房地产买卖是否必须通过交易平台？2023年《房地产经营法》的规定

“买卖房地产是否必须通过交易平台（交易所）？”——这是HTIC律师事务所经常收到的问题，提问者既有个人购房者，也有项目开发商，尤其是当市场上出现不少来自分销机构本身的”交易必须过平台才合法”之类的说辞时。按照现行法律，简短的回答是：不强制。但在这个回答背后，是一段在两个极端之间摇摆的立法历史，以及各方在决定是否使用平台服务之前应当了解的实际法律后果。

本文分析《房地产经营法》（第29/2023/QH15号法律，自2024年8月1日生效）下房地产交易平台的法律地位、平台的经营条件，以及买卖双方在有平台参与的交易中如何自我保护。

Mục 01从强制到鼓励：一项争议制度的历史

2006年《房地产经营法》曾要求经营房地产的组织、个人必须通过交易平台出售、出租住房和建筑物。该规定本被寄望创造透明度，但实践表明，它只是增加了一个中介层级，其成本被转嫁到售价之中，而许多平台的”把关”质量却名不副实。因此2014年法律废除了这一义务。到2023年法律起草过程中，强制通过平台交易的方案再次被热烈讨论，理由是平台有助于国家掌握交易数据、防止税收流失；但国会最终选择的立场是尊重各方的经营自由和交易方式选择自由。

其结果是，2023年《房地产经营法》第7条第7款规定：国家鼓励组织、个人通过房地产交易平台进行住房、建筑物和土地使用权的买卖、转让、租赁、租购交易。”鼓励”是一个界限清晰的法律范畴：不通过平台的交易完全具有法律效力，任何人都无权以交易未通过平台为由拒绝公证、变更登记或颁发证书。任何与此相反的”咨询意见”均无法律依据。

Mục 02交易平台合法经营须满足哪些条件？

不强制使用平台，并不意味着平台可以随意经营。2023年法律专设一节规定房地产交易平台：第54条要求平台必须依法设立并登记经营，由经营房地产服务业务的企业运营；第55条规定经营条件，其中平台的管理、运营人员必须依企业法具有企业管理资格，并须完成房地产交易平台管理运营培训课程；随后的条文（包括第57条）确定了平台的权利和义务，例如有权要求客户提供拟挂牌房地产的档案、信息，并有义务在将该等信息纳入交易前进行核查。

从服务使用者的角度看，这些规定构成一个简单的检验方法：在与某”平台”签订服务合同之前，要求其出示载有相应经营范围的企业登记证书、向主管机关报送的平台经营通知文件，以及运营者的培训结业证书。市场上实际存在许多自称平台、实质上只是自由中介团伙的机构；等到纠纷爆发时——例如平台收取客户”占位”款而开发商迟迟不开盘——客户才发现交易对象没有明确的法律资格，收回款项的希望十分渺茫。

Mục 03通过平台交易：确认书的法律价值与需要细查的要点

当各方选择通过平台交易时，平台出具的交易确认书具有证据意义，可证明交易系通过已登记的中介组织进行——在贷款材料、资金流水证明和纳税申报中颇为有用。但必须正确理解其边界：平台的确认不能替代法定的合同公证、认证，不是确立所有权的依据，也不是房地产法律品质的”保险”。核查投入经营的房地产是否符合条件——具备开盘销售条件、无纠纷、无未解押抵押——的责任首先仍在卖方，平台仅在其公布信息的范围内承担责任。

一个示例情形：客户通过F1分销平台支付定金购买期房，信赖平台信息板上”项目已具备销售条件”的表述。其后该项目被认定尚未取得主管机关关于期房销售条件的确认文件。在此情形下，客户有权请求宣告该约定无效并要求退款；如能证明平台公布了不实信息，还可追究平台的连带责任。教训在于：即使有平台参与，购房者仍应独立核查项目的原始法律文件——或将该项工作委托给律师——而不是完全依赖营销材料。

Mục 04经营平台业务的企业与合规课题

对于正在运营或计划设立平台的企业，2023年的法律框架要求认真投入合规体系建设：平台运营规程、挂牌前房地产档案审查流程、交易信息存档并向主管机关报告的机制、与客户签订的明确划分责任范围的标准服务合同。特别是，平台业务与居间（经纪）业务之间的界限需要在企业架构中作出清晰设计，因为两类业务各有其条件和责任制度；在平台工作的经纪人员仍须依规定持有经纪执业证书。运营不规范不仅会招致行政处罚，还会在交易失败时成为客户追究赔偿责任的依据。

在咨询项目中，HTIC房地产律师通常建议开发商在与平台签订分销合同时纳入控制条款：限定平台可公布的信息内容，禁止在授权范围之外向客户收取任何款项，并设置当平台违规致使开发商承担责任时的追偿与赔偿机制。

Mục 05常见问题

不通过平台签订的买卖合同会无效吗？

不会。现行法律不要求房地产交易必须通过平台，因此不通过平台不影响合同效力。交易效力取决于民事法律的一般条件，以及相应交易类型的公证、认证等特别要求。

平台服务费由谁承担？有无上限？

平台服务费属于平台与服务使用方之间的民事约定，法律未设定上限。关键在于费用约定须在提供服务前以书面形式明确透明；购房者需警惕无发票、无凭证的”差价费””占位费”——这是产生纠纷和税务风险最多的灰色地带。

定金应当交给平台还是开发商？

按照安全原则，与购买项目房地产有关的一切款项都应依据经合法签字、盖章的合同直接支付给开发商。如通过平台支付，必须核验开发商授权平台收款的文件，写明款项用途，并完整保存凭证。支付给无有效授权一方的款项，在发生变故时极难追回。

Mục 06联系HTIC律师事务所

HTIC律师事务所提供项目及房地产交易法律尽职调查、开发商与平台分销合同审查、定金及占位款纠纷代理服务。按个案/项目提供固定报价——热线 +84 379 044 299。