부동산 매매 계약금은 최대 얼마까지? 2023년 부동산사업법의 5% 상한 규정

계약금은 대부분의 부동산 거래에서 첫 단계이지만, 동시에 매수인에게 가장 많은 분쟁과 위험이 발생하는 지점이기도 합니다. 오랜 기간 적지 않은 개발사업자가 계약금 약정, 출자 약정, 예약(선점) 약정을 이용하여, 사업이 아직 매매에 필요한 법적 요건을 갖추지 못한 단계, 때로는 토지에 관한 의무조차 이행하지 않은 단계부터 고객의 자금을 조기에 모집해 왔습니다. 그 결과, 사업이 중단되면 거액의 계약금을 지급한 매수인은 이를 돌려받을 확고한 법적 근거가 없어 오랜 기간 약자의 지위에 놓였습니다.

2024년 8월 1일부터 시행된 2023년 부동산사업법은 이러한 관행을 종식시키기 위한 획기적인 규정을 신설하였습니다. 즉, 계약금의 금액과 계약금을 받을 수 있는 최초 시점을 함께 제한한 것입니다. 본고에서는 이 신규정의 내용, 본질 및 실무상 법적 유의점을 분석합니다.

Mục 015% 상한과 계약금 수령 시점 요건

2023년 부동산사업법 제23조 제5항에 따르면, 부동산 사업의 개발사업자는 계약금을 지급하는 자로부터 주택·건설공작물의 매매가격 또는 임대분양가격의 5%를 넘지 않는 계약금만을 받을 수 있으며, 그것도 해당 주택·건설공작물이 법령이 정한 사업요건을 모두 갖춘 경우에 한합니다. 이 규정은 계약금의 상한과 수령이 가능한 최초 시점이라는 두 요소를 동시에 제한합니다. 이는 계약금 금액을 제한하지 않고 계약금 수령을 사업의 법적 적격성과 연계하지 않았던 2014년 부동산사업법과의 근본적인 차이점입니다.

이 규정의 의의는 위장된 자금 조달의 통로를 차단하는 데 있습니다. 개발사업자가 최대 5%만, 그것도 사업이 요건을 갖춘 후에만 받을 수 있게 되면, 계약금은 계약 체결을 담보하는 수단이라는 본래의 성질로 돌아가며, 사업이 도면상으로만 존재하는 단계에서 수백 명 고객의 자금을 점유하는 통로가 되지 않습니다. 매수인에게는 아직 법적 요건을 갖추지 못한 사업에 자금을 묶어 두는 위험을 줄여 주는 중요한 보호막이 됩니다.

Mục 02계약금 약정은 가격에 관하여 투명하여야 한다

본법은 또한 계약금 약정에 주택·건설공작물의 매매가격 또는 임대분양가격, 그리고 건설공작물 내 바닥면적을 명확히 기재하도록 요구합니다. 이 요건은 단순해 보이지만 매수인에게 상당한 보호를 제공합니다. 실무상 종전의 많은 계약금 약정은 잠정가격만을 기재하거나 가격을 공란으로 두었다가, 정식 매매계약 체결 시 개발사업자가 훨씬 높은 가격을 제시하여 매수인을 기정사실 앞에 놓았습니다. 즉 새 가격을 받아들이거나 계약금을 잃거나였습니다. 계약금 약정 단계에서 가격이 투명하게 확정되면, 매수인은 지급 후의 가격 인상으로부터 보호받습니다.

5% 상한의 효과를 구체적으로 보이기 위하여 판매가격 30억 동인 아파트를 예로 듭니다. 종전에는 개발사업자가 사업이 요건을 갖추지 못한 단계에서도 수억 동, 때로는 10억 동에 이르는 선점 계약금을 요구할 수 있었습니다. 신규정 하에서는 계약금 상한이 1억 5천만 동, 즉 30억의 5%에 그치며, 사업이 사업요건을 갖춘 후에만 받을 수 있습니다. 매수인이 가장 위험이 큰 단계에서 지출해야 하는 금액은 그만큼 크게 줄고, 보다 명확한 법적 기반을 가진 사업과 연계됩니다.

Mục 03계약금과 매매계약 및 분할지급의 구별

명확히 해야 할 점은, 5% 상한은 계약금, 즉 계약 체결을 담보하는 금액에만 적용되며 지급 절차 전체의 상한이 아니라는 것입니다. 장래 형성 주택의 매매계약 체결 후에는, 지급이 본법 제25조에 정한 각 단계별 상한을 수반하는 진척도(단계별) 지급 방식에 따릅니다. 계약금은 통상 최초 지급분에 충당됩니다. 계약금과 단계별 지급을 혼동하면, 매수인은 각 단계에서 허용 한도를 초과하는 금액을 청구받고 있음을 알아차리지 못할 수 있습니다.

예약, 의향 등록, 출자 등 다른 명칭을 붙였으나 그 실질이 사업이 요건을 갖추지 못한 단계에서 고객 자금을 조달하는 약정에 대해서는 매수인이 최대한 주의를 기울여야 합니다. 형식상 계약금이 아니더라도 그 내용이 5%를 초과하는 금전의 수령 또는 요건 충족 전의 수령을 수반하는 약정은 여전히 법적 위험을 내포하며 그 적법성이 문제될 수 있습니다. 매수인은 어떠한 금전을 지급하기 전에도 사업이 사업요건을 갖추었음을 증명하는 서류의 제시를 개발사업자에게 요구하여야 합니다.

Mục 04흔한 위험과 예방 방법

가장 흔한 위험은 매수인이 사업의 실제 법적 상태를 확인하지 않고 약속과 광고자료에만 의존하여 지급하는 것입니다. 계약금을 지급하기 전에 매수인은 사업이 토지 배정 또는 임대 결정을 받았는지, 토지에 관한 재정적 의무를 이행하였는지, 필요한 경우 건설허가를 갖추었는지, 그리고 장래 형성 주택의 경우 성(省) 주택관리기관의 판매 가능 확인서를 받았는지를 확인하여야 합니다. 이러한 확인은 5%의 계약금이 확고한 법적 기반을 가진 사업에 지급되도록 담보합니다.

또 다른 위험은 매수인에게 불리한 계약금 몰취 조항입니다. 계약금 약정은 각 당사자가 위반한 경우의 효과에 관하여 균형 잡힌 규정을 두어, 매수인이 철회하면 계약금을 잃는 반면 개발사업자가 인도를 지연하여도 상응하는 제재를 지지 않는 사태를 피하여야 합니다. 실무상 HTIC 법률사무소의 부동산 변호사는 체결 전에 계약금 몰취 조항과 반환 조건을 면밀히 검토하여 의뢰인의 이익을 보호합니다.

Mục 05자주 묻는 질문

개발사업자가 매매가격의 10% 계약금을 요구하는 것은 적법한가요? 계약금을 받는 주체가 부동산 사업의 개발사업자이고 그 대상이 사업 내 주택·건설공작물인 경우, 매매가격의 5%를 초과하는 계약금은 2023년 부동산사업법 제23조 제5항에 부합하지 않습니다. 매수인은 이를 거부하고 규정대로의 이행을 요구할 권리가 있습니다. 개발사업자가 고의로 상한을 초과하여 받는 것은 사업이 자금 또는 법률상 어려움에 직면해 있다는 신호일 수 있습니다.

개인 간 주택 매매도 5% 제한의 대상인가요? 5% 상한은 사업 개발사업자의 부동산 사업 활동에 적용되도록 설계되었습니다. 사업에 기초한 영업 목적이 아닌 개인 간 주택·토지 매매는 민법 일반 원칙에 따라 당사자가 합의하는 계약금에 따릅니다. 다만 개인 간 거래에서도 가격, 기간 및 위반의 효과에 관하여 명확한 계약금 약정은 분쟁을 예방하기 위한 필요조건입니다.

Mục 06결론 및 제언

2023년 부동산사업법 제23조 제5항이 정한 5% 계약금 상한과 수령 시점 요건은 시장 건전화를 향한 중요한 진전입니다. 다만 그 보호 효과는 매수인이 사업의 법적 적격성을 주도적으로 확인하고 지급 전에 조항을 면밀히 검토한 경우에만 실현됩니다. 기업과 개인은 사업의 법률 실사 및 안전한 계약금 약정의 작성에 관하여 HTIC 법률사무소의 부동산 변호사 서비스를 참고하실 수 있습니다.

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본고는 참고용이며 개별 사안에 관한 법률 자문을 대체하지 않습니다.