Nghị định 281/2026/NĐ-CP: Xử phạt vi phạm đất đai từ 31/8/2026, cấp xã phạt đến 250 triệu đồng

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Điểm gây chú ý nhất là thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp xã được nâng từ 5 triệu đồng lên 250 triệu đồng, cùng với cách xác định số lợi bất hợp pháp và loạt biện pháp khắc phục hậu quả mới.

Mục 01Bổ sung nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính về đất đai

Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 3a vào sau Điều 3 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP, quy định hai nguyên tắc:

• Đơn vị hành chính đặc khu: đặc khu được công nhận loại đô thị theo quy định của pháp luật và thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính phường; đặc khu thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính xã.
• Vợ chồng chung quyền sử dụng đất: áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân. Quy định này chấm dứt tranh cãi thực tiễn về việc xử phạt riêng từng người hay xử phạt chung, đồng thời tránh việc mức phạt bị nhân đôi trên cùng một thửa đất.

Mục 02Bổ sung bốn biện pháp khắc phục hậu quả

Nghị định sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 và bổ sung các điểm p, q, r, s vào sau điểm o khoản 3 Điều 4 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP, theo hướng bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính;
• Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai;
• Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung, giấy tờ giả đã sử dụng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư, biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất có thể phát sinh chi phí lớn hơn nhiều so với tiền phạt: san lấp, hoàn thổ, tháo dỡ công trình đã thi công trên phần đất vi phạm. Đây là rủi ro cần được lượng hóa ngay khi thẩm định pháp lý dự án.

Mục 03Cách xác định số lợi bất hợp pháp: ba điểm cần lưu ý

Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xác định số lợi bất hợp pháp thu được từ hành vi vi phạm:

1. Khái niệm: số lợi bất hợp pháp là số lợi được tính thành tiền do tổ chức, cá nhân thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có được từ việc sử dụng đất sau vi phạm và phải nộp vào ngân sách nhà nước.
2. Nhiều bên cùng vi phạm: trường hợp hành vi vi phạm do nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được chia đều cho các tổ chức, cá nhân cùng vi phạm.
3. Khấu trừ: đây là nội dung mới quan trọng — trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được khấu trừ các khoản tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước.

Quy định khấu trừ tránh tình trạng người vi phạm phải nộp trùng: vừa nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế, vừa phải nộp toàn bộ số lợi bất hợp pháp tính trên cùng hoạt động khai thác đất đó. Doanh nghiệp cần lưu giữ đầy đủ chứng từ nộp ngân sách để làm căn cứ khấu trừ.

Mục 04Không đăng ký biến động đất đai: mức phạt và trường hợp loại trừ

Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP theo hướng bổ sung trường hợp không bị xử phạt. Cụ thể: phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai; trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai.

Trường hợp loại trừ này rất có ý nghĩa với các chủ đầu tư đang gom quỹ đất theo cơ chế thỏa thuận: quá trình thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thường kéo dài, việc đăng ký biến động cho từng thửa không thể hoàn tất ngay. Tuy nhiên, đây chỉ là loại trừ đối với chế tài xử phạt hành vi chậm đăng ký biến động, không miễn trừ nghĩa vụ đăng ký theo Luật Đất đai.

Mục 05Tăng mạnh thẩm quyền xử phạt

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã

Theo quy định mới tại Điều 30, Chủ tịch UBND cấp xã có quyền: phạt cảnh cáo; phạt tiền đến 250.000.000 đồng; đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng; và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Theo quy định cũ, Chủ tịch UBND cấp xã chỉ có quyền phạt tiền đến 5.000.000 đồng.

Đây là thay đổi có tác động thực tiễn lớn nhất: phần lớn vụ việc vi phạm đất đai được phát hiện ở cấp cơ sở, nay có thể được xử lý dứt điểm ngay tại cấp xã mà không cần chuyển lên cấp trên. Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý về tốc độ xử lý và thời hạn thực hiện quyền giải trình, khiếu nại.

Cơ quan kiểm tra chuyên ngành

• Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thành lập; Trưởng đoàn kiểm tra do Thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao nhiệm vụ kiểm tra thành lập; Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường: có quyền phạt tiền đến 400.000.000 đồng (quy định cũ là 50.000.000 đồng); tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung, giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất; đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng.
• Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai do Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập; Cục trưởng Cục Quản lý đất đai; Thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao nhiệm vụ kiểm tra: có quyền phạt tiền đến 500.000.000 đồng, kèm các biện pháp nêu trên.

Thẩm quyền của lực lượng Công an nhân dân

Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định rõ: các chức danh thanh tra thuộc lực lượng Công an nhân dân quy định tại Điều 7 Nghị định số 189/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 có thẩm quyền xử phạt đối với các hành vi vi phạm hành chính trong sử dụng đất an ninh theo quy định tại Nghị định này. Các chức danh Công an theo quy định tại Điều 8 Nghị định 189/2025/NĐ-CP được xử phạt đối với các hành vi vi phạm trong sử dụng đất an ninh quy định tại khoản 1, khoản 5 Điều 12; khoản 1, khoản 4, khoản 6 Điều 13; Điều 15; khoản 3 Điều 27 và Điều 28 Nghị định 123/2024/NĐ-CP theo thẩm quyền.

Mục 06Doanh nghiệp cần làm gì trước ngày 31/8/2026?

1. Rà soát hiện trạng sử dụng đất của toàn bộ dự án: đối chiếu mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận với thực tế khai thác; xác định các khu vực có nguy cơ bị coi là sử dụng đất không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm.
2. Hoàn tất đăng ký biến động còn tồn đọng: rà soát các trường hợp thuộc điểm a, b, i, k, l, m, q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai và hoàn tất thủ tục trước thời điểm Nghị định có hiệu lực.
3. Tập hợp chứng từ nộp ngân sách: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các khoản đã nộp khác — làm cơ sở khấu trừ khi xác định số lợi bất hợp pháp.
4. Rà soát mốc giới, ranh giới thửa đất: đặc biệt tại các dự án tiếp giáp ranh giới đơn vị hành chính, do đã bổ sung biện pháp buộc khôi phục mốc địa giới.
5. Xây dựng quy trình ứng phó khi bị kiểm tra: phân công đầu mối, chuẩn bị hồ sơ pháp lý dự án, quy trình giải trình và thời hạn khiếu nại quyết định xử phạt.
6. Rà soát hợp đồng với đơn vị tư vấn: do chế tài đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn 03 tháng có thể ảnh hưởng tiến độ dự án.

Mục 07Câu hỏi thường gặp

Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực khi nào?

Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026.

Nghị định 281/2026/NĐ-CP có thay thế Nghị định 123/2024/NĐ-CP không?

Không. Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Nghị định 123/2024/NĐ-CP vẫn tiếp tục có hiệu lực với các nội dung không bị sửa đổi.

Chủ tịch UBND cấp xã được phạt tối đa bao nhiêu?

Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã có quyền phạt tiền đến 250.000.000 đồng, kèm quyền đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Vợ chồng cùng đứng tên quyền sử dụng đất bị xử phạt như thế nào?

Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.

Chậm đăng ký biến động đất đai bị phạt bao nhiêu?

Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai, trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai.

Mục 08HTIC đồng hành cùng doanh nghiệp

Công ty Luật TNHH HTIC hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư rà soát tuân thủ pháp luật đất đai: kiểm tra hiện trạng và hồ sơ pháp lý sử dụng đất, hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động, đánh giá rủi ro bị xử phạt và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, chuẩn bị hồ sơ giải trình và khiếu nại quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nếu doanh nghiệp đang có dự án sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh hoặc các địa phương khác, hãy liên hệ HTIC để được rà soát trước khi Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực.

Mục 09Căn cứ pháp lý và nguồn tham khảo

• Nghị định số 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 31/8/2026).
• Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Nghị định số 189/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Xử lý vi phạm hành chính về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính.
• Luật Đất đai 2024 (Điều 127, Điều 133).
• Báo Điện tử Chính phủ, bài Sửa đổi, bổ sung một số quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, ngày 14/7/2026.

Bài viết mang tính chất thông tin pháp lý chung, không thay thế ý kiến tư vấn cho một vụ việc cụ thể.