2023년 주택법에 따른 아파트 개축·재건축 – 철거 대상, 원칙 및 보상계수

하노이와 호찌민시 등 베트남 대도시에서는 수십 년 전에 건설된 노후 아파트 단지가 심각하게 노후화되어, 개축·재건축이 시급한 과제이면서도 이해관계 측면에서 매우 민감한 사안이 되고 있습니다. 문제는 철거와 신축이라는 기술적 측면에 그치지 않습니다. 수백 명에 이르는 구분소유자의 적법한 권리와 투자자의 사업 타당성을 어떻게 조화시킬 것인지가 본질입니다. 오랜 기간 동의 형성 및 보상 메커니즘의 교착 상태가 다수의 노후 아파트 재건축 사업을 제자리에 머물게 한 원인이었습니다.

2024년 8월 1일부터 시행된 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호)은 아파트 개축·재건축에 관하여 별도의 장을 두어 새로운 법적 틀을 마련하고, 기존의 병목을 해소하기 위한 여러 규정을 도입하였습니다. 본고에서는 철거가 의무화되는 경우, 실시 원칙, 그리고 구분소유자와 투자자가 정확히 파악해야 할 보상 메커니즘을 분석합니다.

Mục 01어떤 경우에 아파트를 반드시 철거하여 재건축해야 하는가

노후 아파트라면 당연히 철거할 수 있거나 철거되는 것은 아닙니다. 법은 거주자의 생명 안전을 보장하기 위하여 철거가 의무화되는 경우를 명확히 규정하고 있습니다. 2023년 주택법 제59조 제2항에 따르면, 철거 대상 아파트에는 화재·폭발로 손상되어 계속 사용에 필요한 안전 조건을 더 이상 충족하지 못하는 아파트, 자연재해 또는 적대 행위로 손상되어 안전 조건을 충족하지 못하는 아파트, 그리고 주요 내력 구조에 전반적인 위험 상태가 발생하여 붕괴 우려가 있고 계속 사용 조건을 충족하지 못하여 구분소유자·사용자의 긴급 이주가 필요한 아파트가 포함됩니다.

아울러 해당 규정은 손상이 심각하고 노후화되었으며, 승인된 계획에 따라 일체적으로 개축·재건축을 실시해야 하는 구역에 소재한 아파트도 포섭합니다. 새로운 입법 사고의 핵심은 철거 결정을 주관적 판단에 맡기지 않고, 권한 있는 기관이 실시하는 건축물 품질 검정(kiểm định) 결과와 결부시킨 점입니다. 이 검정은 해당 건물이 실제로 위험한 상태에 있는지를 확정하는 과학적·법적 근거가 되며, 현상 유지를 원하는 거주자와 사업 추진을 원하는 측 사이의 장기적 분쟁을 억제하는 기능을 합니다.

Mục 02아파트 개축·재건축의 원칙

다수의 소유자가 존재하는 아파트 또는 공공재산에 속하는 아파트가 제59조 제2항에 따라 철거 대상에 해당하는 경우, 승인된 계획에 따라 재건축을 실시할 때에는 2023년 주택법 제60조에 규정된 각 원칙을 전면적으로 준수해야 합니다. 이러한 원칙은 개축이 도시계획 요건을 충족하는 동시에 기존 구분소유자의 적법한 권리를 보호하도록 담보합니다. 일관된 취지는 노후 아파트의 구분소유자에게 재건축 사업 완료 후의 현지 재정착 또는 타당한 보상 방안을 통하여 거주가 보장되어야 한다는 점입니다.

2023년 주택법의 중요한 개혁 중 하나는 동의 메커니즘의 조정입니다. 안전상의 이유로 아파트 철거가 의무화되는 경우, 이주 및 철거는 종전의 경직된 해석에서 요구되던 전체 소유자 100퍼센트의 동의에 절대적으로 의존하지 않게 되었습니다. 사람의 생명이 더 우선하기 때문입니다. 이것이 가장 큰 병목을 해소하는 지점입니다. 실무상 소수 몇 가구가 동의하지 않는 것만으로 개축 사업 전체가 수년간 정체되어, 오히려 나머지 거주자 공동체에 손해를 끼치는 사태가 발생하였습니다.

Mục 03보상 메커니즘과 K계수: 구분소유자의 권익은 어떻게 보호되는가

노후 아파트 개축 사업이 가장 쉽게 난항에 빠지는 문제는 언제나 보상입니다. 2023년 주택법은 보상·지원·재정착 방안을 공개적으로 수립하고 구분소유자에게 상응하는 거주를 보장하도록 하는 방향으로 이 문제에 접근합니다. 그중 주택 면적 보상계수(통상 K계수라고 함)가 핵심 수단입니다. 이 계수는 구분소유자가 종전 주택 면적에 대비하여 취득할 수 있는 재정착 주택 면적을 정하는 것으로, 구분소유자가 이주해야 하고 건설 기간 동안 대기해야 하는 점을 보전하기 위하여 통상 1을 초과하는 값이 적용됩니다.

예를 들어 어떤 구분소유자가 노후 아파트에 50㎡의 주택을 보유하고 있고 해당 사업에 승인된 K계수가 1.5인 경우, 원칙적으로 재건축 후 동일 사업 소재지에서 약 75㎡의 재정착 주택을 배정받게 됩니다. K계수의 구체적 수치는 각 사업 및 각 구역의 실제 여건을 기초로 성급 인민위원회가 결정하므로, 지역과 입지에 따라 달라질 수 있습니다. K계수는 구분소유자의 물질적 이익에 직접 영향을 미치므로, 구분소유자는 이를 면밀히 주시하고 필요한 경우 변호사와 상의하여 서명 전에 보상 방안의 타당성을 검토해야 합니다.

흔히 발생하는 위험은 사업 일정, 재정착 주택의 품질, 대기 기간 중 임시 거주 방안에 관한 확약을 충분히 이해하지 못한 상태에서 보상 합의서에 서명하는 것입니다. 사업이 지연되면 거주자는 종전 주거를 상실한 상태에서 새 주택을 아직 취득하지 못하는 상황에 놓일 수 있습니다. 따라서 계약서, 보상 합의서 및 투자자의 구속력 있는 확약 사항을 면밀히 검토하는 것은 자신의 권익을 보호하기 위한 필수 절차입니다.

Mục 04개축 사업에 참여하는 투자자의 관점

부동산 기업에게 아파트 개축·재건축 사업은 기회이면서 동시에 법적 시험대입니다. 기회는 도심 요지의 토지 자원에 있으나, 과제는 수백 명의 구분소유자와의 관계 처리, 도시계획 준수, 그리고 보상 방안에 대한 동의 확보에 있습니다. 2023년 주택법의 새로운 법적 틀은 사업주 선정 및 사업 추진에 관하여 보다 명확한 통로를 마련한 반면, 투명성과 컴플라이언스에 관한 높은 요구를 부과하고 있습니다. 투자자는 향후 장기적인 이의신청·소송 위험을 회피하기 위하여 방안 수립 단계부터 치밀한 법률 문서 체계를 구축해야 합니다.

Mục 05자주 묻는 질문

구분소유자가 보상 방안에 동의하지 않는 경우 어떤 권리가 있습니까? 구분소유자는 보상·지원·재정착 방안에 대하여 의견을 제출할 권리가 있으며, 자신의 적법한 권익이 침해되었다고 판단하는 경우 이의를 신청할 수 있습니다. 다만 안전상의 이유로 아파트 철거가 의무화되는 경우에는 이주 자체는 실시되어야 하며, 보상 문제는 법령 규정에 따라 해결됩니다. 따라서 분쟁이 발생한 후 대응하기보다 조기에 법률 자문을 받는 것이 훨씬 효과적입니다.

재정착 주택 대신 금전을 받을 수 있습니까? 승인된 방안과 본인의 희망에 따라 구분소유자는 현지 재정착 주택, 금전 보상 또는 법령이 정하는 기타 형태를 선택할 수 있습니다. 각 선택지는 가치와 거주 안정성 면에서 장단점이 있으므로, 해당 지역의 시장 가격과의 관계에서 신중히 검토해야 합니다.

Mục 06아파트 개축·재건축에 관한 HTIC 법률사무소의 지원

아파트 개축·재건축은 소유권, 도시계획 및 경제적 이익이 교차하는 분야로서 거주자와 투자자 양측 모두에게 법적 신중함이 요구됩니다. HTIC 법률사무소는 구분소유자의 보상 방안·K계수·재정착 위험 평가를 지원하는 한편, 부동산 기업에 대하여 노후 아파트 개축 사업 실시에 관한 법적 절차를 자문합니다. 전문적인 권익 보호에 관하여는 HTIC의 부동산 변호사 서비스를 참조하시기 바랍니다.

문의: HTIC 법률사무소 — 핫라인 +84 379 044 299