政令281/2026/ND-CP号：2026年8月31日から土地行政違反処罰が変更、社級で最大2億5,000万ドンの罰金

ベトナム政府は、土地分野における行政違反処罰を定める2024年10月4日付政令第123/2024/ND-CP号の一部条項を改正・補足する政令第281/2026/ND-CP号を公布しました。政令第281/2026/ND-CP号は2026年8月31日から施行されます。 最も注目されるのは、社（コミューン）級人民委員会委員長の罰金権限が500万ドンから2億5,000万ドンへ引き上げられた点、そして違法収益の算定方法と新たな是正措置です。

Mục 01土地分野の行政違反認定原則の追加

政令281/2026/ND-CP号は、政令123/2024/ND-CP号の第3条の次に第3a条を追加し、次の2つの原則を規定しています。

• 特別行政単位（特区）：法令に基づき都市類型として認定され、坊（区）級地方政府に相当する任務・権限を遂行する特区については坊と同様の処罰水準を、社級地方政府に相当する任務・権限を遂行する特区については社と同様の処罰水準を適用します。
• 夫婦の共同土地使用権：夫婦が土地使用権を共有する場合、行政違反処罰は1人の個人として適用されます。これにより、各人を個別に処罰すべきかという実務上の争いが解消され、同一土地区画で罰金が二重になることも回避されます。

Mục 02是正措置の4項目追加

政令は、政令123/2024/ND-CP号第4条第2項b号を改正し、第3項o号の次にp、q、r、s号を追加して、次の是正措置を新設しました。

• 違反前の土地の原状回復の強制
• 行政単位境界標の原状回復の強制
• 土地に関する行政手続の再実施の強制
• 抹消・改ざん・内容を偽った書類、使用した偽造書類の返納の強制

不動産デベロッパーや投資家にとって、土地の原状回復は罰金額をはるかに上回る費用（整地、埋め戻し、違反地上に施工済みの構造物の撤去）を伴う可能性があります。プロジェクトの法務デューデリジェンス段階で定量的に把握しておくべきリスクです。

Mục 03違法収益の算定：3つの留意点

政令281/2026/ND-CP号は、政令123/2024/ND-CP号第6条第1項（違反行為から得た違法収益の算定）を改正しました。

1. 定義：違法収益とは、土地分野の行政違反を行った組織・個人が違反後の土地使用から得た金銭換算の利益であり、国家予算に納付しなければなりません。
2. 複数の違反者：1つの土地区画上で複数の組織・個人が共同して違反を行った場合、納付すべき違法収益は各違反者に均等に配分されます。
3. 控除：重要な新規定です。違反者が違反土地の使用に関して既に国家予算へ納付した金額がある場合、納付すべき違法収益から当該納付額が控除されます。

控除規定により、土地賃料・土地使用料・税金を納付済みであるにもかかわらず、同一の土地利用について違法収益全額を重ねて納付するという事態が回避されます。企業は控除の根拠として、国家予算への納付証憑を漏れなく保管しておく必要があります。

Mục 04土地変動登記の未実施：罰金額と除外事由

政令281/2026/ND-CP号は、政令123/2024/ND-CP号第16条第2項を改正し、処罰されない場合を追加しました。具体的には、土地法第133条第1項a、b、i、k、l、m、q号に定める土地変動登記を行わない行為に対し200万ドンから300万ドンの罰金を科す。ただし、土地法第127条に基づく土地使用権取得の合意を通じて投資プロジェクト実施のために土地使用権を取得する場合は除外されます。

この除外は、合意方式で用地を集約するデベロッパーにとって重要です。合意交渉は長期化しやすく、各区画の変動登記を直ちに完了することは困難だからです。ただし、これは登記遅延に対する処罰の除外にとどまり、土地法上の登記義務そのものが免除されるわけではありません。

Mục 05処罰権限の大幅な引き上げ

社（コミューン）級人民委員会委員長

改正後の第30条により、社級人民委員会委員長は、警告処分、2億5,000万ドンまでの罰金、コンサルティングサービス活動の3か月間の停止、および政令123/2024/ND-CP号第4条第3項に定める是正措置の適用を行うことができます。旧規定では罰金権限は500万ドンまででした。

これは実務上、最も影響の大きい変更です。土地違反の多くは基層レベルで発見されるため、上級機関へ送付することなく社級で完結的に処理されることになります。企業は処理の速さ、および説明権・不服申立ての期限に十分留意する必要があります。

専門検査機関

• 土地管理局長が設置する土地専門検査団の団長、農業環境省傘下の検査任務を付与された組織の長が設置する検査団の団長、および農業環境局長は、4億ドンまでの罰金（旧規定は5,000万ドン）、土地使用において使用された抹消・改ざん・偽造書類の没収、コンサルティングサービス活動の3か月間の停止を行うことができます。
• 農業環境大臣が設置する土地専門検査団の団長、土地管理局長、および農業環境省傘下の検査任務を付与された組織の長は、5億ドンまでの罰金および上記措置を行うことができます。

人民公安の権限

政令281/2026/ND-CP号は、2025年7月1日付政令第189/2025/ND-CP号第7条に定める人民公安の検査職位が、本政令に定める安全保障用地の使用における行政違反について処罰権限を有すること、また同政令第8条に定める公安職位が、政令123/2024/ND-CP号第12条第1項・第5項、第13条第1項・第4項・第6項、第15条、第27条第3項および第28条に定める安全保障用地使用の違反について権限の範囲内で処罰できることを明確にしています。

Mục 062026年8月31日までに企業が行うべきこと

1. 全プロジェクトの土地使用実態の点検：証明書記載の土地使用目的と実際の利用状況を照合し、目的外使用・侵占とみなされるおそれのある区域を特定します。
2. 未了の土地変動登記の完了：土地法第133条第1項a、b、i、k、l、m、q号に該当する事案を洗い出し、政令施行前に手続を完了します。
3. 国家予算納付証憑の整理：土地使用料、土地賃料、税金その他の納付額を、違法収益算定時の控除根拠として整備します。
4. 境界標・区画境界の点検：境界標の原状回復措置が新設されたため、特に行政境界に接するプロジェクトで重要です。
5. 検査対応手順の整備：窓口担当の指定、プロジェクト法務資料の準備、説明手続および処罰決定に対する不服申立期限の把握。
6. コンサルタントとの契約の見直し：コンサルティングサービスの3か月停止措置がプロジェクト工程に影響し得るためです。

Mục 07よくあるご質問

政令281/2026/ND-CP号はいつ施行されますか。

2026年8月31日から施行されます。

政令123/2024/ND-CP号に取って代わるのですか。

いいえ。政令281/2026/ND-CP号は政令123/2024/ND-CP号の一部条項を改正・補足するものであり、改正されていない部分は引き続き有効です。

社級人民委員会委員長の罰金上限はいくらですか。

2億5,000万ドンまでです。あわせてコンサルティングサービス活動の3か月停止、および政令123/2024/ND-CP号第4条第3項の是正措置を適用できます。

夫婦が共同で土地使用権を有する場合の処罰は。

1人の個人として行政違反処罰が適用されます。

土地変動登記の遅延に対する罰金額は。

土地法第133条第1項a、b、i、k、l、m、q号に定める土地変動登記を行わない行為につき200万～300万ドン。ただし、土地法第127条に基づく合意により投資プロジェクト実施のため土地使用権を取得する場合は除きます。

Mục 08HTICのサポート

HTIC法律事務所は、企業・投資家の土地法コンプライアンス点検を支援します。土地使用の実態および法務資料の確認、土地変動登記手続の完了、処罰・是正措置リスクの評価、土地分野の行政処罰決定に対する説明書・不服申立書の作成などに対応いたします。

ホーチミン市その他の地域で土地使用プロジェクトをお持ちの場合は、政令281/2026/ND-CP号の施行前にHTICまでご相談ください。

Mục 09法的根拠および参考資料

• 政令第281/2026/ND-CP号（政令第123/2024/ND-CP号の一部改正・補足、2026年8月31日施行）
• 2024年10月4日付政令第123/2024/ND-CP号（土地分野における行政違反処罰）
• 2025年7月1日付政令第189/2025/ND-CP号（行政違反処理法の処罰権限に関する詳細規定）
• 2024年土地法（第127条、第133条）
• ベトナム政府電子新聞（baochinhphu.vn）「土地分野における行政違反処罰に関する規定の改正・補足」2026年7月14日

本記事は一般的な法令情報の提供を目的としており、個別案件に対する法的助言に代わるものではありません。