依据2023年《房地产经营法》，FDI企业可以何种形式在越南经营房地产？

多年来，越南一直位居东南亚对外国投资者最具吸引力的房地产市场之列，投资者既包括来自新加坡、韩国、日本的城市综合开发集团，也包括寻求现金流型商业资产的投资基金。然而，与已几乎全面开放的众多制造业领域不同，房地产经营在越南仍属于对外国投资者实行有条件市场准入的行业：外商投资经济组织只能在法律明确列举的范围和形式内开展经营。对这一边界的误判并不罕见——已有大额并购交易因预设商业模式超出FDI法人在越南的许可经营范围而被迫中途重组，甚至最终流产。

自2024年8月1日起生效的《房地产经营法》（第29/2023/QH15号法律）在扩大开放与厘清界限两个方向上大幅重绘了这张法律地图。HTIC律师事务所（HTIC Law Firm）在此分析现行法律下FDI企业的房地产经营范围，以及企业在设计交易架构时须特别注意的要点。

Mục 01关键所在：外商投资经济组织分为两类，适用两种不同的经营范围

2023年《房地产经营法》最重要的变化在于对经营主体的分类方式。该法第10条并未对所有外资企业一视同仁，而是依据投资法律的标准将其分为两类。第一类是依照《投资法》须满足外国投资者条件并履行外国投资者投资程序的外商投资经济组织——基本上是外国投资者持有注册资本50%以上、或属于类似控制情形的企业。该类企业仅可按照第10条第3款列举的形式开展房地产经营，范围较窄。第二类是不属于上述情形的外商投资经济组织——典型的是外资持股比例在50%及以下的企业——依据第10条第1款，可按与国内组织相同的范围开展经营。

这一分类对交易架构的实务影响相当可观。就同一经营目标而言——例如收购现有商铺用于出租——外资占49%的企业可如同内资企业一样操作，而外资占51%的企业则不得以该形式购买现有住房、建筑物进行经营。正因如此，在许多交易中，50%的持股比例成为具有决定性法律意义的数字，而不仅仅是表决权问题；投资者必须在企业控制权与许可经营范围之间权衡取舍——这两个目标有时会正面冲突。

Mục 02受外国投资者规制的FDI企业依第10条第3款可以做什么？

对于适用外国投资者规制的一类企业，其许可经营形式围绕项目开发这一主轴展开。其一，企业可在国家交付、出租的土地上或通过受让项目取得的土地上投资建设住房、建筑物，用于出售、出租、租购——这是外国房地产开发商在越南的经典路径。其二，企业可受让房地产项目的全部或部分以继续投资经营，即我们在项目转让专文中分析过的项目并购渠道。其三，企业可承租住房、建筑物用于转租——该形式适合无需持有资产的服务式办公、服务式公寓运营模式。

与旧法相比，2023年法一项值得关注的扩展，是允许该类企业在房地产项目内投资建设技术基础设施，以转让、出租、转租已建成技术基础设施的土地使用权——这一业务板块与工业园区、城市开发项目紧密相连，而以往针对FDI板块的法律框架并不十分明晰。随着制造业向越南转移的浪潮带动配套工业用地需求大增，这是一条商业价值巨大的法律通道。相反，与购买现有资产再行经营相关的形式——购买现有住房、建筑物用于出售、出租、租购——对该类企业基本仍属禁区（法律允许的范围除外）；这正是现金流资产投资基金在投入资金前须在法律尽职调查中重点核查的边界。

Mục 03落地路径：从投资主张批准到资本与能力条件

获准以何种形式经营只是问题的第一层。第二层是准入条件：房地产经营企业须满足2023年《房地产经营法》第9条及配套细则规定的条件，其中项目投资主体还须满足最低自有资本要求——项目用地不足20公顷的，不低于总投资额的20%；20公顷及以上的，不低于15%——我们已在关于房地产经营条件的文章中详细分析。第三层是2020年《投资法》规定的投资程序：外国投资者的房地产项目通常须经投资主张批准程序，而对境内房地产企业的出资、购买股份，若导致有条件市场准入行业中外资持股比例上升，也可能须依2020年《投资法》第26条办理登记。

举例说明三层要求的交织：一家日本投资者拟设立外资占60%的合资公司，在15公顷土地上开发总投资额2万亿越南盾的住宅项目。该合资公司属于受外国投资者规制的类别，经营范围受第10条第3款限制；自有资本须达到至少4000亿越南盾，相当于总投资额的20%；且项目在推进土地、建设等环节前须完成投资主张批准程序。遗漏上述三层中的任何一层，都会导致材料受阻，甚至面临行政处罚或交易日后不被承认的风险。

Mục 04须审慎核查的架构：代持、长期租赁与未来形成资产

正因FDI板块经营范围受限，市场实务中衍生出多种规避型架构：由境内个人、组织代持所购资产；以附带租约转让权的长期租赁合同替代买断；或以分享资产运营收益的商业合作协议进行安排。各类架构的法律风险程度不一，但共同点是：若交易实质是让FDI企业超出许可范围经营，均面临因虚假交易或违反禁止性规定而被宣告无效的风险。合作关系一旦破裂，外方通常损失最重，因为资产登记在他人名下，而本应保护自己的协议恰恰是存在无效风险的协议。我们一贯的建议是：从一开始就在法律允许的范围内设计交易——合规架构的成本，永远远低于处理无效架构后果的成本。

Mục 05常见问题

FDI企业能否购买现有公寓、商铺用于转租？若企业属于2023年《房地产经营法》第10条第4款规定的受外国投资者规制类别，购买现有住房、建筑物用于出租经营的形式基本不在许可范围内；企业可考虑以承租后转租的形式操作。若外资持股比例在50%及以下且不属于控制情形，企业可按国内组织的范围经营。具体个案须结合投资登记证书与实际股权结构逐一核对。

外国个人能否在越南从事房地产经营？外国个人不属于2023年《房地产经营法》第10条规定的房地产经营主体；外国个人的权利主要限于依2023年《住房法》在一定条件和数量限制下拥有住房，正如我们在关于外国人住房所有权的文章中所分析。若欲规范开展经营，合适的路径是在越南设立经济组织。

房地产经营利润汇出境外是否受限？外国投资者在履行对越南国家的财务义务、备妥经审计财务报表和税务清算申报后，可依外汇管理和税务规定将合法利润汇往境外。实务中常见的问题不在汇出权利本身，而在证明利润合法来源的材料——这也是应从一开始就保持交易架构透明的又一理由。

Mục 06HTIC——外国投资者房地产领域的法律伙伴

HTIC律师事务所为境内外投资者提供投资架构设计、项目法律尽职调查、投资主张批准程序及房地产项目并购等法律服务。敬请参阅我们的越南房地产律师服务。按个案/项目提供固定报价——热线 +84 379 044 299。