Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và bảo lãnh ngân hàng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Bán nhà ở hình thành trong tương lai là phương thức kinh doanh phổ biến nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam, cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng ngay trong quá trình xây dựng. Nhưng chính vì tiền được thu trước khi sản phẩm hoàn thành, đây cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất cho người mua: dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư mất khả năng bàn giao, hay công trình bị thế chấp mà khách hàng không hề hay biết. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã siết chặt đáng kể các điều kiện để bảo vệ bên mua, và doanh nghiệp muốn kinh doanh hợp pháp buộc phải nắm vững ba trụ cột pháp lý: điều kiện đưa vào kinh doanh, giới hạn thanh toán, và nghĩa vụ bảo lãnh.

Mục 01Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Bản chất của các điều kiện này là bảo đảm rằng chủ đầu tư đã hoàn tất những nghĩa vụ pháp lý căn bản về đất đai và xây dựng trước khi được phép thu tiền của khách hàng. Chủ đầu tư phải có các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có, và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với phần dự án đưa vào kinh doanh.

Một điểm mới quan trọng của Luật 2023 là trước khi bán, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Cơ chế thông báo này tạo ra một lớp kiểm soát hành chính: nếu chủ đầu tư bán khi chưa thông báo hoặc chưa đủ điều kiện, giao dịch có nguy cơ bị coi là vi phạm và người mua có thể vướng rủi ro pháp lý. Đối với khách hàng, việc yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản xác nhận đủ điều kiện bán chính là bước thẩm định tối thiểu trước khi xuống tiền.

Mục 02Giới hạn thanh toán: lá chắn tài chính cho người mua

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thiết lập một cơ chế bảo vệ người mua rất đáng chú ý thông qua việc giới hạn tỷ lệ thanh toán. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thu trước của khách hàng không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được bàn giao nhà.

Đối với bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, giới hạn này còn chặt hơn: tổng số tiền thu trước không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao. Ngoài ra, khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần giá trị còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua. Logic của toàn bộ cơ chế này là giữ lại một phần nghĩa vụ tài chính của người mua như một đòn bẩy buộc chủ đầu tư phải hoàn thành trọn vẹn nghĩa vụ bàn giao và làm thủ tục pháp lý, thay vì thu đủ tiền rồi bỏ mặc khâu hoàn thiện.

Mục 03Nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng: điểm mấu chốt bảo vệ bên mua

Trụ cột thứ ba, và cũng là điểm được người mua quan tâm nhất, là nghĩa vụ bảo lãnh theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được một tổ chức tín dụng có đủ năng lực cấp bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, cho trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng. Đây chính là “van an toàn” cuối cùng: nếu chủ đầu tư thất bại trong việc bàn giao, ngân hàng bảo lãnh sẽ hoàn lại cho khách hàng khoản tiền đã thanh toán theo phạm vi bảo lãnh.

Điểm doanh nghiệp và người mua cần lưu ý là bảo lãnh phải được xác lập trước khi ký hợp đồng mua bán, và khách hàng có quyền được nhận bản sao hoặc văn bản xác nhận về việc mình thuộc phạm vi được bảo lãnh. Trên thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh khi chủ đầu tư quảng cáo có bảo lãnh nhưng không cấp thư bảo lãnh cho từng khách hàng, hoặc phạm vi bảo lãnh không bao trùm khoản tiền khách đã nộp. Vì vậy, việc kiểm tra sự tồn tại và phạm vi thực tế của bảo lãnh quan trọng hơn nhiều so với những lời cam kết trong tài liệu tiếp thị.

Mục 04Một tình huống minh họa

Hãy hình dung một khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai với giá 3 tỷ đồng từ một chủ đầu tư trong nước. Theo Điều 25, ở lần thanh toán đầu tiên chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 30% của 3 tỷ, tức 900 triệu đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc. Trong suốt quá trình xây dựng cho đến khi bàn giao, tổng số tiền khách phải nộp không vượt quá 70%, tức 2,1 tỷ đồng; 30% còn lại, tương ứng 900 triệu đồng, gắn với việc bàn giao và cấp giấy chứng nhận. Nếu chủ đầu tư mất khả năng bàn giao, cơ chế bảo lãnh theo Điều 26 cho phép khách hàng yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả trong phạm vi cam kết.

Ngược lại, nếu khách hàng nhẹ dạ chấp nhận nộp 100% ngay từ đầu để hưởng “chiết khấu”, họ đã tự tước bỏ toàn bộ lá chắn mà luật thiết kế: khoản tiền giữ lại không còn, đòn bẩy buộc chủ đầu tư hoàn thiện dự án cũng mất, và khi rủi ro xảy ra, khả năng thu hồi 3 tỷ đồng trở nên hết sức mong manh. Ví dụ này cho thấy các giới hạn thanh toán và bảo lãnh không phải là thủ tục rườm rà, mà là những cơ chế tài chính bảo vệ người mua bằng chính con số cụ thể.

Mục 05Rủi ro thường gặp và khuyến nghị của luật sư

Công ty Luật TNHH HTIC nhận thấy rủi ro lớn nhất đối với chủ đầu tư là bán khi chưa đủ điều kiện hoặc chưa thông báo cho cơ quan quản lý, dẫn đến giao dịch bị vô hiệu và phải hoàn trả, bồi thường. Đối với người mua, rủi ro phổ biến là ký hợp đồng khi dự án chưa có bảo lãnh, chấp nhận lịch thanh toán vượt tỷ lệ luật cho phép, hoặc không kiểm tra tình trạng thế chấp của dự án. Không ít trường hợp căn hộ đã được chủ đầu tư thế chấp toàn bộ cho ngân hàng nhưng vẫn được bán cho khách hàng.

Khuyến nghị của chúng tôi đối với chủ đầu tư là xây dựng quy trình bán hàng tuân thủ đầy đủ Điều 24, 25, 26 ngay từ đầu, bởi vi phạm ở khâu này không chỉ bị xử phạt mà còn phá vỡ niềm tin thị trường và có thể kéo theo hàng loạt tranh chấp đồng loạt. Đối với người mua, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, thư bảo lãnh của ngân hàng, thông tin về tình trạng thế chấp, và tuyệt đối không chấp nhận lịch thanh toán vượt các mốc 30%, 70% (hoặc 50% với chủ đầu tư FDI) và 95% mà luật quy định. Một hợp đồng được rà soát kỹ trước khi ký luôn rẻ hơn nhiều so với việc theo đuổi một vụ kiện đòi lại tiền.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư có được thu 100% giá trị căn hộ trước khi bàn giao không? Không. Theo Điều 25, khi chưa bàn giao, tổng tiền thu trước không quá 70% giá trị hợp đồng (50% nếu bên bán là doanh nghiệp FDI); khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì không quá 95%.

Bảo lãnh ngân hàng có bắt buộc với mọi dự án bán nhà hình thành trong tương lai không? Theo Điều 26, trước khi bán, chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng cấp bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng cho trường hợp không bàn giao đúng cam kết. Người mua nên yêu cầu xác nhận thuộc phạm vi bảo lãnh trước khi ký.

Làm sao biết dự án đã đủ điều kiện bán? Yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản thông báo/xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cùng hồ sơ pháp lý đất đai và giấy phép xây dựng liên quan.

Mục 07HTIC đồng hành cùng chủ đầu tư và người mua bất động sản

Bán nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động đòi hỏi tuân thủ pháp lý nghiêm ngặt để bảo vệ cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ rà soát điều kiện kinh doanh, xây dựng quy trình bán hàng tuân thủ, thẩm định pháp lý dự án cho người mua và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực luật sư bất động sản. Chúng tôi giúp khách hàng giao dịch an toàn, đúng luật và kiểm soát rủi ro tài chính.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.