不動産売買の手付金は最大いくらまで？2023年不動産事業法による5％上限規制

手付金は、ほとんどの不動産取引の最初のステップであると同時に、買主にとって最も紛争とリスクが生じやすい局面でもあります。長年にわたり、少なからぬ開発事業者が、手付金契約・出資契約・予約契約を利用して、案件がまだ販売に必要な法的要件を満たしていない段階、時には土地に関する義務すら履行していない段階から、顧客の資金を早期に集めてきました。その結果、案件が頓挫した際に、多額の手付金を支払った買主はこれを取り戻す確固たる法的根拠を持たず、長年にわたり弱い立場に置かれてきました。

2024年8月1日に施行された2023年不動産事業法は、この慣行に終止符を打つための画期的な規定を新設しました。すなわち、手付金の額と受領が認められる最も早い時点の双方を制限するものです。本稿では、この新規定の内容・本質・実務上の法的留意点を解説します。

Mục 015％の上限と手付金受領の時期に関する要件

2023年不動産事業法第23条第5項によれば、不動産案件の開発事業者は、手付を差し入れる者から、住宅・建設工作物の売買価格または賃貸購入価格の5％を超えない手付金のみを受領することができ、かつ、当該住宅・建設工作物が法令所定の事業要件をすべて満たした場合に限られます。この規定は、手付金の上限と受領が可能となる最も早い時点という二つの要素を同時に制限しています。これは、手付金の額を制限せず、その受領を案件の法的適格性と結び付けていなかった2014年不動産事業法との根本的な相違点です。

本規定の意義は、偽装された資金調達の道を断つ点にあります。開発事業者が最大でも5％しか受領できず、しかも案件が事業要件を満たした後に限られるとき、手付金は契約締結を担保する手段という本来の性質に立ち返り、案件が図面上に存在するにすぎない段階で数百人の顧客の資金を占有する手段ではなくなります。買主にとっては、法的要件をまだ満たさない案件に資金を寝かせるリスクを軽減する重要な保護の一層となります。

Mục 02手付金契約は価格について透明でなければならない

本法はまた、手付金契約において、住宅・建設工作物の売買価格または賃貸購入価格、および建設工作物内の床面積を明記することを要求しています。この要件は一見単純に見えますが、買主にとって大きな保護をもたらします。実務上、従前の手付金契約の多くは仮価格のみを記載し、または価格を空欄とし、正式な売買契約の締結時に開発事業者がはるかに高い価格を提示して、買主を「新価格を受け入れるか、手付金を失うか」という既成事実の前に置いていました。手付金契約の当初から価格が透明に確定されていれば、買主は支払後の値上げから保護されます。

5％上限の効果を具体的に示すため、販売価格30億ドンのマンションを例に取ります。従前であれば、開発事業者は案件が要件を満たさない段階でも数億ドン、時には10億ドンもの予約手付を要求できました。新規定の下では、手付金の上限は1億5,000万ドン、すなわち30億ドンの5％にとどまり、しかも案件が事業要件を満たした後にのみ受領できます。買主が最もリスクの高い段階で支出すべき金額は大幅に減少し、かつ、より明確な法的基盤を有する案件と結び付けられます。

Mục 03手付金と売買契約・分割払いの区別

明確にすべき点は、5％上限は手付金、すなわち契約締結を担保する金額のみに適用され、支払プロセス全体の上限ではないということです。将来形成住宅の売買契約締結後は、支払は本法第25条に定める各段階の上限を伴う進捗払いの仕組みに従います。手付金は通常、最初の支払回に充当されます。手付金と進捗払いを混同すると、買主は各段階で許容限度を超える金額を請求されていることに気付かない恐れがあります。

予約・意向登録・出資など別の名称を冠しながら、その実質が案件の要件を満たさない段階での顧客資金の調達である取決めについては、買主は最大限の注意を払う必要があります。形式上は手付金ではないものの、その内容が5％を超える金銭の受領、または要件充足前の受領を伴う取決めは、なお法的リスクを内包し、その適法性が問われ得ます。買主は、いかなる金銭を支払う前にも、案件が事業要件を満たすことを証する書類の提示を開発事業者に求めるべきです。

Mục 04よくあるリスクとその回避方法

最も一般的なリスクは、買主が案件の実際の法的状況を確認せずに、約束や広告資料を頼りに支払ってしまうことです。手付金を差し入れる前に、買主は、案件が土地の割当てまたは賃貸の決定を有すること、土地に関する財政的義務を履行済みであること、必要な場合には建設許可を有すること、そして将来形成住宅の場合には省の住宅管理機関による販売可能である旨の書面確認を有することを確認すべきです。こうした確認により、5％の手付金が確固たる法的基盤を有する案件に差し入れられることが担保されます。

もう一つのリスクは、買主に不利な手付没収条項です。手付金契約は、各当事者が違反した場合の効果について均衡のとれた定めを置き、買主が撤回すれば手付を失う一方、開発事業者が引渡しを遅延しても相応の制裁を負わないという事態を避けるべきです。実務上、HTIC法律事務所の不動産弁護士は、締結前に手付没収条項および返還条件を精査し、依頼者の利益を保護しています。

Mục 05よくある質問

開発事業者が売買価格の10％の手付金を要求することは適法ですか。手付金を受領する主体が不動産案件の開発事業者であり、その対象が案件内の住宅・建設工作物である場合、売買価格の5％を超える手付金は2023年不動産事業法第23条第5項に適合しません。買主はこれを拒否し、規定どおりの履行を求める権利を有します。開発事業者が意図的に上限を超えて受領することは、案件が資金または法務上の困難に直面している兆候であり得ます。

個人間の住宅売買は5％制限の対象となりますか。5％上限は、案件の開発事業者による不動産事業活動に適用されるよう設計されています。案件に基づく事業目的で行われるものではない個人間の住宅・土地売買は、民法の一般原則の下で当事者が合意する手付金に従います。もっとも、個人間取引であっても、価格・期間・違反の効果について明確な手付金契約は、紛争を防ぐための必要条件であり続けます。

Mục 06結論と提言

2023年不動産事業法第23条第5項に定める5％の手付金上限と受領時期の要件は、市場の健全化に向けた重要な一歩です。もっとも、その保護効果は、買主が案件の法的適格性を主体的に確認し、支払前に条項を入念に精査した場合にのみ実現します。企業および個人は、案件の法務デューデリジェンスや安全な手付金契約の作成について、HTIC法律事務所の不動産弁護士のサービスをご参照ください。

HTIC法律事務所は、国内企業およびFDI投資家向けの不動産法務に精通しています。案件・事案ごとの定額見積り — ホットライン +84 379 044 299。

本稿は参考情報であり、個別の事案に関する法的助言に代わるものではありません。