Nghị định 274/2026/NĐ-CP: Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh từ 21/8/2026

Ngày 07/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Nghị định có hiệu lực từ ngày 21/8/2026 và thay thế Nghị định số 23/2024/NĐ-CP, Nghị định số 115/2024/NĐ-CP. Đây là văn bản có tác động trực tiếp tới các dự án có sử dụng đất, dự án hạ tầng xã hội và nhiều nhóm dự án đầu tư kinh doanh khác — lĩnh vực mà doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư FDI đang đặc biệt quan tâm.

Mục 01Nghị định 274/2026/NĐ-CP điều chỉnh những nội dung gì?

Nghị định 274/2026/NĐ-CP là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu trong phạm vi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh (khác với lựa chọn nhà thầu). Các nhóm nội dung chính gồm:

• Bảo đảm cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư;
• Ưu đãi đối với nhà đầu tư;
• Chi phí trong lựa chọn nhà đầu tư;
• Các trường hợp chỉ định nhà đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt;
• Phương thức, quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư; đấu thầu qua mạng;
• Phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu;
• Nội dung hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, xử lý tình huống và quy định chuyển tiếp.

Ngoài ra, Nghị định còn quy định các biện pháp tổ chức thực hiện như điều kiện quỹ đất để tổ chức đấu thầu, công bố thông tin dự án đầu tư kinh doanh và triển khai dự án sau khi lựa chọn được nhà đầu tư.

Mục 02Những dự án nào phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư?

Một điểm được doanh nghiệp quan tâm nhất là phạm vi dự án bắt buộc tổ chức đấu thầu. Theo Nghị định 274/2026/NĐ-CP, nhóm dự án thuộc diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm:

• Dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Dự án xử lý chất thải rắn sinh hoạt;
• Dự án cấp nước;
• Dự án xây dựng chợ;
• Dự án trạm dừng nghỉ;
• Dự án xây dựng cảng hàng không;
• Dự án trong lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường theo chính sách xã hội hóa khi có từ hai nhà đầu tư quan tâm;
• Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
• Dự án đầu tư kinh doanh điện lực và các dự án khác thuộc trường hợp pháp luật chuyên ngành quy định phải tổ chức đấu thầu.

Song song, Nghị định cũng quy định rõ các trường hợp không phải tổ chức đấu thầu. Việc phân định này giúp chấm dứt tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng khác nhau — vốn là nguyên nhân kéo dài thời gian chuẩn bị dự án trong nhiều năm qua.

Mục 03Bảo đảm cạnh tranh: yêu cầu độc lập về pháp lý và tài chính

Để nâng cao tính minh bạch, Nghị định 274/2026/NĐ-CP siết chặt yêu cầu bảo đảm cạnh tranh. Theo đó:

• Nhà đầu tư phải độc lập về pháp lý và độc lập về tài chính với cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu và các đơn vị tư vấn theo quy định;
• Nghị định quy định cụ thể cách xác định tỷ lệ sở hữu vốn và quan hệ giữa các doanh nghiệp trong trường hợp công ty mẹ – công ty con hoặc liên danh, nhằm phòng ngừa xung đột lợi ích.

Với nhà đầu tư nước ngoài thường tham gia qua cấu trúc tập đoàn nhiều tầng hoặc pháp nhân dự án (SPV), đây là nội dung cần rà soát kỹ ngay từ giai đoạn lập cấu trúc đầu tư. Việc phát hiện muộn quan hệ sở hữu chéo với đơn vị tư vấn lập hồ sơ mời thầu có thể khiến hồ sơ dự thầu bị loại.

Mục 04Ưu đãi cho công nghệ cao, công nghệ xanh và đổi mới sáng tạo

Nghị định dành nhiều cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư có giải pháp ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, công nghệ thân thiện với môi trường hoặc cam kết chuyển giao công nghệ. Ngoài ra, các doanh nghiệp khoa học và công nghệ, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm đổi mới sáng tạo, doanh nghiệp công nghệ cao và tổ chức thuộc hệ sinh thái đổi mới sáng tạo cũng thuộc nhóm được hưởng chính sách ưu đãi khi tham gia lựa chọn nhà đầu tư.

Theo thông tin do Báo Pháp luật Việt Nam (Bộ Tư pháp) công bố về Nghị định, mức ưu đãi khi đánh giá hồ sơ dự thầu được xác định ở mức 5% đối với nhà đầu tư ứng dụng công nghệ cao, công nghệ xanh và 2% đối với nhà đầu tư cam kết chuyển giao công nghệ. Doanh nghiệp nên đối chiếu trực tiếp với điều khoản tương ứng của Nghị định khi lập hồ sơ dự thầu để áp dụng chính xác.

Mục 05Chi phí trong lựa chọn nhà đầu tư được chuẩn hóa

Nghị định 274/2026/NĐ-CP chuẩn hóa định mức chi phí trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Theo công bố của Báo Pháp luật Việt Nam, các định mức đáng chú ý gồm:

• Chi phí lập hồ sơ mời thầu: xác định theo tỷ lệ 0,05% tổng vốn đầu tư và khống chế mức tối đa 200 triệu đồng;
• Chi phí đánh giá hồ sơ dự thầu: xác định theo tỷ lệ 0,03% và khống chế mức tối đa 200 triệu đồng;
• Chi phí giải quyết kiến nghị: không quá 200 triệu đồng;
• Giá bán bản điện tử hồ sơ mời thầu quốc tế: tối đa 30 triệu đồng.

Việc khống chế trần chi phí giúp nhà đầu tư — đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài lần đầu tham gia thị trường Việt Nam — dự toán được chi phí tham gia đấu thầu ngay từ giai đoạn nghiên cứu cơ hội.

Mục 06Chuẩn hóa quy trình và đẩy mạnh đấu thầu qua mạng

Nghị định quy định thống nhất quy trình lựa chọn nhà đầu tư đối với từng hình thức đấu thầu: từ công bố dự án đầu tư kinh doanh, chuẩn bị đấu thầu, tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, đến thẩm định, phê duyệt kết quả và ký kết hợp đồng.

Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, Nghị định đều quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong việc công bố thông tin dự án, lập và phê duyệt thông tin dự án đầu tư kinh doanh — bảo đảm công khai ngay từ giai đoạn chuẩn bị.

Về chuyển đổi số, Nghị định tiếp tục thúc đẩy sử dụng Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia trong toàn bộ quá trình: đăng tải thông tin dự án, phát hành hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ và tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo lộ trình đấu thầu qua mạng.

Mục 07Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần chuẩn bị gì trước ngày 21/8/2026?

1. Rà soát tình trạng pháp lý của dự án đang chuẩn bị: xác định dự án đang áp dụng Nghị định 23/2024/NĐ-CP hay Nghị định 115/2024/NĐ-CP và đối chiếu với quy định chuyển tiếp của Nghị định 274/2026/NĐ-CP để biết hồ sơ tiếp tục theo quy định cũ hay phải điều chỉnh.
2. Kiểm tra điều kiện bảo đảm cạnh tranh: lập sơ đồ sở hữu của nhà đầu tư/liên danh, rà soát quan hệ với bên mời thầu và các đơn vị tư vấn có liên quan.
3. Chuẩn bị hồ sơ chứng minh ưu đãi: tài liệu về công nghệ cao, công nghệ thân thiện môi trường, cam kết chuyển giao công nghệ, giấy chứng nhận doanh nghiệp khoa học và công nghệ hoặc doanh nghiệp công nghệ cao.
4. Chuẩn hóa hồ sơ năng lực tài chính: báo cáo tài chính kiểm toán, cam kết cấp tín dụng, tài liệu chứng minh vốn chủ sở hữu theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu.
5. Sẵn sàng cho đấu thầu qua mạng: đăng ký, kích hoạt và phân quyền tài khoản trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia; chuẩn bị chữ ký số.
6. Rà soát dự thảo hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất: đặc biệt là các điều khoản về tiến độ, nghĩa vụ tài chính về đất đai, xử lý vi phạm và chấm dứt hợp đồng.

Mục 08Câu hỏi thường gặp

Nghị định 274/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày nào?

Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 21/8/2026. Nghị định được Chính phủ ban hành ngày 07/7/2026.

Nghị định 274/2026/NĐ-CP thay thế văn bản nào?

Nghị định 274/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định số 23/2024/NĐ-CP và Nghị định số 115/2024/NĐ-CP.

Dự án có sử dụng đất có bắt buộc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không?

Dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc nhóm dự án phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, Nghị định cũng quy định các trường hợp không phải tổ chức đấu thầu, vì vậy cần đối chiếu từng dự án cụ thể với quy định của Nghị định và pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư có liên quan.

Nhà đầu tư nước ngoài có được hưởng ưu đãi khi đánh giá hồ sơ dự thầu không?

Chính sách ưu đãi của Nghị định gắn với tiêu chí về công nghệ và đổi mới sáng tạo (ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, công nghệ thân thiện môi trường, cam kết chuyển giao công nghệ) và với nhóm chủ thể thuộc hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, chứ không phân biệt theo quốc tịch nhà đầu tư. Điều kiện cụ thể cần đối chiếu với hồ sơ mời thầu của từng dự án.

Dự án đang trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư trước ngày 21/8/2026 xử lý thế nào?

Nghị định 274/2026/NĐ-CP có quy định chuyển tiếp. Doanh nghiệp cần đối chiếu mốc thời điểm phát hành hồ sơ mời thầu, thời điểm đóng thầu và tình trạng phê duyệt kết quả để xác định áp dụng quy định cũ hay quy định mới.

Mục 09HTIC đồng hành cùng doanh nghiệp

Công ty Luật TNHH HTIC hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài trong toàn bộ vòng đời dự án đầu tư kinh doanh: đánh giá điều kiện tham gia đấu thầu, rà soát điều kiện bảo đảm cạnh tranh và cấu trúc sở hữu, chuẩn bị hồ sơ dự thầu, rà soát và đàm phán hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất, cũng như xử lý kiến nghị trong đấu thầu.

Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị hoặc đang tham gia một dự án chịu tác động của Nghị định 274/2026/NĐ-CP, hãy liên hệ HTIC để được rà soát pháp lý và xây dựng lộ trình phù hợp.

Mục 10Căn cứ pháp lý và nguồn tham khảo

• Nghị định số 274/2026/NĐ-CP ngày 07/7/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh (hiệu lực từ 21/8/2026).
• Nghị định số 23/2024/NĐ-CP và Nghị định số 115/2024/NĐ-CP (được thay thế).
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ – Cơ sở dữ liệu văn bản quy phạm pháp luật.
• Báo Pháp luật Việt Nam (Bộ Tư pháp), bài Loạt chính sách mới có hiệu lực từ tháng 8/2026, ngày 30/7/2026.

Bài viết mang tính chất thông tin pháp lý chung, không thay thế ý kiến tư vấn cho một vụ việc cụ thể.