ベトナム土地政策2026：庭地・池地の宅地への転換（30/50/100％）と不動産の電子識別コード

2026年、ベトナムの土地政策に重要な変更が加わります。住民と投資家にとって最も関心の高い2点は、(1) 庭地・池地を宅地へ転換する際の土地使用料の大幅な軽減、(2) 不動産の電子識別コードの正式導入です。本稿では両政策を整理・解説します。

Mục 011. 庭地・池地の宅地転換：100%ではなく30～50%のみ

国会の決議第254/2025/QH15号（2026年1月1日施行）により、一定の場合に庭地・池地・農地を宅地へ転換する際の土地使用料が大幅に軽減されます。

1.1. 新しい納付水準

• 地域の宅地交付限度内の面積は、差額の30%。
• 限度を超える面積は、差額の50%。
• 優遇対象外の場合は、従来どおり差額の100%を納付。

1.2. 適用条件

宅地を含む同一筆内の庭地・池地・農地（土地使用権の承認時に確定されたもの）、または宅地に付随する庭地・池地を起源とし譲渡のため分筆された土地、あるいは2014年7月1日より前に測量機関が分筆した土地に適用されます。各世帯・個人は、選択した1筆について1回のみ軽減を適用できます。

1.3. 計算例

ある世帯が200㎡を宅地へ転換し、地域の宅地交付限度が100㎡の場合：最初の100㎡は差額の30%、残りの100㎡（限度超過分）は50%で計算します。

Mục 022. 2026年3月1日からの不動産電子識別コード

政令第357/2025/ND-CP号により、2026年3月1日から各不動産に固有の電子識別コードが付与され、情報の透明化と市場管理の向上を図ります。

2.1. 識別コードとは

不動産商品の電子識別コードは、最大40文字の英数字列で、各住戸（マンション、戸建て）または建築物内の不動産ごとに付与されます。住宅の場合、筆の識別コード、事業/工事コード、場所コード（ある場合）、および文字列で構成されます。

2.2. 契約への記載義務

2026年3月1日から、不動産識別コードは、手付契約、売買・譲渡契約、賃貸購入契約、抵当書類などの関連契約に必ず記載されます。加えて、不動産仲介業者にもコードが付与されます。

Mục 033. 住民・投資家が留意すべき点

• 筆の起源と書類を確認し、30～50%軽減の対象かを判断する。
• 転換の時期と、優遇を適用する筆（1回・1筆のみ）を検討する。
• 2026年3月1日以降の不動産契約締結前に電子識別コードを準備・照会する。
• 識別コードで不動産の法的状態を確認し、紛争リスクを抑える。

Mục 044. よくある質問（FAQ）

2026年に庭地を宅地へ転換するといくら納付しますか？

限度内は差額の30%、限度超過分は50%。優遇対象外は一般規定に基づき100%です。

軽減政策は何回適用できますか？

各世帯・個人は、選択した1筆について1回のみ適用できます。

不動産電子識別コードはいつから適用されますか？

政令357/2025/ND-CP号により2026年3月1日から適用され、関連契約への記載が義務付けられます。

Mục 05HTICがサポートします

HTIC法律事務所は、住民と投資家に対し、土地の目的変更手続、新政策に基づく土地使用料の算定、不動産電子識別コードの照会・活用、取引の法的デューデリジェンスを助言します。建設法2025の概要もご参照のうえ、個別の事案はHTICまでお問い合わせください。