Mua bán bất động sản có bắt buộc qua sàn giao dịch không? Quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

“Mua bán nhà đất có bắt buộc phải qua sàn giao dịch không?” là câu hỏi mà Công ty Luật TNHH HTIC nhận được thường xuyên từ cả người mua nhà lẻ lẫn chủ đầu tư dự án, nhất là khi thị trường xuất hiện không ít lời giới thiệu kiểu “giao dịch phải qua sàn mới hợp pháp” từ chính các đơn vị phân phối. Câu trả lời ngắn gọn theo pháp luật hiện hành là: không bắt buộc. Nhưng đằng sau câu trả lời ấy là cả một lịch sử lập pháp dao động giữa hai thái cực, và những hệ quả pháp lý thực tế mà các bên nên hiểu rõ trước khi quyết định có sử dụng dịch vụ sàn hay không.

Bài viết này phân tích địa vị pháp lý của sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024), điều kiện hoạt động của sàn, và cách người mua, người bán tự bảo vệ mình trong các giao dịch có sàn tham gia.

Mục 01Từ bắt buộc đến khuyến khích: lịch sử một chế định gây tranh cãi

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 từng bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch. Quy định này kỳ vọng tạo ra sự minh bạch, nhưng thực tiễn cho thấy nó làm phát sinh thêm một tầng trung gian với chi phí bị đẩy vào giá bán, trong khi chất lượng “gác cổng” của nhiều sàn không tương xứng. Luật năm 2014 vì vậy đã bãi bỏ nghĩa vụ này. Đến quá trình soạn thảo Luật 2023, phương án bắt buộc giao dịch qua sàn một lần nữa được đưa ra thảo luận sôi nổi, với lập luận rằng sàn giúp Nhà nước nắm dữ liệu giao dịch và chống thất thu thuế; song quan điểm cuối cùng được Quốc hội lựa chọn là tôn trọng quyền tự do kinh doanh và tự do lựa chọn phương thức giao dịch của các bên.

Kết quả là khoản 7 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định theo hướng: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản. “Khuyến khích” là một phạm trù pháp lý rõ ràng: giao dịch không qua sàn hoàn toàn có giá trị pháp lý, không ai có quyền từ chối công chứng, đăng ký biến động hay cấp giấy chứng nhận với lý do giao dịch không thông qua sàn. Bất kỳ tư vấn nào nói ngược lại đều không có căn cứ.

Mục 02Sàn giao dịch muốn hoạt động hợp pháp phải đáp ứng điều kiện gì?

Không bắt buộc sử dụng sàn không có nghĩa là sàn muốn hoạt động thế nào cũng được. Luật 2023 dành hẳn một mục quy định về sàn giao dịch bất động sản: Điều 54 yêu cầu sàn phải được thành lập và đăng ký hoạt động, do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản vận hành; Điều 55 quy định điều kiện hoạt động, trong đó người quản lý, điều hành sàn phải có quyền quản lý doanh nghiệp theo pháp luật doanh nghiệp và phải hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; các điều tiếp theo, trong đó có Điều 57, xác định quyền và nghĩa vụ của sàn, chẳng hạn quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản đưa lên sàn và nghĩa vụ kiểm tra các thông tin đó trước khi đưa vào giao dịch.

Từ góc độ người sử dụng dịch vụ, các quy định này tạo ra một phép thử đơn giản: trước khi ký hợp đồng dịch vụ với một “sàn”, hãy yêu cầu cung cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp với ngành nghề phù hợp, văn bản thông báo hoạt động sàn gửi cơ quan quản lý, và chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo của người điều hành. Thực tế thị trường tồn tại nhiều đơn vị tự xưng là sàn nhưng bản chất chỉ là nhóm môi giới tự do; khi xảy ra tranh chấp — ví dụ sàn nhận tiền “giữ chỗ” của khách rồi chủ đầu tư không mở bán — khách hàng mới phát hiện đối tác của mình không có tư cách pháp lý rõ ràng và khả năng thu hồi tiền rất mong manh.

Mục 03Giao dịch qua sàn: giá trị pháp lý của xác nhận và những điểm cần soát kỹ

Khi các bên lựa chọn giao dịch qua sàn, giấy xác nhận giao dịch qua sàn có ý nghĩa chứng cứ về việc giao dịch đã được thực hiện thông qua tổ chức trung gian có đăng ký — hữu ích trong hồ sơ vay vốn, chứng minh dòng tiền và kê khai thuế. Tuy nhiên, cần hiểu đúng giới hạn: xác nhận của sàn không thay thế công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định, không phải là căn cứ xác lập quyền sở hữu, và cũng không phải “bảo hiểm” cho chất lượng pháp lý của bất động sản. Trách nhiệm kiểm tra điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh — đủ điều kiện mở bán, không tranh chấp, không thế chấp chưa giải chấp — trước hết vẫn thuộc về bên bán, và sàn chịu trách nhiệm trong phạm vi thông tin mình công bố.

Một tình huống minh họa: khách hàng đặt cọc mua căn hộ hình thành trong tương lai qua sàn phân phối F1, tin vào bảng thông tin của sàn rằng dự án “đã đủ điều kiện bán hàng”. Sau đó dự án bị xác định chưa có văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan quản lý. Khách hàng trong trường hợp này có quyền yêu cầu tuyên bố thỏa thuận vô hiệu và hoàn tiền; đồng thời có thể xem xét trách nhiệm liên đới của sàn nếu chứng minh được sàn công bố thông tin sai sự thật. Bài học rút ra là ngay cả khi có sàn tham gia, người mua vẫn nên độc lập kiểm tra văn bản pháp lý gốc của dự án — hoặc ủy thác việc đó cho luật sư — thay vì dựa hoàn toàn vào tài liệu tiếp thị.

Mục 04Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn và bài toán tuân thủ

Với các doanh nghiệp đang vận hành hoặc dự định thành lập sàn, khung pháp lý 2023 đòi hỏi đầu tư nghiêm túc vào hệ thống tuân thủ: quy chế hoạt động của sàn, quy trình kiểm tra hồ sơ bất động sản trước khi niêm yết, cơ chế lưu trữ và báo cáo thông tin giao dịch cho cơ quan quản lý, hợp đồng dịch vụ chuẩn với khách hàng phân định rõ phạm vi trách nhiệm. Đặc biệt, ranh giới giữa hoạt động sàn và hoạt động môi giới cần được thiết kế rõ trong cơ cấu doanh nghiệp, bởi mỗi hoạt động có điều kiện và chế độ trách nhiệm riêng; nhân viên môi giới làm việc tại sàn vẫn phải có chứng chỉ hành nghề môi giới theo quy định. Việc vận hành thiếu chuẩn chỉnh không chỉ dẫn đến xử phạt hành chính mà còn là căn cứ để khách hàng quy trách nhiệm bồi thường khi giao dịch đổ vỡ.

Trong các dự án tư vấn của mình, luật sư bất động sản của HTIC thường khuyến nghị chủ đầu tư khi ký hợp đồng phân phối với sàn cần đưa vào các điều khoản kiểm soát: giới hạn nội dung thông tin sàn được công bố, cấm thu bất kỳ khoản tiền nào của khách ngoài phạm vi ủy quyền, và cơ chế bồi hoàn khi sàn vi phạm làm phát sinh trách nhiệm cho chủ đầu tư.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng mua bán không qua sàn có bị vô hiệu không?

Không. Pháp luật hiện hành không quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn, nên việc không qua sàn không ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng. Hiệu lực giao dịch phụ thuộc vào các điều kiện chung của pháp luật dân sự và các yêu cầu riêng như công chứng, chứng thực đối với loại giao dịch tương ứng.

Phí dịch vụ sàn do ai chịu và có giới hạn không?

Phí dịch vụ sàn là thỏa thuận dân sự giữa sàn và bên sử dụng dịch vụ, pháp luật không ấn định mức trần. Điều quan trọng là thỏa thuận phí phải minh bạch bằng văn bản trước khi thực hiện dịch vụ; người mua cần cảnh giác với các khoản “phí chênh”, “phí giữ chỗ” không có hóa đơn, chứng từ — đây là vùng xám phát sinh nhiều tranh chấp và rủi ro thuế nhất.

Tiền đặt cọc nên nộp cho sàn hay cho chủ đầu tư?

Về nguyên tắc an toàn, mọi khoản tiền liên quan đến việc mua bất động sản của dự án nên nộp trực tiếp cho chủ đầu tư theo hợp đồng có chữ ký, đóng dấu hợp lệ. Nếu nộp qua sàn, phải kiểm tra văn bản ủy quyền thu tiền của chủ đầu tư cho sàn, ghi rõ mục đích khoản tiền, và lưu giữ đầy đủ chứng từ. Khoản tiền nộp cho bên không có ủy quyền hợp lệ rất khó truy đòi khi có biến cố.

Mục 06Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn thẩm định pháp lý dự án và giao dịch bất động sản, rà soát hợp đồng phân phối giữa chủ đầu tư và sàn, đại diện giải quyết tranh chấp đặt cọc, giữ chỗ. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.