Xây nhà không phép phạt bao nhiêu tiền theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP?

Mục 01Tình huống thực tế

Anh A đang xây dựng nhà ở riêng lẻ 3 tầng tại Đà Nẵng, diện tích 80 m² nhưng chưa xin giấy phép xây dựng. Khi thi công được 1 tuần, đoàn kiểm tra phường xuống lập biên bản. Anh A muốn biết: mức phạt bao nhiêu, có phải tháo dỡ không, có cách nào để hợp thức hóa hay không?

Mục 021. Căn cứ pháp lý

Vi phạm về giấy phép xây dựng được điều chỉnh bởi:

• Luật Xây dựng 50/2014/QH13 (sửa đổi bởi Luật 62/2020/QH14) — Điều 89, 107;
• Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng — văn bản trực tiếp xác định mức phạt;
• Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi NĐ 06/2021 và liên quan đến NĐ 16/2022.

Mục 032. Mức phạt cụ thể với hành vi xây nhà không phép theo Điều 16 NĐ 16/2022/NĐ-CP

Điều 16 NĐ 16/2022/NĐ-CP phân loại mức phạt theo loại công trình:

a) Đối với nhà ở riêng lẻ

b) Đối với công trình không phải nhà ở riêng lẻ

c) Mức phạt tăng nặng

Theo Khoản 9 Điều 16 NĐ 16/2022, mức phạt nhân đôi (lên đến 280 triệu đồng) nếu xây nhà không phép tại các khu vực:

• Khu vực bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa cấp quốc gia hoặc đặc biệt;
• Khu vực đã có quyết định thu hồi đất;
• Khu vực thuộc hành lang an toàn (giao thông, đê điều, lưới điện cao áp);
• Xây dựng trên đất nông nghiệp, đất rừng, đất chưa được chuyển mục đích.

Mục 043. Biện pháp khắc phục hậu quả (ngoài tiền phạt)

Theo Khoản 15 Điều 16 NĐ 16/2022, ngoài phạt tiền, người vi phạm còn buộc:

• Dừng thi công ngay lập tức kể từ thời điểm lập biên bản;
• Tháo dỡ công trình vi phạm — nếu không tự nguyện sẽ bị cưỡng chế (cá nhân vi phạm chịu mọi chi phí);
• Hoặc khắc phục bằng cách bổ sung thủ tục xin cấp giấy phép nếu công trình đủ điều kiện (xem mục 4).

Mục 054. Có thể “hợp thức hóa” công trình không phép không?

Có thể trong một số trường hợp, theo Khoản 4, 5 Điều 81 NĐ 16/2022/NĐ-CP (cập nhật bởi NĐ 35/2023):

• Công trình phù hợp quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất sử dụng đúng mục đích (đất ở);
• Tại thời điểm phát hiện vi phạm, công trình chưa hoàn thành hoặc vừa hoàn thành đang trong thời hạn 60 ngày;
• Người vi phạm có đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng và nộp tiền phạt đầy đủ.

Nếu đủ điều kiện, người vi phạm được phép bổ sung thủ tục và tiếp tục thi công sau khi có giấy phép. Nếu không đủ điều kiện → bị buộc tháo dỡ.

Mục 065. Trách nhiệm hình sự (trường hợp đặc biệt)

Theo Điều 343 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017), người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu:

• Đã bị xử phạt hành chính nhưng vẫn tiếp tục vi phạm;
• Vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng (sập nhà, chết người, thiệt hại tài sản lớn);
• Mức hình phạt: cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù 6 tháng – 3 năm.

Mục 076. Khuyến nghị của HTIC

1. Trước khi khởi công: luôn xin giấy phép XD (kể cả nhà cấp 4 trừ trường hợp được miễn theo Khoản 2 Điều 89 Luật XD). Chi phí xin phép thường <2 triệu — rẻ hơn rất nhiều so với mức phạt 60-280 triệu.
2. Nếu đã bị lập biên bản: dừng thi công ngay, không cố tình hoàn thiện vì sẽ bị tăng mức phạt và mất cơ hội hợp thức hóa;
3. Kiểm tra điều kiện hợp thức hóa bằng cách đối chiếu quy hoạch xây dựng tại UBND phường/xã;
4. Nhờ luật sư rà soát hồ sơ trước khi nộp đơn bổ sung giấy phép — nếu sai một chi tiết có thể mất quyền hợp thức hóa.

Mục 087. Cơ sở pháp lý (tổng kết)

• Điều 89, 107 Luật Xây dựng 50/2014/QH13 (sửa đổi 62/2020/QH14);
• Điều 16, 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP;
• Nghị định 35/2023/NĐ-CP (sửa đổi NĐ 06/2021 và liên quan);
• Điều 343 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017).

Mục 09Kết luận

Với trường hợp anh A (nhà ở riêng lẻ 80m² tại Đà Nẵng – khu đô thị), mức phạt từ 60-80 triệu đồng theo điểm a khoản 7 Điều 16 NĐ 16/2022. Nếu công trình phù hợp quy hoạch + đất đúng mục đích, anh A có thể bổ sung thủ tục xin giấy phép trong 60 ngày để hợp thức hóa, đồng thời nộp đầy đủ tiền phạt.

Liên hệ HTIC: Hotline 0379 044 299 hoặc Zalo OA để được hỗ trợ rà soát hồ sơ và đại diện làm việc với UBND quận khi bị xử phạt vi phạm xây dựng.

HTIC tổng hợp — Cập nhật 10/06/2026