2025년 건설법 경과규정: 2026년 7월 1일 전 진행 중인 프로젝트·계약·절차는 어떻게 처리되는가?

2026년 7월 1일, 건설법(법률 제135/2025/QH15호)이 전면 시행되어 10년 넘게 적용되어 온 2014년 건설법을 대체합니다. 전환 시점에 전국적으로 수만 건의 진행 중인 프로젝트가 있습니다. 투자방침 승인을 갓 받은 공사, 설계 심사 중인 프로젝트, 이미 체결된 시공계약, 준공 검수를 기다리는 공사까지. 모든 투자주(발주자), 시공사, 컨설팅 업체가 던지는 가장 현실적인 질문은 새 법에 무엇이 담겼는가가 아니라, “이 단계에 있는 내 프로젝트에는 구법과 신법 중 무엇이 적용되는가”입니다. 이 질문에 잘못 답하면 절차를 다시 밟거나, 공정이 지연되거나, 자신도 모르게 법을 위반할 위험을 안게 됩니다.

HTIC 법률사무소(HTIC Law Firm)는 2025년 건설법과 그 시행 법령—특히 건설계약에 관한 제210/2026/NĐ-CP호 의정 및 제217/2026/NĐ-CP호 의정—의 가장 중요한 경과규정을 정리·분석하여, 기업이 자사 프로젝트에 적용되는 법적 틀을 정확히 파악할 수 있도록 합니다.

Mục 01일반 원칙: 완료된 절차는 소급하지 않고, 미이행 사항은 신법에 따른다

2025년 건설법 경과조항을 관통하는 정신은, 구법에 따라 완료된 사항의 법적 효력은 보전하고 아직 이행되지 않은 활동에는 신법을 적용한다는 것입니다. 구체적으로, 2026년 7월 1일 전에 승인된 건설투자 프로젝트와 건설설계는 재승인이 필요 없으며, 아직 이행되지 않은 후속 활동은 2025년 건설법에 따라 진행됩니다. 원칙은 단순해 보이지만, 기업은 프로젝트별로 정확한 상태 지도를 작성해야 합니다. 어떤 항목이 이미 승인 결정을 받았는지, 어떤 항목이 제출 중인지, 어떤 항목이 아직 착수 전인지—2026년 7월 1일 시점의 ‘완료’와 ‘미완료’의 경계선이 곧 두 법제의 경계선이기 때문입니다.

예를 들어 보겠습니다. 어느 산업단지 프로젝트가 2026년 3월에 프로젝트 및 기본설계 승인을 받았으나, 기본설계 이후의 실시설계 심사는 2026년 8월에야 신청합니다. 경과규정에 따라 이미 승인된 프로젝트와 기본설계는 효력을 유지합니다. 다만 기본설계 이후의 설계 단계는 2025년 건설법에 따르게 되는데, 설계 심사에 관한 기고에서 분석했듯이 신법은 다수 공사 유형에서 이 설계 단계에 대한 전문기관 심사 절차를 폐지하고 책임을 투자주에게 이전했습니다. 그 결과 이 사례의 기업은 몇 주의 절차를 단축할 수 있지만, 그 대신 종전에는 국가기관이 함께 문지기 역할을 하던 설계 품질 관리 책임을 스스로 져야 합니다.

Mục 022026년 7월 1일 전에 체결된 건설계약: 구법 계속 적용, 다만 주목할 예외 있음

당사자의 재정적 권리·의무가 가장 밀집된 건설계약에 대해 경과규정은 다음 방향을 취합니다. 2026년 7월 1일 전에 체결된 계약은 당사자들이 신규정 적용을 합의하는 경우를 제외하고 2014년 건설법 및 상응하는 시행 문서에 따라 계속 이행됩니다. 계약은 체결 시점의 법적 기반 위에서 이루어진 합의의 산물이므로, 도중에 다른 법적 틀로 전환을 강제하면 협상으로 형성된 이익 균형이 무너진다는 점에서 합리적인 접근입니다. 기업이 유의할 점은 유리할 때 신규정을 선택 적용할 수 있는 권리입니다. 예컨대 제210/2026/NĐ-CP호 의정의 불가항력 처리나 분쟁 해결 메커니즘은 구규정보다 명확하고 유리한 점이 많아, 당사자들은 특정 사항에 대해 새 틀을 원용하는 계약 부속서를 체결할 수 있습니다.

다만 이 선택권은 양날의 검이며 반드시 명확한 서면으로 행사해야 합니다. 부속서에 “기타 사항은 현행 법령에 따른다”는 식의 포괄적 문구를 넣지 않기를 권고합니다. 이러한 기재는 기업이 예상하지 못한 불리한 규정까지 포함하여 계약 전체가 새 법제로 전환된 것으로 해석될 수 있기 때문입니다. 대신 계약의 어느 조항을 수정하는지 명시적으로 열거하고, 새 문서의 어느 조·항을 원용하는지 구체적으로 인용하십시오.

Mục 03준공 검수 검사와 진행 중인 품질관리 절차

실무적 의미가 큰 경과 내용 중 하나가 검수업무 검사(국가기관의 준공 검수 검사)입니다. 2026년 7월 1일 전에 착공한 공사가 구법상 국가기관의 검수 검사 대상이었으나 신규정상 더 이상 그 대상이 아닌 경우, 검사 절차를 밟을 필요가 없으며 투자주가 품질관리와 준공 검수를 스스로 조직하고 책임집니다. 전문기관의 검사 일정을 기다리며 줄 서 있던 많은 투자주에게 이는 희소식입니다. 이 절차는 공사를 사용 개시하기 전 마지막 병목 중 하나였기 때문입니다. 그러나 동전의 뒷면은 역시 위험의 이전입니다. 국가가 검사 역할에서 물러나면, 이후의 모든 품질 하자는 관리기관의 검수결과 승인 문서라는 완충재 없이 투자주와 시공사들의 책임으로 직결됩니다.

마찬가지로, 조직에 대한 건설활동 역량증명서 제도는 2026년 7월 1일부터 폐지되고 역량 자율공개 메커니즘으로 대체되며, 이에 따라 기발급 증명서의 효력과 증명서를 기준으로 평가 중인 입찰서류의 처리라는 경과적 문제가 제기됩니다. 전환 시점에 걸친 입찰 패키지에 참여 중인 기업은 적용되는 역량 기준을 발주처와 능동적으로 명확히 하여, 이미 법적 효력을 잃은 구기준으로 서류가 평가되는 상황을 피해야 합니다.

Mục 04조기 적용되는 내용과 새로운 의무의 로드맵

주목할 점은, 2025년 건설법의 일반 시행일은 2026년 7월 1일이지만, 공공투자 프로젝트와 긴급 공사를 중심으로 한 애로 해소성 일부 내용은 절차 정체를 풀기 위해 2026년 1월 1일부터 조기 적용이 허용되었다는 것입니다. 반대로 일부 새로운 의무는 별도의 로드맵을 갖습니다. 대표적으로 제217/2026/NĐ-CP호 의정에 따른 2급 이상 신축 공사에 대한 건설정보모델링(BIM) 의무 적용이 있으며, 이는 별도 기고에서 분석한 바 있습니다. 따라서 전환의 전체 그림은 2026년 7월 1일이라는 단일 단면이 아니라 의무별로 서로 다른 시점들이 이어지는 띠이며, 기업 법무 부서에는 “신법이 시행되었다”는 막연한 메모가 아니라 상세한 준법 캘린더가 필요합니다.

외국 시공사의 경우 전환기는 건설활동 허가증에 관한 제212/2026/NĐ-CP호 의정과도 연결됩니다. 2026년 7월 1일 전후로 제출하는 허가 신청 서류는 적용되는 절차 일습을 꼼꼼히 점검해야 합니다. 신규정 발효 후 구양식으로 제출하는 것은 실무상 서류 반려의 매우 흔한 사유입니다.

Mục 05자주 묻는 질문

2026년 7월 1일 전에 발급된 건설허가는 신법에 따라 재발급받아야 합니까? 아닙니다. 신법 시행 전에 적법하게 발급된 허가는 기재된 내용과 기한에 따라 계속 유효합니다. 설계 변경으로 허가 내용이 달라지거나, 허가가 만료되었는데 공사가 착공 전인 경우에만 변경·연장·재발급 절차가 2025년 건설법에 따라 진행됩니다.

2026년 7월 1일 전에 승인된 프로젝트를 지금 조정하려면 어느 법에 따릅니까? 2026년 7월 1일 이후에 수행하는 프로젝트 조정은 전환 시점에 아직 이행되지 않은 활동이므로, 원칙적으로 2025년 건설법상의 절차와 권한에 따릅니다. 조정하지 않는 부분은 종전 승인 효력을 유지합니다. 조정의 정도에 따라 절차가 달라지므로 사안별로 면밀히 대조하시기 바랍니다.

2026년 7월 1일 전에 체결한 계약에서 그 이후 불가항력이 발생하면 어떤 규정에 따라 처리합니까? 원칙적으로 그 전에 체결된 계약은 구법 틀에서 계속 이행되지만, 경과규정은 발생한 불가항력 사건에 대해 당사자들이 신규정을 적용하는 것을 허용합니다. 당사자들은 사건과 손해를 서면으로 기록하고 적용할 법적 틀의 선택을 명확히 합의하여 향후 분쟁을 예방해야 합니다.

Mục 06HTIC에 문의

HTIC 법률사무소는 국내 및 FDI 투자주·시공사를 위해 전환 시점 프로젝트 법적 상태 검토, 2025년 건설법에 따른 준법 캘린더 구축, 법적 틀 전환을 위한 계약 부속서 협상을 자문합니다. 저희의 베트남 건설 변호사 서비스를 참고하시기 바랍니다. 사안·프로젝트별 고정 견적 — 핫라인 +84 379 044 299.