Được đặt cọc mua bán bất động sản tối đa bao nhiêu? Phân tích khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Đặt cọc là một trong những câu chuyện gây nhiều tranh chấp nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trong nhiều năm, người mua thường phải nộp những khoản cọc rất lớn, có khi lên tới hàng chục phần trăm giá trị giao dịch, cho các dự án còn nằm trên giấy. Khi dự án đổ vỡ hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, người mua rơi vào thế yếu, tiền đã trao mà sản phẩm thì không có. Chính bối cảnh đó đã dẫn đến một trong những thay đổi được chờ đợi nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15): lần đầu tiên, pháp luật chuyên ngành đặt ra một giới hạn cứng cho số tiền đặt cọc.

Mục 01Giới hạn 5%: nội dung cốt lõi của khoản 5 Điều 23

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình từ khách hàng, và chỉ khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn liên quan.

Quy định này chứa đựng hai giới hạn tách biệt mà người mua cần phân biệt rõ. Giới hạn thứ nhất là về số tiền: tối đa 5% giá bán. Giới hạn thứ hai là về thời điểm: chủ đầu tư chỉ được nhận cọc khi sản phẩm đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nói cách khác, ngay cả khi khách hàng tự nguyện muốn đặt cọc nhiều hơn hoặc sớm hơn, chủ đầu tư cũng không được phép nhận. Đây là quy định mang tính bắt buộc nhằm bảo vệ bên yếu thế, chứ không phải một mức trần có thể thỏa thuận vượt qua.

Mục 02Vì sao pháp luật giới hạn tiền đặt cọc

Để hiểu đúng quy định, cần nhìn vào chức năng kinh tế của tiền đặt cọc. Đặt cọc vốn là biện pháp bảo đảm giao kết và thực hiện hợp đồng: nó buộc cả hai bên nghiêm túc với giao dịch. Nhưng khi khoản cọc bị đẩy lên quá lớn, nó biến tướng thành một hình thức huy động vốn trá hình của chủ đầu tư, cho phép họ chiếm dụng tiền của khách hàng cho những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Trong nhiều vụ việc, người mua nộp cọc lớn cho một dự án chưa được phê duyệt, chưa giải phóng mặt bằng, để rồi mất trắng khi dự án không thể triển khai.

Bằng cách giới hạn cọc ở mức 5% và ràng buộc điều kiện đủ điều kiện kinh doanh, Luật 2023 kéo tiền đặt cọc trở về đúng bản chất bảo đảm giao dịch, đồng thời ngăn chặn việc lợi dụng đặt cọc để huy động vốn khi dự án còn “trên giấy”. Đối với người mua, mức 5% là một ngưỡng an toàn giúp giới hạn thiệt hại tối đa nếu giao dịch không thành; đối với chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, quy định này tạo ra một sân chơi minh bạch, nơi uy tín dựa trên năng lực triển khai thật chứ không dựa vào khả năng thu cọc sớm.

Mục 03Một tình huống minh họa

Giả sử một khách hàng quan tâm đến một căn hộ có giá bán 4 tỷ đồng. Theo khoản 5 Điều 23, số tiền đặt cọc tối đa mà chủ đầu tư được phép thu là 5% của 4 tỷ, tức 200 triệu đồng, và chỉ khi căn hộ đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nếu một nhân viên bán hàng đề nghị khách nộp cọc 800 triệu đồng, tương đương 20% giá bán, để “giữ chỗ suất ngoại giao” cho một dự án chưa mở bán chính thức, thì đề nghị này vi phạm cả hai giới hạn của điều luật: vượt mức 5% và thu cọc khi chưa đủ điều kiện.

Trong tình huống đó, nếu khách hàng vẫn nộp 800 triệu và dự án sau này không triển khai được, việc đòi lại toàn bộ số tiền sẽ vô cùng khó khăn và kéo dài, đặc biệt khi thỏa thuận được ngụy trang dưới các tên gọi như “phiếu đăng ký giữ chỗ” hay “thỏa thuận hợp tác”. Ngược lại, nếu khách hàng nắm rõ quyền của mình và chỉ chấp nhận đặt cọc trong giới hạn 5% với một dự án đã đủ điều kiện, mức thiệt hại tối đa nếu có rủi ro cũng chỉ dừng ở 200 triệu đồng thay vì 800 triệu. Sự khác biệt 600 triệu đồng trong ví dụ này chính là giá trị thực tế của việc hiểu và vận dụng đúng quy định pháp luật.

Mục 04Cảnh giác với các hình thức “lách” giới hạn đặt cọc

Thực tiễn cho thấy sau khi Luật 2023 có hiệu lực, một số chủ đầu tư và đơn vị phân phối tìm cách lách quy định bằng những tên gọi khác nhau cho khoản tiền thu trước: phiếu giữ chỗ, thỏa thuận đăng ký nguyện vọng, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư. Bản chất của những thỏa thuận này thường vẫn là thu tiền của khách hàng trước khi sản phẩm đủ điều kiện bán, và người mua cần hết sức thận trọng. Khi đánh giá một thỏa thuận, điều quan trọng không phải là tên gọi mà là bản chất pháp lý: tiền được thu để làm gì, vào thời điểm nào, và ràng buộc trách nhiệm ra sao nếu giao dịch không thành.

Một dấu hiệu cảnh báo điển hình là khi khoản tiền được yêu cầu nộp vượt xa 5% giá dự kiến, hoặc khi dự án chưa hề có thông báo đủ điều kiện bán từ cơ quan quản lý. Trong những trường hợp này, việc tham vấn luật sư trước khi ký và trước khi chuyển tiền là biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả nhất, bởi khi tiền đã trao và tranh chấp phát sinh, chi phí và thời gian để đòi lại thường lớn hơn nhiều lần chi phí tư vấn ban đầu.

Mục 05Khuyến nghị của luật sư

Công ty Luật TNHH HTIC khuyến nghị người mua ghi nhớ ba nguyên tắc khi đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai. Thứ nhất, chỉ đặt cọc khi sản phẩm đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và yêu cầu chủ đầu tư chứng minh điều kiện đó. Thứ hai, không nộp cọc vượt 5% giá bán, bất kể lời mời chào hấp dẫn đến đâu. Thứ ba, yêu cầu thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, diện tích, điều kiện hoàn cọc và trách nhiệm của mỗi bên khi giao dịch không thành. Đối với chủ đầu tư, việc tuân thủ đúng giới hạn đặt cọc không chỉ tránh bị xử phạt mà còn là cách xây dựng uy tín bền vững với khách hàng và thị trường.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu? Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua, và chỉ khi sản phẩm đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Chủ đầu tư thu cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán thì có hợp pháp không? Không. Quy định yêu cầu sản phẩm phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được nhận cọc. Thu cọc khi chưa đủ điều kiện là vi phạm và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả hai bên.

Nếu ký “phiếu giữ chỗ” và nộp tiền lớn hơn 5% thì sao? Cần xem xét bản chất pháp lý của thỏa thuận thay vì tên gọi. Nếu thực chất là thu tiền trước khi sản phẩm đủ điều kiện bán và vượt mức 5%, thỏa thuận có dấu hiệu lách luật và người mua nên tham vấn luật sư trước khi chuyển tiền.

Mục 07HTIC bảo vệ quyền lợi của bạn trong giao dịch bất động sản

Hiểu đúng giới hạn đặt cọc là bước phòng vệ đầu tiên và rẻ nhất khi tham gia thị trường bất động sản. Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ thẩm định pháp lý dự án, rà soát thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng mua bán, cũng như giải quyết tranh chấp hoàn cọc trong lĩnh vực luật sư bất động sản. Chúng tôi giúp khách hàng cá nhân và doanh nghiệp giao dịch an toàn, đúng luật và kiểm soát rủi ro tài chính ngay từ khoản tiền đầu tiên.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.