不動産仲介業を営むための条件とは？2023年不動産事業法における資格証・企業・報酬

長年にわたり、ベトナムにおける不動産仲介業は、ほぼ自由放任の世界でした。資格証や法的な拘束を一切必要とせず、誰もが取引を仲介し手数料を受け取ることができたのです。その結果、価格の吊り上げ、虚偽情報の提供、さらには販売条件を満たしていない事業への加担といった事例が市場に少なからず生じました。2023年不動産事業法（法律第29/2023/QH15号、2024年8月1日施行）は、仲介を行う個人および仲介・不動産取引所サービスを提供する企業に対して厳格な条件を課すことで、こうした自由な業務の時代に終止符を打ちました。

本稿では、2023年不動産事業法第61条、第62条および第63条に基づき、不動産仲介業を適法に営むためにはどのような条件が必要か、仲介業務の内容と報酬はどのように定められているか、そして仲介人・顧客の双方が留意すべき法的リスクは何かという問いに答えます。

Mục 01仲介業を営むための条件：「自由営業」の終焉

2023年不動産事業法第61条によれば、不動産仲介業を営む個人は、二つの条件を同時に満たさなければなりません。第一に、不動産仲介実務資格証を有すること。第二に、不動産取引所サービスを提供する企業、または不動産仲介サービスを提供する企業の中で業務を行うことです。言い換えれば、個人はもはや従来のように独立して自由に仲介業を営むことは認められず、必ず条件を満たした法人に所属しなければなりません。

これは根本的な意義を持つ変化です。仲介人を企業の下で活動させることは、仲介情報が誤りであり顧客に損害を与えた場合に、責任を負う明確な所在を生み出します。かつては、自由業の「土地ブローカー」が虚偽の情報を提供して姿を消せば、顧客は責任を追及する相手をほとんど持てませんでした。今や、仲介人が業務を行う企業が、顧客が賠償を請求するための法的な拠り所となります。実務家にとっても、資格証の要件は専門水準を引き上げ、人脈のみに頼るのではなく、法令と取引手続を理解することを求めます。

Mục 02仲介業務の内容と責任の境界

2023年不動産事業法第62条は、仲介活動の内容を定めています。すなわち、契約の交渉・締結に参加するために顧客の条件を満たす相手方を探索すること、不動産の売買・譲渡・賃貸・転貸・リース購入の手続に関連する業務を委任に基づき代理して行うこと、ならびに情報を提供し、契約の交渉・締結において当事者を支援することです。仲介の内容を法定化することは、どの業務が報酬の対象となるサービスの範囲に属し、どの行為が仲介人の役割を超えるかを明確に区分するのに役立ちます。

この内容から、重要な責任の境界が生じます。仲介人は、不動産およびその法的状態について誠実に情報を提供する義務を負います。仲介人が、ある事業が将来形成される住宅の販売条件をまだ満たしていないことを十分に知りながら、なお顧客に資金を投じさせるために紹介・宣伝した場合、その仲介人および所属企業は損害について責任を問われ得ます。だからこそ、買主は口頭の紹介のみを信じるのではなく、仲介人に取引の法的根拠を提示するよう求めるべきです。

Mục 03報酬・手数料と支払の仕組み

実務家の権利について、2023年不動産事業法第63条は、仲介業を営む個人が、不動産取引所サービスを提供する企業または不動産仲介サービスを提供する企業から報酬・手数料を受け取ることができると定めています。報酬・手数料の水準は、個人仲介人と企業との合意によります。強調すべき点は、報酬の資金の流れは企業を経由するのであって、個人仲介人が顧客から直接、帳簿外で徴収する金銭ではないということです。

この仕組みには二つの実務的な帰結があります。仲介人にとっては、報酬が企業に結び付くことで収入が透明になり、納税申告の根拠となり、企業との紛争が生じた際に報酬を受ける権利が保護されます。顧客にとっては、サービス費用が明確に定まり法人を通じて支払われることで、不明瞭な費用を課される事態を避けられます。弁護士の観点からは、仲介企業と個人の双方が、報酬・手数料の計算方法と支払時期を明記した雇用契約または協力契約を締結すべきです。これにより、取引が成立した後に分配について当事者が対立するという、よくある紛争を回避できます。

Mục 04法的リスクと当事者への助言

資格証を持たず、または企業に所属せずに現に業務を行っている個人にとって、仲介を続けることは業務の条件を満たさない行為であり、制裁を受けるリスクをはらみます。加えて、その者が関与する取引は、サービスの有効性について紛争を生じさせ得ます。解決策は条件を整えることです。すなわち、実務資格証を取得し、適法な仲介企業または取引所に加入することです。

顧客、とりわけ初めて住宅を購入する方への実務的な助言は、資格証を有し明確な企業に所属する仲介人を通じてのみ取引すること、不動産の法的情報を書面で提供するよう求めること、そして事業の法的状態を超える利益の約束や確約に警戒することです。仲介企業にとっては、従業員が顧客に提供する情報の品質を管理することが、責任を予防する最も効果的な方法です。苦情が生じた際に矢面に立つのは企業だからです。取引の法的レビューが必要な際は、HTICの不動産弁護士サービスもご参照ください。

Mục 05よくあるご質問

長年の仲介経験がある者は資格証を免除されますか。 いいえ。実務資格証を有するという要件は、経験年数にかかわらず一律に適用されます。経験のある者であっても、2023年不動産事業法に基づき適法に活動するためには、資格証および企業内での業務に関する条件を満たさなければなりません。

仲介企業は必ず取引所を設立しなければなりませんか。 仲介サービスと取引所サービスは、異なる二つの事業形態です。企業は、必ずしも取引所を運営せずとも仲介サービスを営むことができます。重要なのは、仲介人が、法が認める二つの事業形態のいずれかに属する企業の中で業務を行うことです。

顧客は個人仲介人に直接報酬を支払わなければなりませんか。 法の仕組みによれば、個人仲介人の報酬・手数料は、その者が業務を行う企業から支払われます。顧客は企業とサービス費用を明確にし、帳簿外での直接の支払を避けるべきです。これは透明性のためであり、また紛争が生じた場合に権利を保護するためでもあります。

Mục 06HTIC法律事務所による法的支援

HTIC法律事務所は、仲介企業・不動産取引所に対し、活動条件、実務家および顧客との契約について助言するとともに、虚偽情報のリスクを予防するための取引の法的レビューにおいて顧客を支援します。案件・プロジェクトごとの固定報酬でお見積り — ホットライン +84 379 044 299。