购买期房的定金上限是多少？2023年《房地产经营法》第23条下的5%上限

多年来，在购买未来形成的住房（期房）时，定金环节隐藏着最大的风险。不少购房者为仍停留在图纸上的项目支付了数额巨大的定金，有时高达房价的数十个百分点，结果在项目进度迟缓或开发商陷入财务困境时被套牢。风险的根源在于，此前专门法几乎放任对定金数额的管控，任由双方在信息严重不对称、明显偏向开发商的格局下自由约定。

2023年《房地产经营法》（第29/2023/QH15号法律，自2024年8月1日起施行）首次为这笔定金设定了硬性上限，以保护购房者并促进市场健康发展。本文分析关于定金上限的新规定、允许收取定金的时点，以及购房者与开发商双方都需清楚把握的法律要点。

Mục 01购买期房的定金上限是多少？

这是对购房者具有决定性意义的问题。根据2023年《房地产经营法》第23条第5款，房地产项目开发商向拟购买、承租购买的交付定金一方收取的定金，不得超过住房、建筑工程或建筑工程内建筑楼面面积的销售价、租购价的5%。这一5%是强制性上限，意味着任何超过该比例的定金约定均不符合规定，超出上限的部分可能不受法律保护。

5%上限的意义不仅在于这个数字。就其本质而言，该规定使定金回归其保障合同订立这一原有功能，而非开发商在项目尚未具备必要条件时向客户变相募集资金的渠道。此前，收取大额定金实质上是占用购房者资金，将项目的全部风险转嫁给客户。将其限定在5%，重新平衡了这一关系：购房者仅需支付适度的定金以保留购买权，而实施项目的资源必须来自开发商真实的能力。

Mục 02开发商何时才可以收取定金？

与上限同样重要的是时点。开发商只有在住房或建筑工程已依据2023年《房地产经营法》具备投入经营的条件时，才可以收取定金。这意味着，在项目仍处于”卖青苗”阶段、尚未完成法律手续或尚不具备销售期房条件时，开发商不得收取定金。

对购房者而言，这是一项极为有用的法律”试金石”。如果开发商在项目缺乏证明其具备经营条件的法律文件时便提出收取定金，那就是一个明确的警示信号，表明该交易可能违反规定并蕴含高风险。客户在签署任何定金约定之前，应要求开发商出示证明将该不动产投入经营之条件的文件。省略这一核查步骤，正是许多购房者最终损失定金却无据追回的原因。

Mục 03定金约定必须写明哪些内容？

除对数额和时点的限制外，法律还对定金约定的内容提出了要求。根据规定，定金约定必须写明销售价或租购价。这一看似简单的要求对购房者具有很大的保护价值，因为它防止了开发商先收定金、事后再确定售价，从而使客户陷入既成事实、被迫接受高于预期价格的情形。

举例而言，设某客户对一套预计价格为30亿越南盾的公寓感兴趣。按照新规定，开发商最多只能收取5%的定金，即1.5亿越南盾，且定金约定必须写明这一30亿越南盾的价格。由此，购房者从一开始就能准确了解自己的财务义务，同时将面临风险的金额限定在1.5亿越南盾，而非以往大得多的数额。若某项定金约定未写明售价，或要求支付超过5%，购房者有依据予以拒绝，并要求按规定进行调整。

Mục 04区分定金与按进度付款

需要注意，定金与按进度付款是两种不同的法律制度，不应混淆。设有5%上限的定金，是在合同签订之前支付的款项。而按进度付款是在合同签订之后进行，依照施工进度实施，并受房地产经营法律规定的各自上限约束。理解这两种制度之间的界限，有助于购房者按阶段掌控自身资金流，避免被开发商以不利方式”合并”各项款项。

Mục 05常见问题

开发商要求支付10%的定金合法吗？ 不合法。超过销售价5%的定金违反2023年《房地产经营法》第23条第5款。购房者有权拒绝，并要求开发商将其调整至正确的上限。若已支付超过上限的款项，购房者宜咨询律师以评估维护权益的方案，因为超出上限的部分可能不被法律作为有效定金予以承认和保护。

已交定金但改变主意不买了，会损失定金吗？ 依据民法的一般原则，若交付定金的一方拒绝订立合同，则定金归收取定金的一方所有。因此，在交付定金之前，购房者应审慎斟酌，并仔细阅读关于任一方违约时如何处理的条款。

Mục 06HTIC就期房买卖提供法律支持

定金是购买期房过程中的第一步，也是最易产生风险的一步。HTIC律师事务所协助购房者审查项目的法律状况、核查将不动产投入经营的条件，并在签署前审阅定金约定与买卖合同。我们亦为开发商就构建合规的定金收取流程提供咨询，以预防纠纷。为使交易安全，欢迎参阅HTIC的房地产律师服务。

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