Đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu? Mức trần 5% theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Trong nhiều năm, đặt cọc là công đoạn tiềm ẩn rủi ro lớn nhất khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Không ít khách hàng đã nộp những khoản đặt cọc rất lớn, có khi lên đến vài chục phần trăm giá trị căn hộ, cho các dự án còn nằm trên giấy, để rồi mắc kẹt khi dự án chậm triển khai hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính. Bản chất của rủi ro nằm ở chỗ trước đây pháp luật chuyên ngành gần như bỏ ngỏ việc kiểm soát mức đặt cọc, để mặc các bên tự thỏa thuận trong thế bất cân xứng thông tin nghiêng hẳn về phía chủ đầu tư.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã lần đầu tiên đặt ra giới hạn cứng cho khoản đặt cọc này, nhằm bảo vệ người mua và lành mạnh hóa thị trường. Bài viết phân tích quy định mới về mức trần đặt cọc, thời điểm được phép nhận cọc và những lưu ý pháp lý mà cả người mua lẫn chủ đầu tư cần nắm rõ.

Mục 01Mức đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai tối đa là bao nhiêu?

Đây là câu hỏi có ý nghĩa quyết định đối với người mua. Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua. Con số 5% này là mức trần bắt buộc, nghĩa là mọi thỏa thuận đặt cọc vượt quá tỷ lệ này đều trái quy định và phần vượt trần có thể không được pháp luật bảo vệ.

Ý nghĩa của giới hạn 5% không chỉ nằm ở con số. Về bản chất, quy định này chuyển đặt cọc trở về đúng chức năng ban đầu của nó là biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng, chứ không phải là kênh để chủ đầu tư huy động vốn trá hình từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện. Trước đây, việc thu đặt cọc lớn thực chất là hình thức chiếm dụng vốn của người mua, đẩy toàn bộ rủi ro dự án sang phía khách hàng. Việc khống chế ở mức 5% giúp cân bằng lại quan hệ này: người mua chỉ đặt cọc một khoản vừa phải để giữ quyền mua, còn nguồn lực triển khai dự án phải đến từ năng lực thực sự của chủ đầu tư.

Mục 02Khi nào chủ đầu tư mới được phép nhận đặt cọc?

Một điểm quan trọng không kém mức trần là thời điểm được phép nhận cọc. Quy định nêu rõ chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không được nhận đặt cọc từ khi dự án còn ở giai đoạn “bán lúa non”, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý hay chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với người mua, đây là “phép thử” pháp lý cực kỳ hữu ích. Nếu một chủ đầu tư đề nghị nhận đặt cọc trong khi dự án chưa có các giấy tờ pháp lý chứng minh đủ điều kiện kinh doanh, đó là dấu hiệu cảnh báo rõ ràng rằng giao dịch có thể vi phạm quy định và tiềm ẩn rủi ro cao. Khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư xuất trình các văn bản chứng minh điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh trước khi đặt bút ký bất kỳ thỏa thuận đặt cọc nào. Việc bỏ qua bước kiểm tra này chính là nguyên nhân khiến nhiều người mua rơi vào cảnh mất tiền cọc mà không có cơ sở đòi lại.

Mục 03Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ những gì?

Ngoài giới hạn về mức và thời điểm, pháp luật còn yêu cầu về nội dung của thỏa thuận đặt cọc. Theo quy định, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Yêu cầu tưởng đơn giản này lại có ý nghĩa bảo vệ rất lớn cho người mua, bởi nó ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư nhận cọc trước rồi mới ấn định giá bán sau, khiến khách hàng bị đặt vào thế đã rồi và phải chấp nhận mức giá cao hơn kỳ vọng.

Để minh họa, hãy xét trường hợp một khách hàng quan tâm căn hộ có giá dự kiến 3 tỷ đồng. Theo quy định mới, chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5%, tức 150 triệu đồng, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ mức giá 3 tỷ đồng này. Nhờ vậy, người mua biết chính xác nghĩa vụ tài chính của mình ngay từ đầu, đồng thời giới hạn được số tiền có nguy cơ rủi ro chỉ ở mức 150 triệu đồng thay vì những khoản lớn hơn nhiều như trước kia. Nếu một thỏa thuận đặt cọc không nêu rõ giá bán hoặc yêu cầu nộp vượt quá 5%, người mua có cơ sở để từ chối và yêu cầu điều chỉnh cho phù hợp quy định.

Mục 04Phân biệt đặt cọc với thanh toán theo tiến độ

Cần lưu ý rằng đặt cọc và thanh toán theo tiến độ là hai chế định khác nhau và không nên nhầm lẫn. Đặt cọc, với mức trần 5%, là khoản tiền bảo đảm giao kết hợp đồng ở giai đoạn trước hoặc tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Trong khi đó, thanh toán theo tiến độ là các đợt trả tiền sau khi đã ký hợp đồng, được thực hiện theo tiến độ xây dựng và tuân theo các mức trần riêng của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc hiểu rõ ranh giới giữa hai chế định này giúp người mua kiểm soát dòng tiền của mình theo từng giai đoạn và không bị chủ đầu tư “gộp” các khoản một cách bất lợi.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Nếu chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc 10% thì có hợp pháp không? Không. Mức đặt cọc vượt quá 5% giá bán là trái với khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Người mua có quyền từ chối và đề nghị chủ đầu tư điều chỉnh về đúng mức trần. Nếu đã lỡ nộp khoản vượt trần, người mua nên tham vấn luật sư để đánh giá phương án bảo vệ quyền lợi, bởi phần vượt trần có thể không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ như một khoản đặt cọc hợp lệ.

Đặt cọc rồi nhưng đổi ý không mua nữa thì có mất cọc không? Về nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương. Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua cần cân nhắc kỹ và đọc rõ các điều khoản về xử lý khi một bên vi phạm.

Mục 06HTIC hỗ trợ pháp lý khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đặt cọc là bước đầu tiên nhưng cũng là bước dễ phát sinh rủi ro nhất trong hành trình mua nhà ở hình thành trong tương lai. Công ty Luật TNHH HTIC hỗ trợ người mua rà soát tính pháp lý của dự án, kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và thẩm định thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng mua bán trước khi ký. Chúng tôi cũng tư vấn cho chủ đầu tư xây dựng quy trình nhận đặt cọc đúng quy định để phòng ngừa tranh chấp. Tham khảo dịch vụ luật sư bất động sản của HTIC để giao dịch an toàn.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.