Khi nào được viện dẫn bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hợp đồng xây dựng theo Điều 84 Luật Xây dựng 2025?

Khi một dự án xây dựng gặp biến cố lớn — bão lũ làm ngập công trường nhiều tuần, một lệnh cấm vận khiến thiết bị nhập khẩu không về được, hay một đợt biến động giá vật liệu vượt xa mọi kịch bản dự phòng — phản xạ đầu tiên của nhiều nhà thầu là gửi công văn viện dẫn “sự kiện bất khả kháng” để xin miễn trách nhiệm chậm tiến độ và điều chỉnh giá. Phản xạ đầu tiên của chủ đầu tư thường là bác bỏ. Và rồi cả hai bên rơi vào một cuộc tranh luận kéo dài mà không bên nào thực sự nắm chắc ranh giới pháp lý ở đâu.

Từ ngày 01/7/2026, cuộc tranh luận này có một khung tham chiếu rõ ràng hơn. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 đã quy định về sửa đổi hợp đồng xây dựng tại Điều 84, trong đó điểm d khoản 2 Điều 84 xác lập căn cứ sửa đổi hợp đồng trong trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bao gồm cả việc sửa đổi loại hợp đồng và điều chỉnh giá hợp đồng. Đồng thời, Luật liệt kê cụ thể hơn các trường hợp được coi là sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng – an ninh, đình công, cấm vận. Đây là bước tiến đáng kể so với tình trạng trước đây, khi các bên phải mượn quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015 và tự suy diễn cách áp dụng vào bối cảnh xây dựng.

Mục 01Bất khả kháng không phải là chiếc ô che mọi rủi ro

Điểm hiểu lầm phổ biến nhất trong thực tiễn là xem bất khả kháng như một cơ chế tự động miễn trừ. Trên thực tế, một sự kiện chỉ được thừa nhận là bất khả kháng khi hội đủ các dấu hiệu: xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được tại thời điểm giao kết, và không thể khắc phục được dù bên bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép. Ba dấu hiệu này phải tồn tại đồng thời. Việc Luật Xây dựng 2025 liệt kê thiên tai, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng – an ninh, đình công hay cấm vận không có nghĩa là cứ xảy ra một trong các hiện tượng đó thì đương nhiên có bất khả kháng.

Hãy lấy một ví dụ cụ thể. Một cơn bão đổ bộ và gây mưa lớn kéo dài mười ngày tại khu vực dự án. Nếu công trường bị ngập, không thể tiếp cận, thiết bị hư hỏng và chính quyền địa phương có văn bản yêu cầu tạm dừng thi công, thì cấu thành bất khả kháng khá rõ. Nhưng nếu mưa chỉ làm giảm năng suất và nhà thầu vốn đã chậm tiến độ ba tháng từ trước khi bão đến, thì lập luận bất khả kháng sẽ không cứu được toàn bộ phần chậm trễ — cùng lắm nhà thầu chỉ được kéo dài thời gian tương ứng với mười ngày ngừng việc, phần chậm trễ trước đó vẫn thuộc trách nhiệm của mình. Nguyên tắc quan hệ nhân quả này thường bị bỏ qua trong các công văn khiếu nại và là điểm mà bên đối tác luôn khai thác.

Một khác biệt nữa cần nắm: bất khả kháng thông thường dẫn tới miễn trách nhiệm dân sự và kéo dài thời gian thực hiện, chứ không mặc nhiên tạo ra quyền được thanh toán thêm tiền. Nhà thầu được miễn phạt chậm tiến độ là một chuyện; được chủ đầu tư trả thêm chi phí duy trì công trường trong thời gian ngừng việc lại là chuyện khác, và chuyện thứ hai chỉ xảy ra nếu hợp đồng có quy định hoặc các bên thỏa thuận được. Rất nhiều tranh chấp phát sinh chính từ khoảng trống này.

Mục 02Hoàn cảnh thay đổi cơ bản: công cụ mới nhưng ngưỡng áp dụng rất cao

Việc Luật Xây dựng 2025 bổ sung quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản là điểm mới đáng chú ý nhất đối với các dự án dài hạn. Khác với bất khả kháng — vốn nói về việc không thể thực hiện được nghĩa vụ — hoàn cảnh thay đổi cơ bản nói về việc nghĩa vụ vẫn thực hiện được nhưng việc tiếp tục thực hiện theo đúng các điều khoản ban đầu sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên. Đây chính là tình huống mà nhà thầu gặp phải khi giá thép, xi măng hay cát san lấp tăng đột biến trong một hợp đồng trọn gói ký từ hai năm trước.

Tuy nhiên, doanh nghiệp không nên kỳ vọng quá mức vào công cụ này. Chuẩn mực chung của chế định hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong pháp luật dân sự Việt Nam đòi hỏi sự thay đổi phải xảy ra do nguyên nhân khách quan sau khi giao kết, phải là điều mà các bên không thể lường trước, phải khiến việc tiếp tục thực hiện hợp đồng gây thiệt hại nghiêm trọng, và bên bị bất lợi phải đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép mà vẫn không ngăn được thiệt hại. Trong thực tiễn, biến động giá vật liệu ở mức 10–15% hầu như không bao giờ đủ để cấu thành hoàn cảnh thay đổi cơ bản, vì đây là loại rủi ro thương mại mà một nhà thầu chuyên nghiệp được kỳ vọng phải tính vào giá chào.

Điều đáng lưu ý là ngay cả khi hội đủ điều kiện, hệ quả pháp lý của hoàn cảnh thay đổi cơ bản không phải là bên bị bất lợi được đơn phương điều chỉnh giá. Trình tự thông thường là bên bị bất lợi yêu cầu đàm phán lại; nếu không đàm phán được trong thời hạn hợp lý, các bên có thể đưa vụ việc ra cơ quan tài phán để yêu cầu chấm dứt hoặc sửa đổi hợp đồng. Đây là một con đường dài, tốn kém và có kết quả khó dự đoán. Vì vậy, đối với hợp đồng có thời gian thực hiện trên mười hai tháng, việc thiết kế sẵn một công thức điều chỉnh giá trong hợp đồng luôn là giải pháp tốt hơn nhiều so với việc trông chờ vào Điều 84.

Mục 03Một ví dụ có số liệu: khi nào lập luận hoàn cảnh thay đổi cơ bản mới có cơ hội

Giả sử một nhà thầu ký hợp đồng trọn gói thi công phần thô một tòa nhà văn phòng với giá 180 tỷ đồng, trong đó chi phí thép chiếm khoảng 22%, tương đương 39,6 tỷ đồng. Hợp đồng không có điều khoản điều chỉnh giá. Trong quá trình thực hiện, giá thép tăng 18%. Khoản chênh lệch nhà thầu phải gánh là khoảng 7,1 tỷ đồng, tương đương gần 4% giá hợp đồng — con số này gây đau đớn cho biên lợi nhuận nhưng gần như chắc chắn sẽ bị xem là rủi ro thương mại thông thường, không đủ ngưỡng “thiệt hại nghiêm trọng”.

Bây giờ đổi kịch bản: một lệnh cấm vận thương mại bất ngờ đối với quốc gia cung cấp toàn bộ hệ thiết bị cơ điện chuyên dụng của dự án khiến nhà thầu buộc phải chuyển sang nguồn thay thế với giá cao hơn 140% và thời gian giao hàng dài thêm bảy tháng, đẩy tổng chi phí tăng thêm 46 tỷ đồng trên hợp đồng 180 tỷ đồng. Đây là tình huống có cơ sở nghiêm túc để viện dẫn bất khả kháng đối với phần chậm trễ và hoàn cảnh thay đổi cơ bản đối với phần chi phí, bởi mức độ thiệt hại vượt xa mọi biên độ dự phòng hợp lý và nguyên nhân hoàn toàn khách quan, nằm ngoài kiểm soát của các bên.

Sự khác biệt giữa hai kịch bản cho thấy nguyên tắc thực tiễn: các cơ chế tại Điều 84 được thiết kế cho những biến cố ngoại lệ, không phải cho những biến động thị trường thông thường. Doanh nghiệp cần quản trị nhóm rủi ro thứ hai bằng điều khoản hợp đồng, và chỉ dành Điều 84 cho nhóm thứ nhất.

Mục 04Nghĩa vụ thông báo và tiếp tục thực hiện hợp đồng — nơi nhiều doanh nghiệp tự đánh mất quyền của mình

Ngay cả khi một bên có căn cứ vững chắc, quyền của họ vẫn có thể bị vô hiệu hóa bởi lỗi thủ tục. Bên viện dẫn bất khả kháng phải thông báo kịp thời bằng văn bản cho bên kia, kèm theo tài liệu chứng minh — văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, xác nhận của chính quyền địa phương, thông báo của nhà cung cấp, chứng từ vận chuyển. Việc thông báo chậm hoặc thông báo miệng rồi mới hợp thức hóa bằng văn bản sau nhiều tháng là sai lầm phổ biến, và bên đối tác sẽ lập luận rằng chính sự chậm trễ đó đã làm gia tăng thiệt hại, từ đó cắt giảm phần được miễn trừ.

Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực cùng ngày 01/7/2026, đặt ra một nguyên tắc rất đáng lưu ý: trong quá trình giải quyết tranh chấp, các bên có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của hợp đồng đối với các công việc không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp và không được làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng, theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, hoặc thuộc các trường hợp được tạm dừng theo quy định. Nói cách khác, một nhà thầu tự ý dừng toàn bộ công trường để gây sức ép trong khi tranh chấp mới chỉ liên quan đến một hạng mục đang tự đặt mình vào thế vi phạm hợp đồng, bất kể lập luận về bất khả kháng của họ có đúng hay không.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP cũng ấn định thời hạn thông báo tạm dừng thực hiện hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng tối đa không quá 28 ngày, trừ trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng. Bên tạm dừng không thông báo, hoặc lý do tạm dừng không phù hợp với quy định của hợp đồng, phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng. Đây là những mốc thời gian mà bộ phận quản lý hợp đồng của doanh nghiệp cần đưa vào quy trình nội bộ, không nên để phụ thuộc vào trí nhớ của người phụ trách dự án.

Mục 05Soạn thảo điều khoản bất khả kháng: những nội dung nên có

Một điều khoản bất khả kháng chỉ chép lại định nghĩa của luật gần như không có giá trị gia tăng. Điều khoản hữu ích là điều khoản làm rõ những gì luật để ngỏ. Trước hết, nên liệt kê bổ sung các sự kiện đặc thù của dự án — chẳng hạn với dự án ven biển thì bổ sung sóng lớn, triều cường vượt mức; với dự án phụ thuộc thiết bị nhập khẩu thì bổ sung việc đóng cửa cảng hoặc thay đổi chính sách xuất nhập khẩu của nước xuất xứ. Tiếp theo, nên loại trừ minh thị những gì không được coi là bất khả kháng, điển hình là khó khăn tài chính của chính bên viện dẫn, việc nhà thầu phụ hoặc nhà cung cấp vi phạm, và biến động giá thị trường thông thường.

Kế đến, cần quy định rõ thủ tục: thời hạn thông báo tính bằng ngày kể từ khi biết hoặc buộc phải biết về sự kiện, tài liệu bắt buộc kèm theo, nghĩa vụ cập nhật định kỳ trong thời gian sự kiện kéo dài, và nghĩa vụ thông báo khi sự kiện chấm dứt. Cuối cùng, nên có một điều khoản về hệ quả kéo dài: nếu sự kiện bất khả kháng kéo dài quá một ngưỡng nhất định — thường là 90 hoặc 180 ngày liên tục — thì bên nào có quyền chấm dứt hợp đồng và cơ chế quyết toán khi chấm dứt ra sao. Thiếu điều khoản cuối cùng này, các bên có thể bị mắc kẹt vô thời hạn trong một hợp đồng không ai thực hiện được và cũng không ai thoát ra được.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Biến động giá vật liệu xây dựng có được xem là sự kiện bất khả kháng không?

Về nguyên tắc là không. Biến động giá là rủi ro thương mại có thể lường trước và có thể phòng ngừa bằng các công cụ hợp đồng như công thức điều chỉnh giá, thỏa thuận chốt giá với nhà cung cấp hoặc dự phòng trượt giá. Chỉ trong những trường hợp cực đoan, khi biến động bắt nguồn từ một biến cố khách quan bất thường và đẩy chi phí lên mức khiến việc tiếp tục thực hiện gây thiệt hại nghiêm trọng, thì mới có cơ sở xem xét theo hướng hoàn cảnh thay đổi cơ bản chứ không phải bất khả kháng. Đối với hợp đồng dài hạn, giải pháp thực tế hơn là đàm phán điều khoản điều chỉnh giá ngay từ khi ký.

Nhà thầu có được tự ý dừng thi công khi xảy ra sự kiện bất khả kháng không?

Việc ngừng thi công do bất khả kháng cần được thông báo bằng văn bản kèm chứng cứ và chỉ nên áp dụng đối với những phần công việc thực sự bị ảnh hưởng. Nghị định 210/2026/NĐ-CP yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối với các công việc không bị ảnh hưởng và không làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng. Dừng toàn bộ công trường trong khi chỉ một phần bị ảnh hưởng là hành vi có rủi ro cao, dễ bị quy là vi phạm hợp đồng và làm mất đi lợi thế đàm phán của chính nhà thầu.

Hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 thì áp dụng quy định nào?

Nguyên tắc chung là hợp đồng đã ký tiếp tục được thực hiện theo các thỏa thuận đã giao kết và theo pháp luật tại thời điểm giao kết, trừ khi các bên thỏa thuận điều chỉnh hoặc pháp luật có quy định chuyển tiếp khác. Tuy nhiên, với các dự án kéo dài qua mốc 01/7/2026, doanh nghiệp nên rà soát cụ thể từng hợp đồng và các phụ lục dự kiến ký mới, vì phụ lục ký sau thời điểm luật mới có hiệu lực có thể làm phát sinh những vấn đề áp dụng pháp luật không đơn giản. Đây là nội dung nên được đánh giá riêng cho từng dự án.

Mục 07Hỗ trợ pháp lý từ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC hỗ trợ doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI đánh giá tính hợp pháp của việc viện dẫn bất khả kháng, xây dựng hồ sơ khiếu nại kéo dài thời gian và điều chỉnh giá hợp đồng, soạn thảo điều khoản bất khả kháng và điều chỉnh giá phù hợp với Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, cũng như đại diện trong thương lượng và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng. Doanh nghiệp có thể tham khảo thêm dịch vụ luật sư xây dựng của HTIC.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.