将来形成される住宅の購入における手付金の上限は？2023年不動産事業法第23条に基づく5%の上限

長年にわたり、手付金（デポジット）の段階は、将来形成される住宅（オフプラン住宅）を購入する際に最も大きな潜在的リスクを抱える局面でした。少なからぬ購入者が、まだ図面上にすぎないプロジェクトに対して、時にはマンション価格の数十パーセントに達する多額の手付金を支払い、その結果、プロジェクトの遅延や事業主の資金難によって身動きが取れなくなってきました。リスクの本質は、従来、専門法がデポジット水準の規制をほぼ野放しにし、事業主に大きく傾いた情報の非対称性の下で当事者の自由な合意に委ねてきた点にあります。

2023年不動産事業法（法律第29/2023/QH15号、2024年8月1日施行）は、購入者を保護し市場を健全化するため、初めてこの手付金に上限（ハードキャップ）を設けました。本稿では、手付金の上限に関する新規定、手付金を受領できる時点、そして購入者と事業主の双方が明確に把握すべき法的留意点を分析します。

Mục 01将来形成される住宅を購入する際の手付金の上限はいくらか

これは購入者にとって決定的に重要な問いです。2023年不動産事業法第23条第5項によれば、不動産プロジェクトの事業主は、住宅・建設工作物・建設工作物内の床面積の売却価格または賃貸購入価格の5%を超えて手付金を受領してはなりません。この5%という数字は強行的な上限であり、これを超える手付金の合意はすべて規定に反し、上限を超える部分は法的保護を受けられない可能性があります。

5%という制限の意義は、単なる数字にとどまりません。本質的に、この規定は手付金を契約締結を担保する手段という本来の機能へと引き戻すものであり、プロジェクトが必要な条件を満たさないうちに事業主が顧客から資金を偽装調達する手段ではないことを明確にします。従来、多額の手付金の受領は実質的に購入者の資金を占用する形態であり、プロジェクトのリスク全体を顧客に転嫁していました。5%への抑制は、この関係を再び均衡させます。すなわち購入者は購入する権利を確保するために程よい額のみを手付けし、プロジェクトを実施する資源は事業主の真の能力から拠出されなければなりません。

Mục 02事業主はいつ手付金を受領できるのか

上限に劣らず重要な点は、その時点です。事業主は、住宅または建設工作物が2023年不動産事業法に基づき事業に供する条件をすでに満たしている場合にのみ、手付金を受領できます。これは、プロジェクトがなお「青田売り」の段階にあり、法的手続を完了していない、または将来形成される住宅を販売する条件を満たしていないうちは、事業主が手付金を受領できないことを意味します。

購入者にとって、これはきわめて有用な法的「試金石」です。事業主が、プロジェクトの事業条件を満たすことを証明する法的書類がないまま手付金の受領を提案してくる場合、それは当該取引が規定に違反し、高いリスクを孕んでいる可能性があるという明確な警告サインです。顧客は、いかなる手付金の合意に署名する前にも、不動産を事業に供する条件を証明する文書の提示を事業主に求めるべきです。この確認手続を怠ることこそが、多くの購入者が手付金を失いながら取り戻す根拠を持てずにきた原因です。

Mục 03手付金の合意には何を明記しなければならないか

水準と時点の制限に加え、法は手付金合意の内容についても要求を課しています。規定によれば、手付金の合意には売却価格または賃貸購入価格を明記しなければなりません。一見単純なこの要求は、購入者にとって大きな保護的価値を持ちます。事業主が先に手付金を受領し、後になって売却価格を確定することで、顧客を既成事実に置き、期待より高い価格の受け入れを強いる事態を防ぐからです。

例として、予定価格30億ドンのマンションに関心を持つ顧客を考えます。新規定によれば、事業主が受領できる手付金は最大5%、すなわち1億5,000万ドンにとどまり、手付金の合意にはこの30億ドンという価格を明記しなければなりません。これにより、購入者は当初から自らの金銭的義務を正確に把握でき、リスクにさらされる金額を従来のような多額ではなく1億5,000万ドンに限定できます。手付金の合意が売却価格を明記していない、または5%を超える支払いを求める場合、購入者はこれを拒み、規定に適合するよう調整を求める根拠を有します。

Mục 04手付金と出来高払い（進捗払い）の区別

手付金と進捗に応じた支払い（出来高払い）は異なる二つの法制度であり、混同すべきでないことに留意が必要です。5%の上限を伴う手付金は、契約締結前に支払われる金額です。契約締結後に行われる進捗払いは、建設の進捗に従って実施され、不動産事業に関する法律の独自の上限に服します。この二つの制度の境界を理解することは、購入者が段階ごとに自らの資金の流れを管理し、事業主に不利な形で各支払いを「合算」されるのを避けるのに役立ちます。

Mục 05よくある質問

事業主が10%の手付金を求めた場合、それは適法ですか。 いいえ。売却価格の5%を超える手付金は、2023年不動産事業法第23条第5項に反します。購入者はこれを拒み、事業主に正しい上限まで調整するよう求める権利を有します。すでに上限を超える額を支払ってしまった場合、上限を超える部分は有効な手付金として法的に認められ保護されない可能性があるため、権利保護の方策を評価するには弁護士への相談が望まれます。

手付金を支払った後に気が変わって購入しない場合、手付金は失われますか。 民法の一般原則によれば、手付けをした当事者が契約の締結を拒む場合、手付金は受領した当事者に帰属します。したがって、手付金を支払う前に、購入者は慎重に検討し、いずれかの当事者が違反した場合の処理条項をよく読むべきです。

Mục 06HTICによる将来形成住宅の売買に関する法的サポート

手付金は、将来形成される住宅を購入する道のりにおける最初の一歩であると同時に、最もリスクが生じやすい段階でもあります。HTIC法律事務所は、購入者に対し、プロジェクトの法的状況の精査、不動産を事業に供する条件の確認、署名前の手付金合意・売買契約の審査を支援します。また、紛争を予防するため、規定に適合した手付金受領プロセスの構築について事業主に助言します。安全な取引のために、HTICの不動産弁護士サービスをご参照ください。

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