Khi nào được tạm dừng, chấm dứt hợp đồng xây dựng? Quy tắc 28 ngày và căn cứ mới theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP

Trong vòng đời của một hợp đồng thi công xây dựng, không hiếm trường hợp một bên buộc phải cân nhắc việc dừng công việc: nhà thầu bị chậm thanh toán kéo dài trong khi vẫn phải gánh chi phí nhân công, máy móc trên công trường; chủ đầu tư phát hiện nhà thầu thi công sai thiết kế nghiêm trọng hoặc không nộp bảo đảm thực hiện hợp đồng như cam kết. Câu hỏi đặt ra là: khi nào một bên được quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng một cách hợp pháp, và khi nào có thể đi xa hơn là chấm dứt hợp đồng mà không tự đặt mình vào thế vi phạm?

Từ ngày 01/7/2026, vấn đề này được điều chỉnh bởi khung pháp lý mới: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. Nghị định mới kế thừa nhiều nguyên tắc của pháp luật hợp đồng xây dựng trước đây nhưng đồng thời đưa ra các quy tắc định lượng rõ ràng hơn về điều kiện và trình tự tạm dừng, chấm dứt. Công ty Luật TNHH HTIC phân tích dưới đây những điểm doanh nghiệp cần nắm vững để bảo vệ quyền lợi của mình.

Mục 01Tạm dừng hợp đồng xây dựng: quyền có điều kiện, không phải công cụ gây sức ép tùy tiện

Về bản chất pháp lý, tạm dừng thực hiện hợp đồng là biện pháp tự vệ tạm thời cho phép một bên ngừng thực hiện nghĩa vụ của mình khi bên kia vi phạm trước, nhằm tránh thiệt hại tiếp tục phát sinh, nhưng không làm chấm dứt quan hệ hợp đồng. Chính vì hợp đồng vẫn tồn tại, việc tạm dừng sai căn cứ hoặc sai trình tự sẽ khiến bên tạm dừng từ vị thế người bị vi phạm trở thành bên vi phạm, phải bồi thường thiệt hại do việc dừng công việc gây ra. Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy đây là lỗi rất phổ biến: nhà thầu bức xúc vì chậm thanh toán nên rút quân khỏi công trường ngay lập tức mà không có văn bản thông báo hợp lệ, để rồi bị chủ đầu tư phản tố về chi phí chậm tiến độ.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP đưa ra căn cứ định lượng quan trọng bảo vệ nhà thầu: bên nhận thầu được tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán mà các bên đã thống nhất vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán. Quy tắc 28 ngày này tạo ra một ranh giới rõ ràng: trước thời hạn đó, nhà thầu về nguyên tắc vẫn phải tiếp tục thi công và chỉ có thể đòi lãi chậm thanh toán; sau thời hạn đó, quyền tạm dừng phát sinh. Ví dụ minh họa: hợp đồng quy định chủ đầu tư thanh toán đợt 3 trị giá 10 tỷ đồng trong 14 ngày kể từ ngày hồ sơ thanh toán hợp lệ được xác nhận vào ngày 01/8. Hết ngày 15/8 là hết hạn thanh toán; nếu đến hết ngày 12/9 (quá 28 ngày kể từ 15/8) chủ đầu tư vẫn không thanh toán đủ, nhà thầu có căn cứ tạm dừng thi công sau khi hoàn tất thủ tục thông báo.

Một căn cứ mới đáng chú ý khác gắn với chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng: một bên được tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng theo quy định tại Điều 83 Luật Xây dựng và quy định chi tiết tại Điều 13 Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Điều này có ý nghĩa hai chiều. Chủ đầu tư có thể tạm dừng khi nhà thầu không nộp hoặc không gia hạn bảo lãnh thực hiện hợp đồng; ngược lại, nhà thầu cũng có thể viện dẫn khi chủ đầu tư không thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ thanh toán đã cam kết. Trong đàm phán hợp đồng, các bên vì vậy cần quy định thật rõ loại bảo đảm, thời điểm phải cung cấp và thời hạn hiệu lực, bởi đây giờ đây không chỉ là vấn đề thương mại mà đã là căn cứ luật định để dừng hợp đồng.

Mục 02Trình tự tạm dừng: nghĩa vụ thông báo bằng văn bản và giới hạn 28 ngày

Về trình tự, việc tạm dừng phải được thông báo bằng văn bản cho bên kia, trong đó nêu rõ lý do tạm dừng; thời hạn báo trước do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không quá 28 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng. Quy định này buộc bên muốn tạm dừng phải hành xử minh bạch và cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý để khắc phục vi phạm, ví dụ thu xếp nguồn tiền thanh toán hoặc bổ sung bảo lãnh. Văn bản thông báo cần được soạn thảo cẩn trọng: viện dẫn đúng điều khoản hợp đồng và căn cứ pháp luật, mô tả cụ thể vi phạm, ấn định rõ thời điểm bắt đầu tạm dừng và bảo lưu quyền yêu cầu bồi thường chi phí phát sinh trong thời gian tạm dừng như chi phí bảo quản công trường, duy trì máy móc, nhân sự khung.

Kinh nghiệm của luật sư xây dựng cho thấy giá trị của thông báo tạm dừng không chỉ nằm ở việc tuân thủ thủ tục, mà còn ở chức năng tạo lập chứng cứ. Khi tranh chấp được đưa ra tòa án hoặc trọng tài, chuỗi văn bản thông báo, đối chiếu công nợ, biên bản xác nhận khối lượng chính là bộ khung chứng minh bên nào vi phạm trước và thiệt hại phát sinh từ thời điểm nào. Doanh nghiệp nên thiết lập thói quen quản trị hợp đồng chặt chẽ ngay từ khi dự án còn suôn sẻ, thay vì chỉ bắt đầu thu thập chứng cứ khi quan hệ hai bên đã căng thẳng. Bạn đọc có thể tham khảo thêm dịch vụ luật sư xây dựng của HTIC về soạn thảo và quản trị hợp đồng thi công.

Mục 03Chấm dứt hợp đồng xây dựng: bước đi cuối cùng và những hệ quả phải tính trước

Khác với tạm dừng, chấm dứt hợp đồng làm kết thúc quan hệ hợp đồng giữa các bên đối với phần nghĩa vụ chưa thực hiện. Đây là biện pháp mạnh nhất và cũng rủi ro nhất, bởi nếu căn cứ chấm dứt không vững, bên chấm dứt có thể phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bên kia, bao gồm cả khoản lợi nhuận mà bên kia lẽ ra được hưởng nếu hợp đồng tiếp tục. Pháp luật hợp đồng xây dựng tiếp cận việc chấm dứt theo hướng tôn trọng thỏa thuận: các trường hợp được chấm dứt, trình tự thông báo và hệ quả xử lý cần được các bên quy định cụ thể trong hợp đồng; khi hợp đồng không quy định hoặc quy định không rõ, các quy định của Nghị định 210/2026/NĐ-CP và nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự 2015 về hủy bỏ, đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ được áp dụng để xác định tính hợp pháp của việc chấm dứt.

Trước khi quyết định chấm dứt, doanh nghiệp cần trả lời ba câu hỏi. Thứ nhất, vi phạm của bên kia đã đủ nghiêm trọng để chấm dứt chưa, hay mới chỉ ở mức được tạm dừng và phạt vi phạm? Việc leo thang quá sớm là nguyên nhân thua kiện thường gặp. Thứ hai, đã hoàn tất trình tự thông báo theo hợp đồng chưa, kể cả các bước tiền tố tụng như thương lượng, hòa giải nếu hợp đồng quy định là điều kiện bắt buộc? Thứ ba, hệ quả tài chính sau chấm dứt được xử lý thế nào: quyết toán khối lượng đã thực hiện, thu hồi tạm ứng chưa hoàn trả, xử lý bảo lãnh, bàn giao công trường và hồ sơ tài liệu? Riêng về tạm ứng, cần lưu ý mặt bằng quy định mới: mức tạm ứng hợp đồng không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bảo lãnh tạm ứng không bắt buộc đối với hợp đồng có giá trị tạm ứng từ 1 tỷ đồng trở xuống, và bảo lãnh tạm ứng phải duy trì hiệu lực cho đến khi thu hồi hết tạm ứng — những thông số này ảnh hưởng trực tiếp đến bài toán đối trừ công nợ khi hợp đồng kết thúc giữa chừng.

Mục 04Câu hỏi thường gặp

Nhà thầu có được rút toàn bộ thiết bị khỏi công trường ngay khi tạm dừng không?

Không nên hành động vội vàng. Tạm dừng không đồng nghĩa với việc từ bỏ công trường; nhà thầu vẫn có nghĩa vụ hợp tác bảo quản phần công việc đã thi công và tuân thủ thỏa thuận về an toàn, an ninh công trường. Việc rút thiết bị nên được thông báo và lập biên bản hiện trạng có xác nhận của tư vấn giám sát hoặc bên thứ ba, vừa để giảm chi phí duy trì, vừa tránh bị quy trách nhiệm về hư hỏng, mất mát trong thời gian tạm dừng.

Chậm thanh toán dưới 28 ngày thì nhà thầu có quyền gì?

Trong khoảng thời gian này, nhà thầu chưa có căn cứ tạm dừng theo quy tắc 28 ngày nhưng vẫn có quyền yêu cầu thanh toán kèm lãi chậm trả theo mức thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật, đồng thời gửi văn bản nhắc nợ để tạo lập chứng cứ. Văn bản nhắc nợ đúng thời điểm cũng chính là bước chuẩn bị cần thiết nếu sau đó phải thực hiện thủ tục tạm dừng.

Hợp đồng ký trước 01/7/2026 áp dụng quy định cũ hay mới?

Về nguyên tắc, hợp đồng xây dựng chịu sự điều chỉnh của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết; các hợp đồng ký trước 01/7/2026 thường tiếp tục thực hiện theo quy định cũ trừ khi điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định khác hoặc các bên thỏa thuận sửa đổi để áp dụng quy định mới. Với các hợp đồng đàm phán trong giai đoạn giao thời, nên rà soát điều khoản luật áp dụng và cập nhật viện dẫn văn bản mới để tránh xung đột khi thực hiện.

Mục 05Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ tư vấn, soạn thảo, rà soát hợp đồng xây dựng và đại diện giải quyết tranh chấp tạm dừng, chấm dứt hợp đồng cho chủ đầu tư, nhà thầu trong nước và doanh nghiệp FDI. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.