Trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng? Nhà ở riêng lẻ có phải xin phép không?

Tình huống: Anh T. chuẩn bị xây nhà ở riêng lẻ tại một xã thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, đồng thời công ty anh dự kiến sửa chữa nhỏ một nhà xưởng. Anh băn khoăn: trường hợp nào bắt buộc xin giấy phép xây dựng, trường hợp nào được miễn?

Nguyên tắc chung: có phép, trừ trường hợp được miễn

Theo Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14), công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ các trường hợp được miễn quy định tại khoản 2 Điều này.

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

• Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
• Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được người có thẩm quyền quyết định đầu tư;
• Công trình xây dựng tạm theo Điều 131 Luật Xây dựng;
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong, hoặc sửa chữa mặt ngoài không tiếp giáp với đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực;
• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng cấp phép; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
• Công trình đã được cơ quan chuyên môn thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng đủ điều kiện;
• Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng thuộc dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt;
• Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 07 tầng thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo — trừ công trình trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hoá.

“Miễn giấy phép” không có nghĩa là xây tự do

Được miễn giấy phép xây dựng chỉ có nghĩa là không phải xin cấp phép trước khi khởi công, nhưng công trình vẫn phải tuân thủ quy hoạch, quy định về đất đai, tiêu chuẩn xây dựng và an toàn.

Trả lời tình huống của anh T.

Với nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng tại xã chưa có quy hoạch đô thị/quy hoạch điểm dân cư nông thôn được phê duyệt, công trình có thể thuộc diện miễn giấy phép xây dựng — nhưng cần kiểm tra chính xác hiện trạng quy hoạch. Với sửa chữa nhỏ nhà xưởng, nếu không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực thì thuộc diện miễn phép.

Cơ sở pháp lý

• Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật 62/2020/QH14;
• Điều 131 Luật Xây dựng 2014 (công trình xây dựng tạm);
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong XD.

Kết luận

Việc xác định một công trình có thuộc diện miễn giấy phép xây dựng hay không phụ thuộc đồng thời vào loại/cấp công trình, vị trí và hiện trạng quy hoạch. Chủ đầu tư nên kiểm tra quy hoạch và đối chiếu khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng trước khi khởi công.

Cần tư vấn xác định công trình có phải xin giấy phép xây dựng hay không? Liên hệ Công ty Luật HTIC: Hotline 0379 044 299 | Zalo OA HTIC | Email ls.tqhung@gmail.com.

HTIC tổng hợp – Cập nhật 11/06/2026.