《2023年房地产经营法》下房地产项目整体或部分转让:条件、审批权限与程序

在众多房地产项目因资金短缺或开发商力不从心而停滞的市场背景下,将项目整体或部分转让给更具实力的投资者,已成为常见的出路。这也是许多外商直接投资(FDI)投资者选择的渠道,以便比从头申请新项目更快地进入越南市场。然而,房地产项目转让并非单纯的资产买卖,而是转移与土地、规划及购房人相关联的整套法律权利义务;如果条件或程序处理不当,交易可能被认定无效,并带来重大损失。

本文分析《2023年房地产经营法》(第29/2023/QH15号法律,自2024年8月1日起施行)项下房地产项目整体或部分转让的法律框架,重点阐述转让条件、审批权限以及转让方与受让方均须掌握的办理程序。

Mục 01房地产项目转让的法律性质

与出售单个房地产产品不同,项目转让是指受让方就项目整体或部分继受开发商(投资业主)的法律地位,并承接已经确立的各项权利义务。这包括按照已获批准的项目内容继续实施、遵守规划和进度要求,以及继受此前已与客户签订合同所作承诺的义务。正因为受让方承接的不仅是资产,还有义务,法律才设置了严格条件,以确保项目不会落入实力更弱的主体之手。

贯穿始终的一项原则是:转让不得改变项目的目标和内容,并须保障客户及相关方的合法权益。换言之,项目中的购房人不得仅因开发商易主而被置于不利地位;这是国家机关在审查是否准予转让时高度关注的要点。

Mục 02《2023年房地产经营法》第40条规定的转让条件

《2023年房地产经营法》第40条规定了项目获准转让所需具备的条件。就项目而言,项目须已获主管机关批准、已有经批准的详细规划,拟转让的项目或部分项目须已履行相关义务并拥有合法的土地使用权。尤其是,拟转让的项目或部分项目不得存在土地使用权争议,不得因保障判决执行而被查封,亦不得属于被暂停、收回的情形。

就当事人而言,转让方须拥有土地使用权,并已就拟转让的项目或部分项目履行与土地相关的财政义务;受让方须为房地产经营企业,符合能力要求并具备继续实施项目的充足财务条件。受让方必须是具备充分实力的房地产经营企业,这一要求是关键所在:法律不允许个人或不符合条件的企业接手项目后任其继续停滞。

实践中最常见的障碍是与土地相关的财政义务。许多项目之所以长期搁置,正是因为原开发商尚未履行该项义务,导致转让交易在该义务得到处理之前处于悬而未决的状态。从律师的角度看,在签约前就项目的财政义务、规划状况及争议情况进行审慎的法律尽职调查,是受让方不可省略的步骤。

Mục 03审批权限与办理程序

房地产项目转让并非当事人可自行完成的交易,而须取得国家主管机关的批准。《2023年房地产经营法》第41条将准予转让的权限与决定投资方针或批准项目的层级相挂钩,由省级或更高层级的相应机关审查并决定是否准予项目整体或部分转让。将审批权限与最初批准层级挂钩,可确保由最了解项目的机关来评估易主的适当性。

关于程序,第42条规定了自转让方提交申请材料、主管机关审查并作出准予决定,到双方签订转让合同并完成交接手续的各个步骤。在取得准予决定并签订合同后,受让方正式继受所受让项目或部分项目的开发商权利义务,并须办理手续以获认定为新的开发商。该程序虽然环节较多,但正是保障交易具有稳固法律效力的保护机制,而非仅停留于容易破裂的民事约定。

Mục 04常见风险与实务建议

最大的风险在于,双方急于促成交易而采取规避法律的方式,例如以转让项目公司股权代替按正规程序转让项目,或在项目尚未具备条件之前签订大额定金合同、合作合同。这些做法潜藏交易被认定无效、已付款项难以追回、发生争议时受让方丧失对项目控制权等风险。股权转让虽然在公司法层面合法,但不能替代房地产经营法律对项目本身设定的条件和责任。

实务建议是,受让方应将交易结构安排为付款与法律条件的完成进度相挂钩:仅在主管机关已准予项目转让、且与土地相关的财政义务已得到处理后,方支付大额款项。同时,合同中应载明转让方就项目法律状况所作的陈述与保证条款,并就所提供信息不实的情形约定明确的违约责任。企业可联系HTIC律师事务所,在整个交易过程中获得专业支持。

Mục 05常见问题

可以只转让项目的一部分吗,还是必须整体转让? 法律允许整体或部分转让项目。但拟转让的部分须在法律和技术上可以独立分割,完全符合第40条规定的条件,且部分转让不得影响项目剩余部分以及客户的合法权益。

项目易主后,已签订购房合同的客户怎么办? 受让方继受原开发商对客户的义务,包括已签订合同项下的义务。客户权益必须得到保障,这也是主管机关审查准予转让时考量的条件之一。

外国投资者可以受让房地产项目吗? 外国投资者如符合具备充分实力的房地产经营企业条件,并遵守适用于外资经济组织的投资和土地法律规定,可以受让房地产项目。交易架构的设计须同时考虑投资法律和土地法律,因此十分需要专业的法律意见。

Mục 06HTIC律师事务所的法律支持

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