2024년 토지법에 따른 토지사용권 경매와 투자자 선정 입찰: 용지 접근 두 메커니즘의 구분

2024년 토지법(제31/2024/QH15호, 2024년 8월 1일 시행)이 가져온 가장 근본적인 변화 중 하나는, 경쟁을 거치지 않고 토지를 배정하거나 임대하는 경우를 대폭 축소하고, 토지사용권 경매와 투자자 선정 입찰을 기업이 프로젝트 용지에 접근하는 두 가지 주요 메커니즘으로 확립한 점입니다. 국내 투자자에게도 외국인투자(FDI) 투자자에게도 이 두 메커니즘의 차이를 이해하는 것은 전략적으로 중요합니다. 그것이 프로젝트를 시행하기 위한 정비 완료 용지(클린 토지)에 대한 접근의 방법, 비용 및 확률을 좌우하기 때문입니다.

이 두 메커니즘은 각각 토지사용권 경매에 관한 제125조와, 토지를 사용하는 프로젝트를 시행할 투자자를 선정하는 입찰에 관한 제126조에 의하여 규율됩니다. 양자는 투명성과 토지 자원의 최적 활용을 지향한다는 점에서 공통되지만, 적용되는 상황이 다르고 부과되는 조건도 다릅니다. 본고에서는 각 메커니즘의 본질, 조건 및 전략적 함의를 분석합니다.

Mục 01섹션 012024년 토지법이 경쟁 메커니즘을 우선하는 이유

종래에는 프로젝트 용지의 상당 부분이 지정 방식으로 배정·임대되어 저평가, 자원 유출 및 투명성 결여의 위험을 낳았습니다. 2024년 토지법은 경쟁 메커니즘으로 중심을 옮겨, 경매와 입찰을 국가가 토지사용료를 징수하여 토지를 배정하거나 상업 목적으로 토지를 임대할 때의 원칙적 방식으로 자리매김합니다. 그 배후의 이념은 시장으로 하여금 토지사용권의 진정한 가치를 형성하게 하고 가장 능력 있는 투자자를 선정하게 하는 데 있으며, 이를 통하여 국가 예산의 유출을 방지하는 동시에 프로젝트의 질을 높이고자 하는 것입니다.

실무적 결과로서, 기업은 더 이상 종전처럼 제안과 승인 신청을 통하여 손쉽게 용지를 취득할 수 없으며, 공개 경쟁에 참가하여야 합니다. 이는 투자자에게 재무 능력, 법무 서류 및 입찰 전략의 측면에서 충분한 준비를 요구하는 동시에, 목표로 하는 용지에 어느 메커니즘이 적용될 것인지를 정확히 판단할 것을 요구합니다.

Mục 02섹션 02제125조에 따른 토지사용권 경매

토지사용권 경매는 보상·지원·재정착이 완료되었거나 보상이 필요하지 않은, 이른바 “정비 완료(클린)” 용지에 대하여 국가가 토지사용료를 징수하여 토지를 배정하거나 일시 납부로 토지를 임대하는 경우에 적용됩니다. 제125조에 따르면, 경매에 부치기 위하여 해당 용지는 수용되어 보상이 완료되었을 것, 경매를 목적으로 하는 승인된 군(郡) 단위 연차 토지이용계획에 포함될 것, 주택 건설 투자 프로젝트의 경우 승인된 1/500 상세계획을 보유할 것, 그리고 관할 기관이 승인한 경매방안을 보유할 것 등의 조건을 충족하여야 합니다.

경매의 특징은 경쟁이 주로 가격으로 이루어진다는 점에 있습니다. 즉, 최고가를 제시하고 조건을 충족한 자가 낙찰합니다. 용지가 이미 정비 완료된 상태이므로 낙찰자는 신속히 착수할 수 있으나, 그 대가로 가격에서 경쟁하고 일정에 따라 납부하기 위한 견고한 재무 능력을 준비하여야 합니다. 이 메커니즘은 국가가 주도적으로 용지 비축을 형성한 구획에 적합합니다.

Mục 03섹션 03제126조에 따른 투자자 선정 입찰

경매와 달리 제126조에 따른 투자자 선정 입찰은, 입찰 시점에 토지가 아직 부지 정리(용지 매수·정비)되지 않았고, 국가의 토지 수용 대상에 해당하며, 성(省) 인민회의의 의결로 입찰 대상 목록에 편입된, 토지를 사용하는 프로젝트에 적용됩니다. 입찰을 시행하기 위한 조건에는 해당 용지가 성 인민회의 의결에 의한 입찰 프로젝트 목록에 포함될 것, 승인된 상세계획 또는 1/2000 구역계획을 보유할 것, 아울러 입찰 관련 법령상의 그 밖의 조건이 포함됩니다.

핵심은 입찰이 가격뿐만 아니라 능력 및 프로젝트 시행 방안으로도 경쟁한다는 점입니다. 낙찰자는 자본의 선투입 및 보상·부지 정리의 시행에 대한 협력 책임을 지므로, 이 메커니즘은 더 높은 종합적 능력을 요구하며, 부지 정리 단계가 있는 만큼 시행 기간도 더 길어집니다. 그 대신 입찰은 국가가 스스로 정비할 수 없는 대규모 용지에 대한 접근의 기회를 열어 줍니다.

Mục 04섹션 04적절한 메커니즘 선택의 예시

어느 외국인투자(FDI) 기업이 도시 구역을 개발하고자 하는 경우를 가정합니다. 해당 지방에 이미 약 5헥타르의 정비 완료 용지가 있어 요건을 충족하고 경매에 부쳐져 있다면, 기업은 가격으로 경쟁하기 위한 재무 능력을 준비하면 충분하며 낙찰 후 곧바로 용지를 수령하여 착수할 수 있습니다. 반대로 목표 용지가 수십 헥타르에 이르는 광역으로서 여전히 부지 정리를 요하고 성에 의하여 입찰 대상 목록에 편입된 경우라면, 기업은 능력 서류와 체계적인 투자 방안을 갖추어 입찰에 참가하는 동시에 장기에 걸친 보상 작업을 위한 자원과 일정을 준비하여야 합니다. 적용되는 메커니즘을 처음부터 정확히 판단하는 것은 기업이 자원을 배분하고 공기(工期)에 관한 현실적 기대를 형성하는 데 도움이 됩니다.

Mục 05섹션 05변호사의 제언

HTIC 법률사무소는 투자자, 특히 외국인투자(FDI) 기업에 대하여, 용지 접근을 주도적으로 계획하기 위하여 해당 지방의 토지이용계획 및 경매·입찰 프로젝트 목록을 충분히 연구할 것, 아울러 참가 조건을 면밀히 검토하고 각 메커니즘에 적합한 능력·재무 서류를 준비할 것을 권고합니다. 두 메커니즘 모두 다수의 절차 단계와 누적적 조건을 수반하므로, 조기에 법률 자문을 받는 것은 서류 미비로 인한 실격 위험의 회피에 도움이 됩니다. HTIC의 부동산 변호사 서비스를 참고하시기 바랍니다.

Mục 06섹션 06자주 묻는 질문

외국인투자(FDI) 기업은 토지사용권 경매에 참가할 수 있습니까? 외국 투자자본을 보유한 경제조직은 토지법 및 투자법이 허용하는 범위와 조건 내에서 프로젝트 용지에 접근하기 위한 경매·입찰에 참가할 수 있습니다. 다만 토지 사용의 형태와 권리·의무는 국내 투자자와 다를 수 있으므로, 참가에 앞서 충분히 평가할 필요가 있습니다.

언제 경매가 적용되고, 언제 입찰이 적용됩니까? 요컨대 경매는 정비 완료 용지에 적용되며 주로 가격으로 경쟁합니다. 입찰은 아직 부지 정리가 되지 않았고 입찰 대상 목록에 편입된, 토지를 사용하는 프로젝트에 적용되며 능력과 시행 방안 양자로 경쟁합니다. 정확한 판단은 해당 용지의 법적 현황과 지방의 결정에 달려 있습니다.

사건·프로젝트별 정액 견적 — 핫라인 +84 379 044 299. HTIC 법률사무소는 국내 기업 및 외국인투자(FDI) 기업을 대상으로 용지 접근 전략과 경매·입찰 서류 준비에 관하여 자문합니다.