Đặt cọc mua bán bất động sản tối đa bao nhiêu? Quy định trần 5% theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Đặt cọc là bước khởi đầu của hầu hết các giao dịch bất động sản, nhưng cũng là nơi phát sinh nhiều tranh chấp và rủi ro nhất cho người mua. Trong nhiều năm, không ít chủ đầu tư đã lợi dụng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng giữ chỗ để huy động vốn của khách hàng từ rất sớm, khi dự án còn chưa đủ điều kiện pháp lý để bán, thậm chí chưa hoàn thành nghĩa vụ về đất đai. Hậu quả là khi dự án đình trệ, người mua đã đặt cọc những khoản tiền lớn nhưng không có cơ sở pháp lý vững chắc để đòi lại, rơi vào thế yếu kéo dài nhiều năm.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã bổ sung một quy định mang tính bước ngoặt nhằm chấm dứt tình trạng này: khống chế mức đặt cọc và thời điểm được phép nhận đặt cọc. Bài viết phân tích nội dung, bản chất và những lưu ý pháp lý thiết thực xoay quanh quy định mới này.

Mục 01Trần 5% và điều kiện về thời điểm nhận đặt cọc

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ bên đặt cọc, và chỉ khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Quy định này đồng thời khống chế hai yếu tố: mức trần của khoản cọc và thời điểm sớm nhất được phép nhận cọc. Đây là điểm khác biệt căn bản so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, vốn không giới hạn mức đặt cọc và không gắn việc nhận cọc với điều kiện đủ pháp lý của dự án.

Ý nghĩa của quy định nằm ở chỗ nó cắt đứt con đường huy động vốn trá hình. Khi chủ đầu tư chỉ được nhận tối đa 5% và chỉ sau khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, thì khoản đặt cọc trở về đúng bản chất là một biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng, chứ không còn là kênh để chiếm dụng vốn của hàng trăm khách hàng khi dự án mới chỉ nằm trên giấy. Đối với người mua, đây là một lớp bảo vệ quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro chôn vốn vào những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Mục 02Thỏa thuận đặt cọc phải minh bạch về giá

Luật cũng yêu cầu thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Yêu cầu này tưởng đơn giản nhưng có ý nghĩa bảo vệ người mua rất lớn. Trên thực tế, nhiều thỏa thuận đặt cọc trước đây chỉ ghi một mức giá tạm tính hoặc bỏ ngỏ giá, để rồi khi ký hợp đồng mua bán chính thức, chủ đầu tư đưa ra mức giá cao hơn nhiều, đặt người mua vào thế đã rồi: hoặc chấp nhận giá mới, hoặc mất cọc. Khi giá đã được chốt minh bạch ngay từ thỏa thuận đặt cọc, người mua được bảo vệ khỏi tình trạng bị nâng giá sau khi đã xuống tiền.

Để hình dung tác động của quy định trần 5%, hãy lấy ví dụ một căn hộ có giá bán ba tỷ đồng. Trước đây, chủ đầu tư có thể yêu cầu đặt cọc giữ chỗ vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng khi dự án chưa đủ điều kiện. Theo quy định mới, mức đặt cọc tối đa chỉ là 150 triệu đồng, tức 5% của ba tỷ, và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh. Khoản tiền người mua phải bỏ ra ở giai đoạn rủi ro nhất vì thế giảm đi đáng kể, đồng thời gắn với một dự án đã có nền tảng pháp lý rõ ràng hơn.

Mục 03Phân biệt đặt cọc với hợp đồng mua bán và các khoản thanh toán

Một điểm cần làm rõ là trần 5% chỉ áp dụng cho khoản đặt cọc, tức khoản tiền bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, chứ không phải là giới hạn cho toàn bộ quá trình thanh toán. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán sẽ tuân theo cơ chế thanh toán theo tiến độ với các mốc trần riêng được quy định tại Điều 25 của Luật. Tiền đặt cọc thường được tính vào lần thanh toán đầu tiên. Việc nhầm lẫn giữa đặt cọc và thanh toán theo tiến độ có thể khiến người mua không nhận ra mình đang bị thu tiền vượt mức cho phép ở từng giai đoạn.

Đối với những thỏa thuận mang tên gọi khác như giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, góp vốn nhưng bản chất là huy động tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện, người mua cần hết sức thận trọng. Một thỏa thuận có hình thức không phải là đặt cọc nhưng có nội dung thu tiền vượt 5% hoặc thu trước thời điểm đủ điều kiện vẫn tiềm ẩn rủi ro pháp lý và có thể bị xem xét về tính hợp pháp. Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ chứng minh dự án đủ điều kiện kinh doanh trước khi đặt bất kỳ khoản tiền nào.

Mục 04Rủi ro thường gặp và cách phòng tránh

Rủi ro phổ biến nhất là người mua xuống tiền dựa trên lời hứa và tài liệu quảng cáo mà không kiểm tra tình trạng pháp lý thực tế của dự án. Trước khi đặt cọc, người mua nên xác minh dự án đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có, và đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì cần có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện được bán. Việc kiểm tra này giúp bảo đảm khoản đặt cọc 5% được đặt vào một dự án có nền tảng pháp lý vững chắc.

Một rủi ro khác là điều khoản phạt cọc bất lợi. Thỏa thuận đặt cọc cần quy định cân bằng về hậu quả khi mỗi bên vi phạm, tránh tình trạng người mua mất cọc nếu rút lui trong khi chủ đầu tư chậm bàn giao lại không chịu chế tài tương xứng. Trong thực tiễn, đội ngũ luật sư bất động sản của Công ty Luật TNHH HTIC thường rà soát kỹ điều khoản phạt cọc và điều kiện hoàn cọc để bảo vệ quyền lợi của khách hàng trước khi ký kết.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc 10% giá bán có hợp pháp không? Nếu chủ thể nhận cọc là chủ đầu tư dự án bất động sản và đối tượng là nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án, thì mức cọc vượt 5% giá bán là không phù hợp với khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Người mua có quyền từ chối và yêu cầu thực hiện đúng quy định. Việc chủ đầu tư cố tình thu vượt mức có thể là dấu hiệu cho thấy dự án đang gặp khó khăn về vốn hoặc pháp lý.

Giao dịch mua bán nhà giữa hai cá nhân có bị giới hạn 5% không? Trần 5% được thiết kế áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án. Giao dịch mua bán nhà đất giữa các cá nhân không nhằm mục đích kinh doanh theo dự án thì việc đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định chung của pháp luật dân sự. Tuy vậy, ngay cả trong giao dịch cá nhân, một thỏa thuận đặt cọc rõ ràng về giá, thời hạn và hậu quả vi phạm vẫn là điều kiện cần để phòng ngừa tranh chấp.

Mục 06Kết luận và khuyến nghị

Quy định trần đặt cọc 5% và điều kiện về thời điểm nhận cọc tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một bước tiến lớn trong việc bảo vệ người mua và làm lành mạnh hóa thị trường. Tuy nhiên, hiệu quả bảo vệ chỉ phát huy khi người mua chủ động kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án và rà soát kỹ điều khoản trước khi xuống tiền. Doanh nghiệp và cá nhân có thể tham khảo dịch vụ luật sư bất động sản của Công ty Luật TNHH HTIC để được hỗ trợ thẩm định pháp lý dự án và soạn thảo thỏa thuận đặt cọc an toàn.

Công ty Luật TNHH HTIC chuyên sâu tư vấn pháp lý bất động sản cho doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư FDI. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.