Tạm ứng và thanh toán hợp đồng xây dựng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP: mức trần 30%, mức tối thiểu và bảo lãnh tạm ứng

Dòng tiền là yếu tố quyết định sự sống còn của một dự án xây dựng. Một nhà thầu thi công dù có năng lực kỹ thuật tốt đến đâu cũng có thể vỡ tiến độ nếu khoản tạm ứng đầu vào không đủ để huy động máy móc, mua vật tư và trả lương nhân công trong những tháng đầu; ngược lại, chủ đầu tư ứng vốn quá tay mà không kiểm soát được mục đích sử dụng lại đối diện rủi ro thất thoát khi nhà thầu dừng việc giữa chừng. Chính vì vậy, cơ chế tạm ứng và thanh toán luôn là điều khoản được đàm phán căng thẳng nhất trong mọi hợp đồng xây dựng.

Từ ngày 01/7/2026, khi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực thay thế Luật Xây dựng 2014, toàn bộ khung pháp lý về hợp đồng xây dựng được hướng dẫn chi tiết bởi Nghị định 210/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/6/2026. Bài viết này phân tích những nội dung trọng yếu nhất mà doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư FDI cần nắm khi soạn thảo, đàm phán và thực hiện điều khoản tạm ứng, thanh toán theo quy định mới.

Mục 01Bản chất pháp lý của tạm ứng hợp đồng xây dựng

Theo Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, tạm ứng hợp đồng xây dựng được định nghĩa là khoản kinh phí mà bên giao thầu ứng trước, không tính lãi suất, cho bên nhận thầu để triển khai các công việc theo hợp đồng. Cách định nghĩa này khẳng định bản chất tạm ứng không phải là một khoản thanh toán cho khối lượng đã hoàn thành, mà là một khoản ứng vốn mang tính hỗ trợ dòng tiền đầu vào. Hệ quả pháp lý là khoản tạm ứng phải được thu hồi dần khi nhà thầu nghiệm thu khối lượng, chứ không được hiểu là tiền nhà thầu đương nhiên được giữ.

Việc xác định đúng bản chất này có ý nghĩa thực tiễn rất lớn trong tranh chấp. Khi hợp đồng chấm dứt sớm, không ít nhà thầu lập luận rằng tiền tạm ứng đã chi hết cho công việc nên không phải hoàn trả. Tuy nhiên, nếu giá trị khối lượng được nghiệm thu thấp hơn số đã tạm ứng, phần chênh lệch vẫn là khoản nợ mà nhà thầu phải trả lại cho chủ đầu tư, và đây chính là lý do pháp luật yêu cầu phải có bảo lãnh tạm ứng đối với các khoản ứng lớn.

Mục 02Mức tạm ứng: trần 30% và các mức tối thiểu theo loại hợp đồng

Điểm mấu chốt mà doanh nghiệp cần ghi nhớ là Nghị định 210/2026/NĐ-CP đặt ra đồng thời cả mức trần lẫn mức sàn cho tạm ứng. Về mức trần, tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bao gồm cả chi phí dự phòng nếu có. Trường hợp cần tạm ứng cao hơn để nhà thầu đặt cọc hoặc thanh toán trước cho nhà sản xuất, nhà cung ứng vật tư, thiết bị theo thiết kế công nghệ thì phải được người quyết định đầu tư cho phép, chứ không thể do hai bên tự thỏa thuận vượt trần một cách tùy tiện.

Về mức tối thiểu, Nghị định phân hóa theo từng loại hợp đồng nhằm bảo đảm nhà thầu có đủ vốn mồi. Đối với hợp đồng tư vấn, mức tối thiểu là 15% giá hợp đồng nếu giá trị trên 10 tỷ đồng và 20% nếu giá trị đến 10 tỷ đồng. Đối với hợp đồng thi công xây dựng, mức tối thiểu là 10% với hợp đồng trên 50 tỷ đồng, 15% với hợp đồng từ 10 đến 50 tỷ đồng và 20% với hợp đồng dưới 10 tỷ đồng. Riêng hợp đồng cung cấp vật tư thiết bị, các hợp đồng EC, EP, PC, EPC, chìa khóa trao tay và các loại hợp đồng xây dựng khác có mức tạm ứng tối thiểu là 10% giá hợp đồng.

Logic của thiết kế này là quy mô hợp đồng càng nhỏ thì tỷ lệ vốn mồi cần thiết càng lớn, bởi nhà thầu nhỏ thường thiếu nguồn lực tài chính dự phòng. Một sai lầm phổ biến trên thực tế là chủ đầu tư đưa mức tạm ứng quá thấp vào hồ sơ mời thầu để giữ tiền, khiến nhà thầu trúng thầu rơi vào tình trạng thiếu vốn ngay từ đầu và kéo theo chậm tiến độ. Quy định mức sàn của Nghị định 210/2026/NĐ-CP chính là cơ chế bảo vệ tính khả thi của hợp đồng.

Mục 03Một lưu ý chiến lược: tạm ứng cao đổi lấy việc mất quyền điều chỉnh giá

Nghị định bổ sung một quy định đáng chú ý mà các bên dễ bỏ qua khi đàm phán: nếu hai bên thỏa thuận tạm ứng ở mức cao hơn mức tạm ứng tối thiểu, thì phần giá hợp đồng tương ứng với khoản vượt mức tối thiểu sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng, kể cả khi tạm ứng nhiều lần. Đây là một sự đánh đổi có chủ đích của nhà làm luật: nhà thầu nhận được nhiều vốn mồi hơn thì phải chấp nhận chốt cứng giá phần tương ứng, không được hưởng lợi từ trượt giá vật liệu về sau.

Để minh họa, giả sử một hợp đồng thi công trị giá 60 tỷ đồng có mức tạm ứng tối thiểu 10%, tức 6 tỷ đồng. Nếu nhà thầu đề nghị và chủ đầu tư đồng ý tạm ứng 25%, tức 15 tỷ đồng, thì phần vượt 9 tỷ đồng sẽ bị loại khỏi cơ chế điều chỉnh giá. Trong bối cảnh giá thép, xi măng biến động mạnh, việc đánh mất quyền điều chỉnh đối với 9 tỷ đồng giá trị có thể khiến nhà thầu thiệt hại đáng kể nếu chu kỳ thi công kéo dài. Vì vậy, quyết định nhận tạm ứng cao cần được cân nhắc trên cơ sở dự báo biến động giá thị trường, chứ không đơn thuần chạy theo nhu cầu dòng tiền trước mắt.

Mục 04Bảo lãnh tạm ứng và nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích

Đối với các dự án đầu tư công và dự án PPP, Nghị định 210/2026/NĐ-CP siết chặt cơ chế bảo đảm. Đối với hợp đồng có giá trị tạm ứng lớn hơn 01 tỷ đồng, trước khi nhận tạm ứng, bên nhận thầu phải nộp cho bên giao thầu bảo lãnh tạm ứng với giá trị và loại tiền tương đương khoản tạm ứng. Ngược lại, không bắt buộc bảo lãnh đối với hợp đồng có giá trị tạm ứng nhỏ hơn hoặc bằng 01 tỷ đồng và các hợp đồng tự thực hiện. Bảo lãnh tạm ứng phải có hiệu lực cho đến khi bên giao thầu thu hồi hết tiền tạm ứng, và giá trị bảo lãnh giảm dần tương ứng với phần đã thu hồi qua mỗi lần thanh toán.

Bên cạnh đó, riêng hợp đồng thi công còn yêu cầu phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng trước khi tạm ứng. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng ứng tiền cho nhà thầu trong khi công trường chưa có mặt bằng sạch, dẫn đến vốn nằm chờ và phát sinh tranh chấp về trách nhiệm chậm trễ. Nghị định cũng nhấn mạnh nghĩa vụ của bên nhận thầu phải sử dụng tạm ứng đúng mục đích, đúng đối tượng; việc sử dụng sai mục đích không chỉ là vi phạm hợp đồng mà còn có thể kéo theo trách nhiệm pháp lý nặng hơn trong các dự án sử dụng vốn nhà nước.

Mục 05Thanh toán hợp đồng và cơ chế thu hồi tạm ứng

Về thanh toán, khoản 2 Điều 87 Luật Xây dựng 2025 quy định việc thanh toán phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng; các bên thỏa thuận phương thức, thời gian, hồ sơ và điều kiện thanh toán. Bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị và đúng thời hạn cho từng lần thanh toán sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng và các khoản giữ lại theo thỏa thuận. Đồng tiền thanh toán là Đồng Việt Nam; việc sử dụng ngoại tệ phải tuân thủ pháp luật về quản lý ngoại hối, đây là điểm các nhà thầu và chủ đầu tư FDI cần đặc biệt lưu ý khi thiết kế điều khoản giá bằng ngoại tệ.

Tiền tạm ứng được thu hồi dần qua các lần thanh toán theo mức do hai bên thống nhất, nhưng phải bảo đảm thu hồi hết khi giá trị thanh toán lũy kế, bao gồm cả tạm ứng và thanh toán khối lượng hoàn thành, đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết. Đây là một mốc kiểm soát quan trọng: nếu hợp đồng được thiết kế thu hồi tạm ứng quá chậm, đến khi công trình gần hoàn thành mà tiền tạm ứng vẫn chưa được thu hồi hết thì chủ đầu tư sẽ không còn đủ giá trị thanh toán còn lại để khấu trừ, dẫn tới rủi ro mất vốn. Một điều khoản thu hồi tạm ứng được tính toán kỹ ngay từ khâu soạn thảo sẽ giúp loại bỏ rủi ro này.

Trong thực tiễn hành nghề, đội ngũ luật sư xây dựng của Công ty Luật TNHH HTIC thường khuyến nghị doanh nghiệp lập một bảng tiến độ thanh toán gắn chặt với tiến độ thu hồi tạm ứng và mốc 80%, đồng thời quy định rõ chế tài chậm thanh toán để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thầu khi dòng tiền của chủ đầu tư gặp khó khăn.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng tư nhân giữa hai doanh nghiệp có bắt buộc áp dụng mức trần 30% và bảo lãnh tạm ứng không? Mức trần 30% là quy định chung áp dụng cho hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, các yêu cầu siết chặt như bảo lãnh tạm ứng với khoản trên 01 tỷ đồng hay điều kiện về mặt bằng được Nghị định gắn trực tiếp với dự án đầu tư công và PPP. Với hợp đồng giữa các chủ thể tư nhân, các bên vẫn nên chủ động đưa cơ chế bảo lãnh vào hợp đồng để phòng ngừa rủi ro, bởi pháp luật cho phép thỏa thuận theo hướng chặt chẽ hơn nhằm bảo vệ bên giao thầu.

Nhà thầu có quyền dừng thi công khi chủ đầu tư chậm thanh toán không? Quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên giao thầu vi phạm nghĩa vụ thanh toán là quyền chính đáng nếu được ghi nhận trong hợp đồng và thực hiện đúng trình tự thông báo. Để tránh rơi vào thế bị quy kết là bên vi phạm tiến độ, nhà thầu cần quy định trước trong hợp đồng các mốc thời hạn thanh toán, thời gian gia hạn và điều kiện được tạm dừng, kèm theo cơ chế thông báo bằng văn bản.

Mục 07Kết luận và khuyến nghị

Nghị định 210/2026/NĐ-CP đã thiết lập một khung tạm ứng và thanh toán vừa bảo vệ dòng tiền của nhà thầu qua các mức tối thiểu, vừa kiểm soát rủi ro của chủ đầu tư qua mức trần, bảo lãnh và mốc thu hồi 80%. Doanh nghiệp xây dựng cần rà soát lại toàn bộ mẫu hợp đồng đang sử dụng để cập nhật theo quy định mới có hiệu lực từ 01/7/2026, đặc biệt là điều khoản đánh đổi giữa tạm ứng cao và quyền điều chỉnh giá vốn rất dễ gây thiệt hại nếu không tính toán kỹ.

Công ty Luật TNHH HTIC chuyên sâu tư vấn hợp đồng xây dựng và bất động sản cho doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư FDI. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.