Khi nào công trình xây dựng phải phá dỡ? Các trường hợp, trình tự và trách nhiệm theo Điều 54 Luật Xây dựng 2025

Phá dỡ công trình là biện pháp can thiệp mạnh nhất mà pháp luật xây dựng dành cho một tài sản vốn thường có giá trị rất lớn, gắn liền với quyền sở hữu được Hiến pháp bảo hộ. Chính vì mức độ can thiệp ấy, pháp luật chỉ cho phép phá dỡ trong những trường hợp được liệt kê rõ ràng, theo trình tự chặt chẽ và với sự phân định trách nhiệm cụ thể giữa các chủ thể. Từ ngày 01/7/2026, các quy định về phá dỡ công trình được thực hiện theo Điều 54 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, thay thế cho quy định tương ứng của Luật Xây dựng 2014. Đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình và cả những người mua tài sản gắn liền với đất, hiểu đúng ranh giới giữa “được phá dỡ”, “phải phá dỡ” và “bị cưỡng chế phá dỡ” là điều kiện tiên quyết để bảo vệ tài sản của mình.

Trong bài viết này, Công ty Luật TNHH HTIC hệ thống hóa các trường hợp phá dỡ theo luật mới, phân tích trình tự và trách nhiệm của từng bên, đồng thời chỉ ra những tình huống thực tế mà quyền lợi của chủ sở hữu dễ bị xâm phạm nhất.

Mục 01Khi nào công trình xây dựng phải phá dỡ theo Điều 54 Luật Xây dựng 2025?

Nhóm trường hợp thứ nhất mang tính chủ động và gắn với nhu cầu phát triển: phá dỡ để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm. Đây là tình huống phổ biến nhất trong các dự án cải tạo, tái thiết đô thị, nơi công trình cũ được tháo dỡ theo kế hoạch của chính chủ sở hữu hoặc theo phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng đã được phê duyệt. Điểm pháp lý cần lưu ý là ngay cả khi phá dỡ công trình của chính mình, chủ sở hữu vẫn phải tuân thủ yêu cầu về phương án phá dỡ và bảo đảm an toàn cho công trình lân cận — phá dỡ không phải là hành vi “muốn làm gì thì làm” trên tài sản riêng.

Nhóm thứ hai xuất phát từ yêu cầu an toàn: công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận, hoặc công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, thực hiện các nhiệm vụ cấp bách bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với nhóm này, tính khẩn cấp cho phép rút gọn trình tự, nhưng quyết định hành chính vẫn phải tồn tại và là căn cứ để giải quyết hậu quả tài chính về sau, bao gồm cả câu hỏi ai gánh chi phí phá dỡ và chủ sở hữu có được bồi thường hay không.

Nhóm thứ ba là hệ quả của vi phạm pháp luật: công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng; công trình sai quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn; công trình xây dựng không có giấy phép hoặc sai nội dung giấy phép mà hành vi vi phạm không thể khắc phục được; công trình lấn chiếm đất công. Đây là nhóm phát sinh nhiều tranh chấp nhất trên thực tế, bởi ranh giới giữa “vi phạm có thể khắc phục” (được phép điều chỉnh, hợp thức hóa và nộp phạt) và “vi phạm buộc phải phá dỡ” phụ thuộc vào đánh giá pháp lý tinh tế về quy hoạch, về thời điểm xây dựng và về lỗi của các bên.

Mục 02Trình tự phá dỡ và yêu cầu về phương án, giải pháp phá dỡ

Dù thuộc trường hợp nào, việc phá dỡ đều phải được thực hiện theo trình tự: lập phương án, giải pháp phá dỡ; thẩm tra phương án đối với công trình có yêu cầu; tổ chức thi công phá dỡ bảo đảm an toàn lao động, an toàn cho công trình lân cận và vệ sinh môi trường; và xử lý phế thải đúng quy định. Chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng công trình hoặc người được giao chủ trì phá dỡ có trách nhiệm tổ chức thực hiện, có thể tự thực hiện nếu đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức tư vấn đủ năng lực lập, thẩm tra thiết kế phương án phá dỡ và thi công phá dỡ.

Yêu cầu về phương án phá dỡ không phải là hình thức. Hãy xem một ví dụ có số liệu: phá dỡ một khối nhà 5 tầng kết cấu bê tông cốt thép nằm cách công trình liền kề 1,5 mét trong khu phố cũ. Phương án đạt yêu cầu phải khảo sát hiện trạng công trình lân cận (lập biên bản hiện trạng có ảnh chụp, đo vết nứt sẵn có), lựa chọn biện pháp phá dỡ từ trên xuống bằng máy cắt thay vì búa rung, tính toán tải trọng máy móc đặt trên sàn từng giai đoạn, và bố trí quan trắc lún, nghiêng cho nhà bên cạnh trong suốt quá trình thi công. Nếu bỏ qua các bước này và nhà liền kề nứt tường, chủ sở hữu công trình phá dỡ và nhà thầu thi công phải liên đới bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng — mức bồi thường trong các vụ việc chúng tôi từng xử lý có thể lên tới hàng tỷ đồng, vượt xa chi phí lập một phương án phá dỡ bài bản.

Mục 03Cưỡng chế phá dỡ: quyền lực nhà nước và giới hạn của nó

Đối với công trình vi phạm buộc phải phá dỡ, nếu chủ sở hữu không tự nguyện thực hiện trong thời hạn ấn định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện; chi phí cưỡng chế do người vi phạm chịu. Tuy nhiên, quyền lực này có giới hạn và phải tuân thủ trình tự nghiêm ngặt: phải có quyết định xử phạt hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hợp lệ, phải cho người vi phạm thời hạn tự thực hiện, quyết định cưỡng chế phải được gửi đúng đối tượng và việc tổ chức cưỡng chế phải lập biên bản, kiểm kê tài sản. Thực tiễn cho thấy không hiếm quyết định cưỡng chế bị tòa án hủy vì xác định sai đối tượng vi phạm (ví dụ công trình đã chuyển nhượng qua nhiều đời chủ), vì áp dụng sai căn cứ quy hoạch, hoặc vì bỏ qua việc xem xét điều kiện hợp thức hóa mà pháp luật cho phép.

Ở chiều ngược lại, người mua nhà, nhận chuyển nhượng công trình cần thẩm định kỹ tính pháp lý trước khi giao dịch: một công trình xây dựng sai phép thuộc diện buộc phá dỡ không thể trở thành hợp pháp chỉ vì đã đổi chủ, và người mua ngay tình vẫn có thể phải gánh hậu quả phá dỡ trong khi chỉ có quyền truy đòi người bán theo quan hệ dân sự. Đây là lý do việc kiểm tra giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công và đối chiếu quy hoạch nên là bước bắt buộc trong mọi thương vụ mua bán tài sản gắn liền với đất, và là nội dung mà luật sư xây dựng của HTIC thường xuyên thực hiện trong các báo cáo thẩm định pháp lý.

Mục 04Câu hỏi thường gặp

Công trình xây dựng sai phép có đương nhiên bị phá dỡ không?

Không đương nhiên. Chỉ khi hành vi vi phạm không thể khắc phục được — chẳng hạn phần xây sai vi phạm quy hoạch, chỉ giới xây dựng, hoặc không thể điều chỉnh giấy phép — thì phần vi phạm mới buộc phải phá dỡ. Nhiều trường hợp sai phép ở mức độ nhất định có thể được điều chỉnh giấy phép và khắc phục hậu quả theo quy định xử phạt hành chính. Việc đánh giá khả năng khắc phục cần thực hiện sớm, trước khi hết các thời hạn thủ tục.

Ai phải trả chi phí phá dỡ?

Nguyên tắc chung là người có công trình phá dỡ chịu chi phí: chủ đầu tư chịu khi phá dỡ phục vụ dự án của mình; người vi phạm chịu khi công trình bị phá dỡ do vi phạm, kể cả chi phí cưỡng chế. Riêng trường hợp phá dỡ khẩn cấp vì thiên tai, quốc phòng, an ninh theo quyết định của Nhà nước, nghĩa vụ chi phí và việc bồi thường thiệt hại được xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền và pháp luật liên quan.

Hàng xóm phá dỡ làm nứt nhà tôi thì xử lý thế nào?

Bạn nên lập vi bằng hoặc biên bản ghi nhận hiện trạng ngay, yêu cầu dừng thi công phần gây nguy hiểm, và thương lượng bồi thường trên cơ sở giám định thiệt hại độc lập. Nếu thương lượng bất thành, bạn có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng; cả chủ công trình và nhà thầu thi công phá dỡ đều có thể phải liên đới chịu trách nhiệm.

Mục 05Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn và đại diện trong các vụ việc phá dỡ, cưỡng chế công trình: đánh giá khả năng hợp thức hóa vi phạm, khiếu nại và khởi kiện quyết định hành chính, giải quyết bồi thường thiệt hại giữa các bên. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.