2026年起的新版土地价格表：2024年《土地法》下的每年更新机制及对企业的影响

自2026年1月1日起，对越南房地产市场影响深远的一项变化正式生效：由省级人民委员会公布的土地价格表将按年编制和更新，取代此前的五年一次周期。这是2024年《土地法》（第31/2024/QH15号法律）以市场原则为基础的土地估价机制的直接结果。对企业、投资者及土地使用者而言，这一变化直接影响土地相关财政义务、项目投资成本和现金流规划。

Mục 01什么是土地价格表，企业为何应关注？

土地价格表由省级人民委员会公布，按辖区内的位置和区域确定各类土地的价格，是国家机关核算企业和个人应缴纳的多项财政义务的依据。价格表变动时，项目的土地相关成本——从土地使用费、土地租金到各类税费——也随之变动。

Mục 02核心：从五年周期到按年更新

根据2013年《土地法》（第114条），土地价格表每五年公布一次，通常远低于市场价。2024年《土地法》从根本上改变了这一做法：

• 省级人民委员会编制并提请同级人民议会通过自2026年1月1日起公布和适用的首份土地价格表（2024年《土地法》第159条第3款）。
• 此后，价格表将按年调整、修改、补充并公布，以贴近市场价格波动。
• 2013年《土地法》下的价格表适用至2025年12月31日止（2024年《土地法》第257条过渡规定）。

实务后果：价格表中的价格水平预计更接近市场价值，意味着许多土地相关成本较此前呈上升趋势。

Mục 03土地价格表的适用情形

2024年《土地法》第159条列举了以价格表为依据进行核算的情形，企业和投资者尤应留意：

• 在国家划拨、出租土地、确认土地使用权、许可变更土地使用目的等若干情形下核算土地使用费、土地租金。
• 国家按年收取租金出租土地时核算土地租金。
• 核算土地使用税、土地使用权转让所得税。
• 核算土地管理、使用中的规费及其他收费。
• 核算土地领域的行政罚款、对国家造成损害的赔偿额，以及若干情形下土地使用权拍卖的起拍价。

由于价格表是众多财政义务的输入项，其按年更新使土地成本成为各项目财务计划中须定期复核的变量。

Mục 04对企业和投资者的实务影响

1. 项目投资成本可能上升

对需按价格表缴纳土地使用费、土地租金的项目，趋近市场价的价格水平可能显著增加总投资额。企业应自财务方案阶段起为此差额预留。

2. 按年缴纳的土地租金将波动

按年缴租的企业应注意，租金单价可能依新价格表调整，影响长期运营成本。

3. 变更土地使用目的时的义务

变更土地使用目的（如由农用地或其他土地变为住宅用地或商业服务用地）时，按新价格表核算可能产生更大的财政义务。

4. 按年度周期进行规划

拥有房地产组合或项目并购计划的企业，应复核相关地方每年公布的价格表以更新成本假设，避免现金流被动。

Mục 05企业应如何准备？

• 复核在建及拟建项目的全部土地相关财政义务，与地方新公布的价格表进行核对。
• 将财务模型中的土地成本假设改为按年更新，而非多年固定。
• 对拟变更土地使用目的的项目，在法律框架内权衡时机与方案以优化财政义务。
• 就价格表核算与主管机关存在争议或分歧时，寻求法律意见。

Mục 06常见问题（FAQ）

新版土地价格表何时适用？

2024年《土地法》下的首份价格表自2026年1月1日起公布和适用；2013年《土地法》的价格表适用至2025年12月31日止。

价格表多久更新一次？

根据2024年《土地法》，价格表按年编制和调整更新，取代此前的五年周期。

价格表上涨会增加企业成本吗？

可能。价格表是众多土地相关财政义务的依据，其上涨时，土地使用费、土地租金及相关税费等往往随之上升。

由哪个机关公布价格表？

由省级人民委员会编制并提请同级人民议会通过。

Mục 07HTIC与企业同行

价格表按年更新要求企业和投资者更主动地管理土地成本与财政义务。HTIC律师事务所可协助企业就土地财政义务提供咨询、开展房地产项目法律尽职调查、复核投资方案，并协助解决与主管机关的疑难。请联系HTIC，获取贴合各具体项目的咨询。

法律依据：2024年《土地法》（第31/2024/QH15号法律）第159条、第257条；2013年《土地法》第114条。