第281/2026/ND-CP号政令：2026年8月31日起土地行政违规处罚新规，社级最高可罚2.5亿越南盾

越南政府颁布第281/2026/ND-CP号政令，修改、补充2024年10月4日第123/2024/ND-CP号政令（关于土地领域行政违规处罚）的若干条款。第281/2026/ND-CP号政令自2026年8月31日起生效。 其中最受关注的是社（乡）级人民委员会主席的罚款权限由500万越南盾提高至2.5亿越南盾，以及违法所得的认定方式和多项新增的后果补救措施。

Mục 01新增土地行政违规行为认定原则

第281/2026/ND-CP号政令在第123/2024/ND-CP号政令第3条之后增设第3a条，规定两项原则：

• 特别行政单位（特区）：依法被认定为城市类型并履行相当于坊级地方政权任务、权限的特区，适用与坊相同的处罚幅度；履行相当于社级地方政权任务、权限的特区，适用与社相同的处罚幅度。
• 夫妻共同土地使用权：夫妻共有土地使用权的，按一名个人适用行政违规处罚。该规定终结了实务中关于应否分别处罚的争议，也避免同一地块罚款被重复计算。

Mục 02新增四项后果补救措施

政令修改第123/2024/ND-CP号政令第4条第2款b项，并在第3款o项之后增加p、q、r、s项，新增下列后果补救措施：

• 强制恢复违规前土地的原状；
• 强制恢复行政单位界标的原状；
• 强制重新办理土地行政手续；
• 强制交回被涂改、修改、内容失真的证件以及已使用的伪造证件。

对房地产开发商和投资者而言，恢复土地原状所需费用可能远高于罚款本身：平整、回填、拆除已在违规土地上施工的建筑物。该风险应在项目法律尽职调查阶段予以量化。

Mục 03违法所得的认定：三个要点

第281/2026/ND-CP号政令修改第123/2024/ND-CP号政令第6条第1款关于违法所得认定的规定：

1. 概念：违法所得是指实施土地领域行政违规行为的组织、个人在违规后使用土地所获得的、可折算为金钱的利益，须缴入国家预算。
2. 多方共同违规：违规行为由多个组织、个人在同一地块上共同实施的，应缴违法所得在各违规主体之间平均分摊。
3. 抵扣：这是重要的新规定——违规人已就违规土地使用向国家预算缴纳款项的，应缴违法所得可抵扣已缴入国家预算的款项。

抵扣规定可避免重复缴纳：已缴纳的土地租金、土地使用费和税款可与就同一土地利用计算的违法所得相冲抵。企业应完整保存国家预算缴款凭证，作为抵扣依据。

Mục 04未办理土地变动登记：罚款幅度与除外情形

第281/2026/ND-CP号政令修改第123/2024/ND-CP号政令第16条第2款，增加不予处罚的情形。具体为：对未按《土地法》第133条第1款a、b、i、k、l、m、q项规定办理土地变动登记的行为，处200万至300万越南盾罚款；但依《土地法》第127条通过协议受让土地使用权以实施投资项目的情形除外。

该除外情形对以协议方式集聚用地的开发商意义重大：协议谈判周期往往较长，难以即时完成各地块的变动登记。但这仅是对迟延登记处罚的豁免，并不免除《土地法》规定的登记义务。

Mục 05处罚权限大幅提高

社（乡）级人民委员会主席

根据修改后的第30条，社级人民委员会主席有权：给予警告；处以最高2.5亿越南盾罚款；责令咨询服务活动停业3个月；并适用第123/2024/ND-CP号政令第4条第3款规定的后果补救措施。按原规定，社级人民委员会主席仅有权处以最高500万越南盾罚款。

这是实务影响最大的变化：多数土地违规在基层被发现，如今可在社级层面直接处理完毕，无需层报。企业须特别关注处理速度以及行使申辩权、申诉权的期限。

专业检查机关

• 由土地管理局局长设立的土地专业检查组组长、由农业与环境部所属承担检查任务的机构负责人设立的检查组组长、农业与环境厅厅长，有权处以最高4亿越南盾罚款（原规定为5,000万越南盾）；没收在土地使用中使用的被涂改、修改、内容失真的证件及伪造证件；责令咨询服务活动停业3个月。
• 由农业与环境部部长设立的土地专业检查组组长、土地管理局局长、农业与环境部所属承担检查任务的机构负责人，有权处以最高5亿越南盾罚款，并适用上述措施。

人民公安力量的权限

第281/2026/ND-CP号政令明确：2025年7月1日第189/2025/ND-CP号政令第7条规定的人民公安检查职务，对本政令规定的安全用地使用中的行政违规行为有处罚权；第189/2025/ND-CP号政令第8条规定的公安职务，可在职权范围内对第123/2024/ND-CP号政令第12条第1款、第5款，第13条第1款、第4款、第6款，第15条，第27条第3款及第28条规定的安全用地使用违规行为予以处罚。

Mục 062026年8月31日前企业应做什么？

1. 核查全部项目的土地使用现状：将证书载明的用地目的与实际利用情况比对，识别可能被认定为擅自改变用途或侵占、蚕食的区域。
2. 完成遗留的土地变动登记：梳理属于《土地法》第133条第1款a、b、i、k、l、m、q项的情形，在政令生效前办结手续。
3. 归集国家预算缴款凭证：土地使用费、土地租金、税款及其他已缴款项，作为认定违法所得时的抵扣依据。
4. 核查界标与地块边界：鉴于新增恢复行政界标的措施，与行政边界相邻的项目尤须注意。
5. 建立受检应对流程：指定对接人、准备项目法律档案、明确申辩流程及对处罚决定申诉的期限。
6. 审查与咨询单位的合同：咨询服务停业3个月的处罚可能影响项目进度。

Mục 07常见问题

第281/2026/ND-CP号政令何时生效？

自2026年8月31日起生效。

它是否取代第123/2024/ND-CP号政令？

不是。第281/2026/ND-CP号政令仅修改、补充第123/2024/ND-CP号政令的若干条款，未被修改的内容继续有效。

社级人民委员会主席最高可处多少罚款？

最高2.5亿越南盾，并可责令咨询服务活动停业3个月，以及适用第123/2024/ND-CP号政令第4条第3款的后果补救措施。

夫妻共同持有土地使用权如何处罚？

按一名个人适用行政违规处罚。

迟延办理土地变动登记罚款多少？

对未按《土地法》第133条第1款a、b、i、k、l、m、q项办理登记的行为处200万至300万越南盾罚款；依《土地法》第127条通过协议受让土地使用权以实施投资项目的情形除外。

Mục 08HTIC与您同行

HTIC律师事务所协助企业和投资者开展土地法合规审查：核查土地使用现状与法律档案、办结土地变动登记手续、评估被处罚及被适用后果补救措施的风险、准备土地领域行政处罚决定的申辩与申诉文件。

若贵司在胡志明市或越南其他地区持有用地项目，欢迎在第281/2026/ND-CP号政令生效前联系HTIC进行合规审查。

Mục 09法律依据与参考资料

• 第281/2026/ND-CP号政令（修改、补充第123/2024/ND-CP号政令若干条款，2026年8月31日生效）。
• 2024年10月4日第123/2024/ND-CP号政令（土地领域行政违规处罚）。
• 2025年7月1日第189/2025/ND-CP号政令（关于行政违规处罚权限详细规定）。
• 2024年《土地法》（第127条、第133条）。
• 越南政府电子报（baochinhphu.vn）《修改、补充土地领域行政违规处罚的若干规定》，2026年7月14日。

本文仅提供一般法律信息，不构成针对具体案件的法律意见。