ベトナムの将来形成住宅の手付金上限｜2023年法による5％ルール – HTIC

ベトナムでマンションや住宅を将来形成（オフプラン）で購入する際、最も重要な問いは「開発業者は適法にいくらの手付金を受領できるか」です。2024年8月1日以降、2023年不動産事業法は初めて手付金に上限を設け、受領できる時期を制限しました。これは、販売条件を満たさないプロジェクトで資金調達を行う開発業者から買主を保護するためです。HTIC法律事務所が規定と実務上の留意点を解説します。

Mục 01手付金の法的性質

2015年民法第328条により、手付金は契約の締結または履行を担保するもので、違約のペナルティを伴います。買主が撤回すれば手付金を失い、受領者が撤回すれば手付金と同額を加えて返還します。手付金は常に損失リスクを伴うため、プロジェクトが適切に形成される前に多額の手付金を求めることは、リスクをすべて買主に転嫁することになります。

Mục 025％上限と受領時期の条件

中核となる規定は2023年不動産事業法第23条第5項です。開発業者は、販売価格または賃貸購入価格の5％を超えない手付金のみを、住宅が事業化の適格性を満たした場合に限り受領できます。手付金契約には販売価格を明記しなければなりません。これにより、価格未確定のまま「予約金」を集め、後に値上げして買主に手付金喪失の圧力をかける行為を防ぎます。

Mục 03支払スケジュール

同法は支払のペースも制限します。手付金を含む初回支払は契約額の30％以下、引渡前の合計は契約額の70％以下（売主が外国投資企業の場合は50％以下）でなければなりません。30億ドンのマンションであれば、適法な手付金は最大1.5億ドン、引渡前の合計受領額は21億ドンが上限となり、買主は開発業者に履行を促す相応の交渉力を保持できます。

Mục 04よくあるご質問

10％の手付金は適法ですか。

いいえ。上限は販売価格の5％（第23条第5項）であり、これを超える手付金は不適法で、買主は返還を求めることができます。

着工前に予約書に署名しても安全ですか。

安全ではありません。住宅が事業化の適格性（着工済み・当局の確認取得を含む）を満たして初めて手付金の受領が適法になります。

Mục 05お問い合わせ

当事務所は手付金契約・オフプラン売買契約の審査と、開発業者との紛争における買主代理を行います。ホットライン +84 379 044 299。