoản thu vượt mức này dưới danh nghĩa đặt cọc đều không phù hợp quy định, và người mua có quyền yêu cầu điều chỉnh hoặc hoàn trả phần vượt.

Ký “hợp đồng giữ chỗ” khi dự án chưa khởi công có an toàn không? Không nên. Nhà ở phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (trong đó có việc đã khởi công và có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở) thì việc thu cọc mới hợp pháp. Đặt tiền trước thời điểm này đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro cao mà thiếu cơ chế bảo vệ.

Nếu đã lỡ đặt cọc vượt mức hoặc khi dự án chưa đủ điều kiện thì sao? Người mua vẫn có cơ sở pháp lý để thương lượng hoàn trả, hoặc yêu cầu giải quyết tại Tòa án/Trọng tài. Việc thu thập và lưu giữ đầy đủ chứng từ chuyển tiền cùng các văn bản đã ký là rất quan trọng cho quá trình này.

Mục 07Liên hệ luật sư tư vấn

Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ rà soát thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đại diện thương lượng và giải quyết tranh chấp với chủ đầu tư. Báo giá cố định theo từng vụ việc — vui lòng liên hệ Hotline 0379 044 299.