Thời hạn bảo hành công trình xây dựng là bao lâu? Chủ đầu tư cần lưu ý gì?

Tình huống: Công ty tôi vừa nghiệm thu một nhà xưởng tại Khu công nghiệp Điện Nam – Điện Ngọc (Quảng Nam). Sau 8 tháng đưa vào sử dụng, mái và tường xuất hiện thấm dột nhiều chỗ. Nhà thầu nói đã hết trách nhiệm vì “công trình đã bàn giao xong”. Vậy thời hạn bảo hành công trình xây dựng là bao lâu, nhà thầu có còn phải sửa chữa không, và chúng tôi cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Bảo hành công trình là nghĩa vụ luật định của nhà thầu, không phụ thuộc vào việc đã bàn giao hay chưa. Quy định hiện hành nằm tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình. HTIC giải đáp như sau.

Mục 011. Thời gian bảo hành tối thiểu theo cấp công trình

Theo Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, thời gian bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính từ khi chủ đầu tư nghiệm thu và xác định như sau:

• Không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
• Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình cấp còn lại sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
• Đối với công trình sử dụng vốn khác (tư nhân, FDI), thời gian bảo hành do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không ngắn hơn thời gian bảo hành tối thiểu nêu trên.

Như vậy, nhà xưởng của bạn (thường là công trình cấp II hoặc cấp III) có thời hạn bảo hành tối thiểu 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu. Sự cố thấm dột sau 8 tháng vẫn nằm trong thời hạn bảo hành, nhà thầu buộc phải khắc phục.

Mục 022. Riêng nhà ở: áp dụng Luật Nhà ở

Đối với nhà ở, thời hạn bảo hành theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Điều 129):

• Tối thiểu 60 tháng đối với nhà chung cư;
• Tối thiểu 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.

Thời gian được tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Mục 033. Phạm vi bảo hành gồm những gì?

Trong thời gian bảo hành, nhà thầu thi công có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của mình gây ra, bao gồm: khắc phục thấm dột, nứt, lún, sụt, bong tróc; sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng; khắc phục các tồn tại phát hiện trong quá trình vận hành, sử dụng.

Nhà thầu không chịu trách nhiệm bảo hành đối với hư hỏng do chủ đầu tư/người sử dụng gây ra (sử dụng sai công năng, không bảo trì), do nguyên nhân bất khả kháng.

Mục 044. Tiền bảo hành (bảo đảm bảo hành)

Đối với công trình vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, mức tiền bảo hành tối thiểu theo Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP là 3% giá trị hợp đồng với công trình cấp đặc biệt và cấp I; 5% giá trị hợp đồng với công trình cấp còn lại. Chủ đầu tư chỉ hoàn trả khoản này sau khi hết thời hạn bảo hành và được nghiệm thu.

Mục 055. Nhà thầu từ chối bảo hành thì làm gì?

Khi nhà thầu không thực hiện nghĩa vụ bảo hành, chủ đầu tư nên: (1) lập biên bản ghi nhận hư hỏng, chụp ảnh, thu thập hồ sơ nghiệm thu; (2) gửi văn bản yêu cầu nhà thầu khắc phục trong thời hạn hợp lý; (3) nếu nhà thầu vẫn từ chối, chủ đầu tư có quyền tự thuê đơn vị khác sửa chữa và khấu trừ vào tiền bảo hành, hoặc khởi kiện yêu cầu bồi thường.

Mục 06Cơ sở pháp lý

• Nghị định 06/2021/NĐ-CP – Điều 28;
• Luật Xây dựng 50/2014/QH13 – Điều 125;
• Luật Nhà ở 27/2023/QH15 – Điều 129.

Mục 07Kết luận

Thời hạn bảo hành công trình tối thiểu là 24 tháng (cấp đặc biệt, cấp I) hoặc 12 tháng (cấp còn lại); nhà ở tối thiểu 60 tháng (chung cư) hoặc 24 tháng (nhà riêng lẻ). Sự cố trong thời hạn này do lỗi thi công thì nhà thầu bắt buộc phải khắc phục.

HTIC – Luật sư Xây dựng & Bất động sản miền Trung. Cần xử lý tranh chấp bảo hành, nghiệm thu, chất lượng công trình? Báo giá cố định theo từng vụ việc sau khi rà soát hồ sơ — liên hệ Hotline/Zalo 0379 044 299.

HTIC tổng hợp – Cập nhật 11/06/2026.