Thời hạn bảo hành công trình xây dựng là bao lâu? Quy định mới theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Trong hầu hết các dự án xây dựng, thời điểm nghiệm thu bàn giao không phải là dấu chấm hết cho trách nhiệm của nhà thầu, mà là lúc một nghĩa vụ pháp lý quan trọng bắt đầu: nghĩa vụ bảo hành công trình. Đây là giai đoạn mà chủ đầu tư kỳ vọng công trình vận hành ổn định, còn nhà thầu vẫn phải chịu trách nhiệm khắc phục các khiếm khuyết phát sinh. Trên thực tế, phần lớn tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu mà Công ty Luật TNHH HTIC tiếp nhận đều xoay quanh câu hỏi tưởng chừng đơn giản này: bảo hành trong bao lâu, ai chịu trách nhiệm và giữ lại bao nhiêu tiền để bảo đảm.

Từ ngày 01/7/2026, khi Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) chính thức có hiệu lực thay thế Luật Xây dựng 2014, các quy định về bảo hành công trình được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Việc nắm chắc khung pháp lý mới không chỉ giúp doanh nghiệp soạn thảo điều khoản hợp đồng chặt chẽ, mà còn tránh được những khoản chi phí phát sinh ngoài dự kiến và rủi ro bị giữ tiền bảo hành kéo dài. Bài viết này phân tích bản chất, thời hạn và cơ chế bảo đảm bảo hành theo quy định hiện hành.

Mục 01Bảo hành công trình xây dựng là gì và tại sao không thể xem nhẹ?

Về bản chất pháp lý, bảo hành công trình là cam kết của nhà thầu thi công về việc khắc phục, sửa chữa các hư hỏng, khiếm khuyết của công trình hoặc hạng mục công trình phát sinh trong một khoảng thời gian nhất định sau khi nghiệm thu. Nghĩa vụ này gắn liền với chất lượng thi công thực tế chứ không phải là một sự “ưu ái” mà nhà thầu dành cho chủ đầu tư. Nói cách khác, dù hợp đồng có ghi hay không, trách nhiệm bảo hành vẫn phát sinh theo luật, và các bên chỉ có thể thỏa thuận về những nội dung cụ thể hơn chứ không thể loại trừ hoàn toàn nghĩa vụ này.

Điểm mấu chốt cần phân biệt là thời điểm bắt đầu tính bảo hành. Theo quy định, thời gian bảo hành được tính từ khi công trình, hạng mục công trình được nghiệm thu hoàn thành, chứ không phải từ ngày ký hợp đồng hay ngày khởi công. Sự phân biệt này quan trọng trong thực tiễn, bởi nhiều nhà thầu và chủ đầu tư hiểu nhầm mốc thời gian, dẫn đến tranh cãi về việc một hư hỏng cụ thể có còn nằm trong thời hạn bảo hành hay đã hết hạn. Khi xảy ra sự cố thấm dột hay nứt kết cấu sau vài năm sử dụng, việc xác định đúng ngày nghiệm thu trở thành yếu tố quyết định ai phải chịu chi phí sửa chữa.

Mục 02Thời hạn bảo hành công trình là bao lâu theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP?

Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và vốn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, pháp luật ấn định thời hạn bảo hành tối thiểu để bảo vệ tài sản công. Cụ thể, thời hạn bảo hành không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I, và không ít hơn 12 tháng đối với các cấp công trình còn lại. Đây là mức sàn bắt buộc; các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận thời hạn dài hơn nhưng không được rút ngắn xuống dưới ngưỡng này.

Đối với công trình sử dụng nguồn vốn khác, chẳng hạn dự án của doanh nghiệp tư nhân hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thời hạn bảo hành được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng, có tính đến loại và cấp công trình cũng như quy định của nhà sản xuất đối với thiết bị. Trên thực tế, ngay cả khi luật không áp mức sàn cứng cho nhóm vốn này, HTIC vẫn khuyến nghị các chủ đầu tư FDI tham chiếu mức 12–24 tháng như một chuẩn thị trường hợp lý, bởi thời hạn quá ngắn có thể khiến chủ đầu tư mất quyền yêu cầu khắc phục đối với những khiếm khuyết chỉ bộc lộ sau một chu kỳ vận hành đầy đủ, ví dụ hệ thống chống thấm hay điều hòa trung tâm chỉ lộ lỗi sau mùa mưa hoặc mùa nắng nóng đầu tiên.

Một tình huống thường gặp là hợp đồng chỉ ghi chung chung “bảo hành theo quy định pháp luật” mà không nêu rõ số tháng. Khi tranh chấp phát sinh, cách diễn đạt mơ hồ này buộc các bên phải quay lại tra cứu cấp công trình và nguồn vốn để suy ra thời hạn, làm chậm quá trình xử lý. Vì vậy, việc ghi rõ thời hạn bảo hành bằng con số cụ thể trong hợp đồng luôn là lựa chọn an toàn hơn.

Mục 03Mức tiền bảo hành và bảo lãnh bảo hành: giữ lại bao nhiêu là hợp lý?

Bên cạnh thời hạn, cơ chế bảo đảm tài chính cho nghĩa vụ bảo hành là nội dung được doanh nghiệp quan tâm nhất, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền. Theo quy định, mức tiền bảo hành tối thiểu được xác định theo cấp công trình: 3% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I, và 5% giá trị hợp đồng đối với các cấp công trình còn lại. Chủ đầu tư có thể giữ lại khoản tiền này từ giá trị thanh toán, hoặc chấp nhận để nhà thầu nộp thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng có giá trị tương đương.

Để hình dung cụ thể, hãy xét một hợp đồng thi công nhà xưởng cấp II có giá trị 20 tỷ đồng. Vì công trình thuộc “các cấp còn lại”, mức bảo hành tối thiểu là 5%, tương ứng 1 tỷ đồng, và thời hạn bảo hành tối thiểu là 12 tháng kể từ ngày nghiệm thu. Nhà thầu có hai lựa chọn: chấp nhận bị chủ đầu tư giữ lại 1 tỷ đồng cho đến hết thời hạn bảo hành, hoặc phát hành bảo lãnh bảo hành 1 tỷ đồng để nhận đủ tiền thanh toán ngay. Với nhà thầu cần vốn lưu động, phương án bảo lãnh ngân hàng thường có lợi hơn dù phát sinh phí bảo lãnh, bởi 1 tỷ đồng bị “đóng băng” trong 12 tháng là chi phí cơ hội không nhỏ.

Rủi ro thường gặp nằm ở khâu hoàn trả. Không ít chủ đầu tư viện lý do công trình còn tồn tại khiếm khuyết để trì hoãn hoàn trả tiền bảo hành sau khi hết hạn, trong khi nhà thầu cho rằng mình đã hoàn thành nghĩa vụ. Để phòng ngừa, hợp đồng nên qui định rõ điều kiện, hồ sơ và thời hạn hoàn trả tiền bảo hành, kèm cơ chế nghiệm thu kết thúc bảo hành có biên bản xác nhận của cả hai bên. Đây chính là điều khoản mà luật sư xây dựng cần rà soát kỹ trước khi ký.

Mục 04Ai chịu trách nhiệm bảo hành khi công trình có nhiều nhà thầu?

Trong các dự án lớn với nhiều gói thầu, việc xác định chủ thể chịu trách nhiệm bảo hành trở nên phức tạp. Nguyên tắc chung là nhà thầu thi công xây dựng chịu trách nhiệm bảo hành đối với phần công việc do mình thi công, còn nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ chịu trách nhiệm bảo hành đối với thiết bị do mình cung cấp. Sự phân định này giúp tránh tình trạng một nhà thầu phải gánh chịu trách nhiệm cho lỗi thuộc về nhà thầu khác.

Tuy nhiên, ranh giới trách nhiệm trên thực tế không phải lúc nào cũng rõ ràng. Một sự cố thấm nước ở tầng hầm có thể xuất phát từ lỗi thi công chống thấm, lỗi thiết bị bơm thoát nước, hoặc lỗi thiết kế, và mỗi nguyên nhân dẫn đến một chủ thể chịu trách nhiệm khác nhau. Khi đó, việc có hồ sơ nghiệm thu, nhật ký thi công và biên bản bàn giao đầy đủ trở thành cơ sở then chốt để quy trách nhiệm. Doanh nghiệp nên chủ động lưu trữ hồ sơ này ngay từ giai đoạn thi công thay vì đợi đến khi tranh chấp mới đi tìm chứng cứ.

Mục 05Câu hỏi thường gặp về bảo hành công trình

Hết thời hạn bảo hành thì nhà thầu có còn trách nhiệm gì không? Có. Việc hết thời hạn bảo hành không đồng nghĩa với việc nhà thầu được miễn trừ mọi trách nhiệm. Đối với những hư hỏng, sự cố công trình do lỗi của nhà thầu gây ra mà phát sinh sau thời hạn bảo hành, nhà thầu vẫn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật xây dựng. Thời hạn bảo hành chỉ giới hạn nghĩa vụ sửa chữa miễn phí, không giới hạn trách nhiệm pháp lý đối với lỗi nghiêm trọng về chất lượng.

Chủ đầu tư có được tự thuê đơn vị khác sửa chữa và trừ vào tiền bảo hành không? Về nguyên tắc, nếu nhà thầu không thực hiện nghĩa vụ bảo hành đúng cam kết dù đã được thông báo, chủ đầu tư có quyền tự tổ chức khắc phục và yêu cầu nhà thầu chịu chi phí, thường thông qua việc khấu trừ vào khoản tiền bảo hành hoặc yêu cầu ngân hàng thanh toán bảo lãnh. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp về mức chi phí, chủ đầu tư nên tuân thủ đúng trình tự thông báo và lập hồ sơ chứng minh nhà thầu vi phạm trước khi hành động.

Mục 06HTIC hỗ trợ doanh nghiệp về bảo hành công trình như thế nào?

Điều khoản bảo hành nhìn thì ngắn nhưng lại là nơi ẩn chứa rủi ro tài chính lớn nếu soạn thảo sơ sài. Công ty Luật TNHH HTIC với thế mạnh chuyên sâu về Luật Xây dựng và Bất động sản hỗ trợ doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI rà soát, đàm phán và soạn thảo điều khoản bảo hành phù hợp với cấp công trình và nguồn vốn, đồng thời tư vấn xử lý tranh chấp khi phát sinh khiếm khuyết hoặc chậm hoàn trả tiền bảo hành. Bạn có thể tham khảo thêm về dịch vụ luật sư xây dựng của chúng tôi để được hỗ trợ toàn diện từ giai đoạn ký hợp đồng đến khi kết thúc bảo hành.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.