Mua nhà ở hình thành trong tương lai được thanh toán theo tiến độ nào? Các mức trần 30% – 50% – 70% – 95% theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Mua nhà ở hình thành trong tương lai về bản chất là ứng tiền trước cho một tài sản chưa tồn tại, vì vậy pháp luật kinh doanh bất động sản từ lâu đã can thiệp trực tiếp vào tự do hợp đồng bằng các mức trần thanh toán theo tiến độ. Đây là hàng rào bảo vệ người mua trước kịch bản quen thuộc: nộp gần hết tiền khi dự án mới xong móng, rồi mòn mỏi chờ đợi khi chủ đầu tư cạn dòng tiền. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024, tiếp tục hoàn thiện cơ chế này tại Điều 25 với những mức trần mà cả người mua lẫn chủ đầu tư đều buộc phải nắm chắc, bởi thu tiền vượt trần không chỉ là vi phạm hành chính của bên bán mà còn là tín hiệu cảnh báo sớm nhất về sức khỏe của dự án.

Công ty Luật TNHH HTIC phân tích từng nấc thanh toán theo quy định hiện hành, kèm ví dụ tính toán cụ thể và những điểm người mua cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng.

Mục 01Đợt thanh toán đầu tiên: tối đa 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. Cụm từ “bao gồm cả tiền đặt cọc” là điểm mới đáng giá của luật 2023, khóa lại kẽ hở từng bị khai thác phổ biến: chủ đầu tư thu cọc 10% theo thỏa thuận đặt cọc riêng, rồi thu tiếp 30% đợt một theo hợp đồng, đẩy tổng số tiền thực thu vượt xa giới hạn luật định ngay tại thời điểm ký. Cũng cần nhắc lại rằng Điều 23 của luật này đã khống chế tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ được thu khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, do đó chuỗi thu tiền hợp pháp của một dự án chuẩn chỉ sẽ là: cọc tối đa 5% khi đủ điều kiện mở bán, ký hợp đồng và thu đợt một sao cho tổng cộng cả cọc không vượt 30%.

Đối với người mua, phép thử đơn giản nhất về tính tuân thủ của chủ đầu tư nằm ngay ở phiếu thu đầu tiên. Nếu được yêu cầu nộp “tiền giữ chỗ”, “tiền tư vấn” hay các khoản mang tên khác bên cạnh tiền cọc trước khi dự án có văn bản đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý, đó là dấu hiệu cần dừng lại thẩm định kỹ, bởi các khoản thu ngoài khung này không được pháp luật bảo vệ theo cơ chế của hợp đồng mua bán nhà ở và việc đòi lại trên thực tế rất gian nan.

Mục 02Trần 70% trước bàn giao — và vì sao chủ đầu tư FDI chỉ được thu 50%

Các đợt thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng thực tế, nhưng tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng; riêng trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mức trần này là 50%. Quy định gắn thanh toán với tiến độ xây dựng có ý nghĩa thực chất chứ không chỉ là câu chữ: lịch thanh toán trong hợp đồng phải tham chiếu các mốc thi công kiểm chứng được như xong móng, xong thô từng khối, cất nóc, hoàn thiện — chứ không phải các mốc thời gian đơn thuần kiểu “sau 3 tháng kể từ ký hợp đồng” vốn buộc người mua nộp tiền đều đặn bất kể công trường đắp chiếu.

Sự phân biệt giữa chủ đầu tư trong nước và chủ đầu tư FDI là đặc thù đáng chú ý của pháp luật Việt Nam, duy trì từ luật 2014 sang luật 2023. Người mua nhà tại dự án của chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài cần biết rõ quyền của mình: đến trước thời điểm nhận bàn giao, tổng số tiền đã nộp không được vượt 50% giá trị hợp đồng, thấp hơn hẳn mức 70% của dự án trong nước. Lấy ví dụ căn hộ giá 3 tỷ đồng: tại dự án của chủ đầu tư trong nước, người mua nộp tối đa 900 triệu khi ký hợp đồng (đã gồm cọc), nộp dần theo tiến độ đến trần 2,1 tỷ trước ngày nhận nhà; cùng căn hộ đó ở dự án FDI, con số trước bàn giao chỉ là 1,5 tỷ đồng. Khoản chênh lệch được thanh toán khi bàn giao, tạo áp lực dòng tiền lớn hơn cho chủ đầu tư FDI nhưng là lớp đệm an toàn dày hơn cho người mua.

Mục 03Mức 95% và khoản 5% cuối cùng: đòn bẩy buộc chủ đầu tư làm sổ

Nấc trần cuối cùng mang tính đòn bẩy: nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại chỉ được thanh toán khi giấy chứng nhận đã được cấp cho bên mua. Đây là công cụ pháp lý hiếm hoi đặt vào tay người mua sau khi đã nhận nhà — giai đoạn mà vị thế đàm phán của họ yếu nhất. Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp của chúng tôi cho thấy các dự án chậm ra sổ hàng năm trời thường đi kèm việc chủ đầu tư tìm cách thu nốt 5% dưới các hình thức biến tướng: yêu cầu nộp đủ 100% mới bàn giao, thu “phí hỗ trợ làm sổ”, hoặc cấn trừ vào phí quản lý. Người mua có quyền từ chối các yêu cầu này, và khoản 5% giữ lại chính là lý do để chủ đầu tư không thể thờ ơ với nghĩa vụ hoàn công, quyết toán và nộp hồ sơ cấp giấy đúng hạn.

Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư chuyên nghiệp cần cấu trúc lịch thanh toán và kế hoạch dòng tiền ngay từ khâu thiết kế chính sách bán hàng để 5% cuối không trở thành khoản phải thu khó đòi trên diện rộng, đồng thời lưu hồ sơ chứng minh mình đã thực hiện đúng nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy trong trường hợp việc chậm trễ xuất phát từ phía người mua không nộp hồ sơ, không phối hợp.

Mục 04Thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: trần riêng 50%

Với hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 25 quy định tổng số tiền thuê mua thu trước khi bàn giao không vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua. Mức trần này thấp hơn mua bán vì bản chất thuê mua là người thuê trả dần và chỉ xác lập sở hữu khi đã thanh toán đủ; phần còn lại được trả trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận. Doanh nghiệp phát triển sản phẩm thuê mua — mô hình đang được quan tâm trong phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân — cần thiết kế dòng tiền và hợp đồng mẫu bám sát mức trần riêng này, tránh bê nguyên cấu trúc thanh toán của hợp đồng mua bán sang sản phẩm thuê mua.

Mục 05Hệ quả pháp lý khi thu tiền vượt trần và bài học kiểm tra trước khi ký

Thu tiền vượt tiến độ luật định là hành vi vi phạm của bên bán, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, và điều khoản hợp đồng trái với mức trần của Điều 25 đứng trước rủi ro bị tuyên vô hiệu từng phần vì vi phạm điều cấm của luật. Với người mua, khoản tiền nộp vượt là khoản chủ đầu tư chiếm dụng không căn cứ, có thể đòi lại kèm lãi; nhưng bài học thực tiễn là phòng ngừa luôn rẻ hơn khắc phục. Trước khi ký, người mua nên yêu cầu cung cấp văn bản của cơ quan quản lý xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, kiểm tra thư bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, đối chiếu lịch thanh toán trong hợp đồng với các mức trần 30% – 70% (hoặc 50%) – 95%, và đặc biệt xác định rõ bên bán là doanh nghiệp trong nước hay tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để áp đúng mức trần. Khi cần rà soát hợp đồng mẫu hoặc xử lý tranh chấp thanh toán với chủ đầu tư, luật sư bất động sản của HTIC có thể đồng hành từ giai đoạn thẩm định đến tố tụng.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư yêu cầu nộp 50% ngay khi ký hợp đồng thì có đúng luật không?

Không. Đợt thanh toán đầu tiên theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tối đa là 30% giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền đặt cọc. Yêu cầu nộp 50% ngay khi ký là vượt trần luật định; người mua có quyền từ chối, và nếu đã nộp thì phần vượt là căn cứ để yêu cầu hoàn trả cũng như tố giác vi phạm đến cơ quan quản lý.

Người mua muốn tự nguyện trả trước 100% để được chiết khấu cao thì có được không?

Mức trần thanh toán là quy định bắt buộc đặt ra cho bên bán, không phụ thuộc sự tự nguyện của người mua; bên bán thu quá mức trần vẫn vi phạm dù người mua đồng ý. Các chương trình chiết khấu sâu đổi lấy thanh toán vượt tiến độ vì vậy tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả hai phía, và người mua nên hiểu rằng khoản chiết khấu nhận được chính là cái giá của việc từ bỏ lớp bảo vệ mà luật thiết kế cho mình.

Đã nhận nhà nhưng chủ đầu tư đòi nộp đủ 100% mới làm sổ, xử lý thế nào?

Yêu cầu này trái Điều 25: khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Người mua nên trả lời bằng văn bản viện dẫn đúng điều luật, giữ lại 5% cho đến khi nhận giấy chứng nhận, và có thể khiếu nại đến cơ quan quản lý hoặc khởi kiện nếu chủ đầu tư trì hoãn nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy để gây sức ép.

Mục 07Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC rà soát hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thẩm định điều kiện mở bán của dự án và đại diện người mua, chủ đầu tư trong các tranh chấp về tiến độ thanh toán. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.