Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023: trường hợp phá dỡ, nguyên tắc và hệ số bồi thường

Hàng loạt khu chung cư cũ được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang xuống cấp nghiêm trọng, đặt ra bài toán cải tạo, xây dựng lại vừa cấp bách vừa nhạy cảm về lợi ích. Câu chuyện không chỉ là kỹ thuật phá dỡ và xây mới, mà là làm sao dung hòa quyền lợi của hàng trăm chủ sở hữu căn hộ với bài toán hiệu quả của nhà đầu tư. Trong nhiều năm, chính sự bế tắc trong cơ chế đồng thuận và bồi thường đã khiến hàng loạt dự án cải tạo chung cư cũ giậm chân tại chỗ.

Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đã dành hẳn một chương để thiết lập khung pháp lý mới cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, với nhiều quy định nhằm tháo gỡ các nút thắt cũ. Bài viết phân tích các trường hợp bắt buộc phá dỡ, nguyên tắc thực hiện và cơ chế bồi thường mà chủ sở hữu cũng như nhà đầu tư cần nắm rõ.

Mục 01Khi nào nhà chung cư buộc phải phá dỡ để xây dựng lại?

Không phải cứ chung cư cũ là được hay bị phá dỡ; pháp luật xác định rõ các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ để bảo đảm an toàn tính mạng cho cư dân. Theo khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023, các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ bao gồm nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện an toàn; và nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng.

Bên cạnh đó, quy định còn bao quát các trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuống cấp mà thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch. Điểm cốt lõi trong tư duy lập pháp mới là gắn quyết định phá dỡ với kết quả kiểm định chất lượng công trình do cơ quan có thẩm quyền thực hiện, thay vì dựa trên cảm tính. Việc kiểm định trở thành căn cứ khoa học và pháp lý để khẳng định một tòa nhà đã thực sự nguy hiểm hay chưa, qua đó hạn chế tranh cãi kéo dài giữa cư dân muốn giữ nguyên hiện trạng và bên mong muốn triển khai dự án.

Mục 02Nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hoặc nhà chung cư thuộc tài sản công thuộc diện phải phá dỡ theo khoản 2 Điều 59, khi xây dựng lại theo quy hoạch đã được phê duyệt thì phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc quy định tại Điều 60 Luật Nhà ở 2023. Những nguyên tắc này bảo đảm việc cải tạo vừa đáp ứng quy hoạch đô thị, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu hiện hữu. Tinh thần xuyên suốt là chủ sở hữu căn hộ tại chung cư cũ được bảo đảm chỗ ở, hoặc thông qua tái định cư tại chỗ khi dự án xây dựng lại hoàn thành, hoặc thông qua phương án bồi thường thỏa đáng.

Một cải cách quan trọng của Luật Nhà ở 2023 là điều chỉnh cơ chế đồng thuận. Ở các trường hợp nhà chung cư buộc phải phá dỡ vì lý do an toàn, việc di dời và phá dỡ không còn bị phụ thuộc tuyệt đối vào sự đồng ý của toàn bộ 100% chủ sở hữu như cách hiểu cứng nhắc trước đây, bởi tính mạng con người được đặt lên trên. Đây chính là điểm gỡ nút thắt lớn nhất, bởi trên thực tế chỉ cần một vài hộ không đồng thuận là cả dự án cải tạo có thể đình trệ nhiều năm, gây thiệt hại cho chính cộng đồng cư dân còn lại.

Mục 03Cơ chế bồi thường và hệ số K: quyền lợi của chủ sở hữu được bảo vệ ra sao?

Vấn đề khiến các dự án cải tạo chung cư cũ dễ vướng mắc nhất luôn là bồi thường. Luật Nhà ở 2023 tiếp cận theo hướng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được lập công khai và bảo đảm chủ sở hữu có chỗ ở tương xứng. Trong đó, hệ số bồi thường diện tích căn hộ, thường được gọi là hệ số K, là công cụ then chốt. Hệ số này xác định diện tích căn hộ tái định cư mà chủ sở hữu được nhận so với diện tích căn hộ cũ, và thường lớn hơn 1 để bù đắp cho việc chủ sở hữu phải di dời, chờ đợi trong thời gian xây dựng.

Để hình dung, giả sử một chủ sở hữu đang có căn hộ 50 m² tại chung cư cũ và hệ số K được phê duyệt cho dự án là 1,5. Khi đó, về nguyên tắc chủ sở hữu sẽ được bố trí căn hộ tái định cư có diện tích tương ứng khoảng 75 m² tại chính vị trí dự án sau khi xây dựng lại. Con số hệ số K cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở điều kiện thực tế của từng dự án và khu vực, nên có thể khác nhau giữa các địa phương và các vị trí. Chính vì hệ số K ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi vật chất, đây là nội dung mà chủ sở hữu cần theo dõi sát và, khi cần, tham vấn luật sư để đánh giá phương án bồi thường có thỏa đáng hay không trước khi ký kết.

Một rủi ro thường gặp là chủ sở hữu ký thỏa thuận bồi thường khi chưa hiểu rõ các cam kết về tiến độ, chất lượng căn hộ tái định cư và phương án tạm cư trong thời gian chờ đợi. Khi dự án chậm tiến độ, người dân có thể rơi vào cảnh vừa mất chỗ ở cũ vừa chưa nhận được nhà mới. Do đó, việc rà soát kỹ hợp đồng, thỏa thuận bồi thường và các cam kết ràng buộc của chủ đầu tư là bước bảo vệ quyền lợi thiết yếu.

Mục 04Góc nhìn của nhà đầu tư tham gia dự án cải tạo

Đối với doanh nghiệp bất động sản, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vừa là cơ hội vừa là thử thách pháp lý. Cơ hội nằm ở quỹ đất tại các vị trí trung tâm đắc địa, nhưng thách thức nằm ở việc phải xử lý quan hệ với hàng trăm chủ sở hữu, tuân thủ quy hoạch, và bảo đảm phương án bồi thường được đồng thuận. Khung pháp lý mới của Luật Nhà ở 2023 tạo ra hành lang rõ ràng hơn để lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao về tính minh bạch và tuân thủ. Nhà đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý chặt chẽ ngay từ khâu lập phương án để tránh rủi ro khiếu kiện kéo dài về sau.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Chủ sở hữu không đồng ý với phương án bồi thường thì có quyền gì? Chủ sở hữu có quyền tham gia ý kiến đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và có thể khiếu nại nếu cho rằng quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm. Tuy nhiên, trong các trường hợp nhà chung cư buộc phải phá dỡ vì lý do an toàn, việc di dời vẫn phải được thực hiện; vấn đề bồi thường sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật. Vì vậy, việc chủ động tham vấn pháp lý sớm sẽ hiệu quả hơn nhiều so với chờ đến khi phát sinh tranh chấp.

Chủ sở hữu có được nhận tiền thay vì căn hộ tái định cư không? Tùy theo phương án được duyệt và nguyện vọng, chủ sở hữu có thể được lựa chọn nhận nhà tái định cư tại chỗ hoặc nhận bồi thường bằng tiền, hoặc các hình thức khác theo quy định. Mỗi lựa chọn có ưu và nhược điểm về giá trị và tính ổn định chỗ ở, nên cân nhắc kỹ trong tương quan với giá thị trường khu vực.

Mục 06HTIC hỗ trợ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là lĩnh vực đan xen giữa quyền sở hữu, quy hoạch và lợi ích kinh tế, đòi hỏi sự thận trọng pháp lý từ cả phía cư dân lẫn nhà đầu tư. Công ty Luật TNHH HTIC hỗ trợ chủ sở hữu đánh giá phương án bồi thường, hệ số K và rủi ro tái định cư, đồng thời tư vấn cho doanh nghiệp bất động sản về thủ tục pháp lý triển khai dự án cải tạo chung cư cũ. Tham khảo dịch vụ luật sư bất động sản của HTIC để được bảo vệ quyền lợi một cách chuyên nghiệp.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.