Dự án nhà ở thương mại có bắt buộc phải có đất ở không? Cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15

Trong nhiều năm, một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường phát triển nhà ở tại Việt Nam nằm ở một câu hỏi tưởng chừng kỹ thuật: doanh nghiệp muốn làm dự án nhà ở thương mại thì khu đất phải có sẵn đất ở hay không? Theo quy định của pháp luật nhà ở giai đoạn trước, nhà đầu tư chỉ được chấp thuận làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng đất ở, hoặc đất ở và đất khác — nghĩa là hàng loạt khu đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh có vị trí hoàn toàn phù hợp quy hoạch đô thị nhưng không dính một mét vuông đất ở nào đều bị loại khỏi cuộc chơi, dù nhà đầu tư sẵn sàng thỏa thuận mua lại quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường. Hàng trăm dự án trên cả nước rơi vào cảnh đứng hình vì vướng mắc này, nguồn cung nhà ở vì thế càng thêm khan hiếm.

Nghị quyết số 171/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 30/11/2024, có hiệu lực từ ngày 01/4/2025, ra đời chính để tháo nút thắt đó bằng một cơ chế thí điểm kéo dài 5 năm. Công ty Luật TNHH HTIC phân tích nội dung cơ chế này và những điều kiện mà doanh nghiệp phải đáp ứng để được hưởng lợi từ nó.

Mục 01Cơ chế thí điểm: mở đường cho dự án nhà ở thương mại trên đất không có đất ở

Nội dung cốt lõi của Nghị quyết 171/2024/QH15 là cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hoặc kết hợp các loại đất — điều mà trước đây Luật Nhà ở và pháp luật đất đai không cho phép nếu khu đất không có thành phần đất ở. Nói cách khác, trong phạm vi thí điểm, con đường thỏa thuận dân sự để gom đất làm nhà ở thương mại được khai thông trở lại, đặt cạnh hai con đường truyền thống là Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu — cơ chế chúng tôi đã phân tích trong bài viết về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Ý nghĩa thương mại của cơ chế này rất đáng kể. Với con đường thỏa thuận, nhà đầu tư chủ động về tiến độ gom đất, đàm phán trực tiếp với người sử dụng đất theo nguyên tắc tự nguyện, tránh được cả sự cạnh tranh tại đấu giá lẫn những hệ lụy xã hội của thu hồi đất. Đổi lại, Nhà nước kiểm soát bằng một hệ thống điều kiện chặt chẽ và bằng chính tính chất thí điểm có thời hạn của cơ chế: Nghị quyết chỉ có hiệu lực trong 5 năm kể từ 01/4/2025. Khung thời gian hữu hạn này tự nó là một thông điệp chiến lược cho doanh nghiệp — cửa sổ cơ hội đang mở nhưng sẽ không mở mãi, và những dự án muốn đi qua cửa này cần khởi động sớm bởi riêng khâu lập danh mục, xin chấp thuận và đàm phán nhận chuyển nhượng đã có thể ngốn hàng năm trời.

Mục 02Các điều kiện để dự án được thực hiện theo cơ chế thí điểm

Không phải cứ có đất là làm được dự án theo Nghị quyết 171/2024/QH15. Khu đất và dự án phải đồng thời đáp ứng một chuỗi điều kiện. Trước hết là các điều kiện về quy hoạch: phạm vi khu đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; đồng thời phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt. Tiếp đến là điều kiện về danh mục: khu đất phải nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, còn cần có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cuối cùng, bản thân tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đầu tư.

Riêng với trường hợp khu đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh hoặc các loại đất đặc thù khác, Nghị quyết đặt ra những giới hạn riêng mà doanh nghiệp cần rà soát kỹ. Điều đáng nhấn mạnh về mặt thực tiễn là vai trò của chính quyền cấp tỉnh: danh mục khu đất thí điểm do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, văn bản chấp thuận thỏa thuận do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành — nghĩa là cánh cửa thí điểm rộng hay hẹp phụ thuộc đáng kể vào mức độ chủ động của từng địa phương. Doanh nghiệp có khu đất tiềm năng nên theo dõi sát các nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh nơi có đất và chủ động đề xuất đưa khu đất vào danh mục, thay vì thụ động chờ danh mục được công bố rồi mới hành động.

Mục 03Giới hạn 30%: van an toàn của cơ chế thí điểm

Để ngăn cơ chế thí điểm bị lạm dụng thành làn sóng chuyển đổi đất tràn lan, Nghị quyết 171/2024/QH15 đặt ra giới hạn định lượng: tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm — bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sang đất ở — không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất ở, theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030 đã được phê duyệt. Hiểu một cách hình ảnh: nếu quy hoạch tỉnh cho phép toàn tỉnh tăng thêm 1.000 héc ta đất ở trong kỳ quy hoạch, thì tổng quỹ đất dành cho tất cả các dự án theo cơ chế thí điểm trên địa bàn tỉnh đó không vượt quá 300 héc ta.

Giới hạn này tạo ra một cuộc cạnh tranh ngầm về suất trong danh mục giữa các nhà đầu tư trên cùng địa bàn: quỹ 30% là hữu hạn, ai vào danh mục trước, người đó chiếm chỗ trước. Đây là lý do nữa khiến tốc độ chuẩn bị hồ sơ trở thành lợi thế cạnh tranh thực sự. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần đánh giá rủi ro danh mục bị điều chỉnh: danh mục do Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua có thể được rà soát, bổ sung hoặc đưa ra khỏi danh mục theo tình hình thực tế, nên các cam kết tài chính lớn — đặt cọc gom đất, mua lại doanh nghiệp có đất — chỉ nên thực hiện khi trạng thái pháp lý của khu đất trong danh mục đã đủ chắc chắn và tốt nhất là sau khi có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân tỉnh.

Mục 04Từ chấp thuận thí điểm đến triển khai dự án: những bước không được bỏ qua

Được chấp thuận theo cơ chế thí điểm không có nghĩa là dự án được miễn các thủ tục khác. Sau khi hoàn tất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nhà đầu tư vẫn phải đi qua đầy đủ chuỗi thủ tục đầu tư — chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Luật Đất đai 2024, phê duyệt quy hoạch chi tiết, thủ tục về thiết kế và giấy phép theo pháp luật xây dựng — trước khi đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm cả các quy định về bán nhà ở hình thành trong tương lai và bảo lãnh ngân hàng mà chúng tôi đã phân tích trong các bài viết trước. Nghĩa vụ tài chính về đất trong kịch bản này không hề nhỏ: khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất sản xuất sang đất ở, tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể tùy trường hợp, và với mặt bằng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, chi phí này cần được đưa vào bài toán khả thi ngay từ khâu quyết định đầu tư chứ không phải sau khi đã gom xong đất.

Một điểm chiến lược cuối cùng: vì đây là cơ chế thí điểm 5 năm, doanh nghiệp cần dự phòng kịch bản pháp lý sau khi thời hạn thí điểm kết thúc — dự án đã được chấp thuận trong thời hạn thí điểm sẽ tiếp tục thực hiện, nhưng những kế hoạch gom đất chưa kịp hoàn tất thủ tục khi cơ chế hết hiệu lực có thể rơi vào khoảng trống pháp lý. Việc phân kỳ đầu tư và quản trị tiến độ thủ tục vì vậy phải bám sát mốc hết hiệu lực của Nghị quyết.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Dự án nhà ở thương mại hiện nay có bắt buộc phải có đất ở không? Theo cơ chế thông thường, việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại vẫn gắn với các yêu cầu về loại đất theo pháp luật nhà ở và đất đai. Tuy nhiên, trong thời hạn thí điểm 5 năm từ 01/4/2025, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thực hiện dự án trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện khu đất nằm trong danh mục được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua và đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Doanh nghiệp FDI có được tham gia cơ chế thí điểm này không? Chủ thể thực hiện dự án thí điểm là tổ chức kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đầu tư. Với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cần đối chiếu thêm các giới hạn về hình thức nhận quyền sử dụng đất của khối FDI theo Luật Đất đai 2024 và phạm vi kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023; trên thực tế, cấu trúc phổ biến là hợp tác với doanh nghiệp trong nước đứng vai trò nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từng cấu trúc cần được thẩm định riêng.

Khu đất của tôi phù hợp quy hoạch nhưng chưa có trong danh mục của tỉnh thì làm thế nào? Doanh nghiệp có thể chủ động đề xuất với cơ quan chức năng địa phương để khu đất được xem xét đưa vào danh mục trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua tại kỳ họp gần nhất. Hồ sơ đề xuất nên chứng minh rõ sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và chương trình phát triển nhà ở của địa phương, cùng năng lực của nhà đầu tư — chất lượng hồ sơ ở bước này quyết định đáng kể xác suất được chấp thuận.

Mục 06Liên hệ HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn đánh giá điều kiện khu đất theo Nghị quyết 171/2024/QH15, chuẩn bị hồ sơ đề xuất vào danh mục thí điểm, cấu trúc giao dịch nhận quyền sử dụng đất và triển khai thủ tục dự án nhà ở thương mại cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Tham khảo dịch vụ luật sư bất động sản của chúng tôi. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.