Khi nào hợp đồng xây dựng vô hiệu? Hậu quả pháp lý và cách phòng tránh theo Bộ luật Dân sự 2015

Trong tư duy của nhiều doanh nghiệp xây dựng, một hợp đồng đã ký, đã đóng dấu, thậm chí đã thi công được một phần thì đương nhiên có hiệu lực và hai bên cứ thế thực hiện. Thực tế tố tụng lại cho thấy điều ngược lại: không ít vụ tranh chấp xây dựng kết thúc bằng việc tòa án hoặc trọng tài tuyên bố hợp đồng vô hiệu toàn bộ hoặc một phần, kéo theo hệ quả pháp lý mà cả hai bên đều không lường trước — các thỏa thuận về phạt vi phạm, lãi chậm trả, đơn giá đã chốt đều không còn giá trị ràng buộc, và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trong khi công trình thì không thể tháo ra trả lại được. Hiểu đúng khi nào hợp đồng xây dựng vô hiệu, hậu quả của nó và cách phòng tránh vì vậy không phải là câu chuyện lý thuyết, mà là vấn đề quản trị rủi ro thiết thân với mọi chủ đầu tư và nhà thầu.

Công ty Luật TNHH HTIC phân tích vấn đề này trên nền các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 — đạo luật gốc điều chỉnh hiệu lực của mọi giao dịch dân sự, bao gồm hợp đồng xây dựng — kết hợp với đặc thù của pháp luật xây dựng hiện hành.

Mục 01Bốn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng xây dựng theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015

Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi hội đủ các điều kiện: chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp với giao dịch được xác lập; chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; và hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của luật trong trường hợp luật có quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực. Hợp đồng xây dựng thiếu bất kỳ điều kiện nào trong số này đều có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong lĩnh vực xây dựng, điều kiện về chủ thể là nơi rủi ro tập trung nhiều nhất. Người ký hợp đồng phía doanh nghiệp phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền hợp lệ; thực tế đã có những hợp đồng thi công giá trị hàng chục tỷ đồng do phó giám đốc chi nhánh ký mà không có văn bản ủy quyền của người đại diện theo pháp luật, để rồi khi tranh chấp nổ ra, phía công ty phủ nhận trách nhiệm với lý do người ký không có thẩm quyền. Điều 142 và Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả của giao dịch do người không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện xác lập khi đó sẽ trở thành tâm điểm của vụ kiện: hợp đồng về nguyên tắc không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ khi người được đại diện đã công nhận, biết mà không phản đối trong thời hạn hợp lý, hoặc có lỗi dẫn đến việc bên kia không biết về việc vượt thẩm quyền. Bài học thực tiễn: trước khi ký bất kỳ hợp đồng xây dựng nào, hãy yêu cầu cung cấp giấy đăng ký doanh nghiệp, điều lệ và văn bản ủy quyền, đồng thời lưu các tài liệu này vào hồ sơ hợp đồng.

Mục 02Vi phạm điều cấm của luật: từ câu chuyện năng lực nhà thầu đến công trình không phép

Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Trong thực tiễn xét xử tranh chấp xây dựng những năm qua, một trong những lập luận được viện dẫn nhiều nhất là hợp đồng vô hiệu do nhà thầu không đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng tại thời điểm ký kết. Các tòa án không hoàn toàn thống nhất về vấn đề này: có bản án tuyên hợp đồng vô hiệu toàn bộ vì nhà thầu thiếu chứng chỉ năng lực phù hợp với cấp công trình, có bản án lại chỉ coi đây là vi phạm hành chính và giữ nguyên hiệu lực hợp đồng nếu công trình đã hoàn thành, nghiệm thu đạt chất lượng. Sự thiếu nhất quán này tự nó đã là một rủi ro: doanh nghiệp không thể biết trước số phận hợp đồng của mình cho đến khi có phán quyết.

Bối cảnh pháp lý từ ngày 01/7/2026 có thay đổi đáng kể khi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 bãi bỏ chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, chuyển sang cơ chế doanh nghiệp tự công khai và tự chịu trách nhiệm về năng lực. Điều này làm giảm nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu vì lý do thiếu chứng chỉ năng lực tổ chức đối với các hợp đồng ký sau thời điểm trên, nhưng không có nghĩa là rủi ro chủ thể biến mất: các yêu cầu về chứng chỉ hành nghề của cá nhân đảm nhận chức danh chủ chốt, về điều kiện đối với nhà thầu nước ngoài vẫn tồn tại, và việc kê khai năng lực gian dối để trúng thầu hoàn toàn có thể bị xem xét dưới góc độ lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Tương tự, hợp đồng thi công cho công trình bắt buộc phải có giấy phép xây dựng nhưng chưa được cấp phép cũng tiềm ẩn nguy cơ bị đánh giá là có nội dung vi phạm điều cấm, bên cạnh các chế tài hành chính về xây dựng không phép mà chúng tôi đã phân tích trong một bài viết trước.

Mục 03Giả tạo, nhầm lẫn, lừa dối và đe dọa: các trường hợp vô hiệu ít được để ý

Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch giả tạo — xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba — thì vô hiệu. Hiện tượng này không hiếm trong xây dựng: hai bên ký một hợp đồng ghi giá trị thấp để giảm nghĩa vụ thuế, kèm theo phụ lục hoặc thỏa thuận miệng về giá trị thật. Khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu chỉ được công nhận nếu tự nó đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực — và việc chứng minh nội dung của thỏa thuận thật, vốn không được lập thành văn bản đàng hoàng, là thử thách gần như bất khả thi. Doanh nghiệp chọn con đường này đang tự đặt mình vào thế không có hợp đồng nào bảo vệ cả.

Nhầm lẫn theo Điều 126 và lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 cũng xuất hiện trong tranh chấp xây dựng dưới những hình hài rất thực tế: nhà thầu bỏ giá dựa trên hồ sơ khảo sát địa chất do chủ đầu tư cung cấp, sau này phát hiện số liệu khảo sát sai lệch nghiêm trọng so với điều kiện thực tế; hoặc chủ đầu tư ký hợp đồng vì tin vào hồ sơ kinh nghiệm mà nhà thầu làm giả. Điểm cần lưu ý về mặt tố tụng là các trường hợp vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa thuộc nhóm vô hiệu tương đối: theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là hai năm kể từ ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, bị lừa dối; hết thời hiệu này mà không có yêu cầu thì giao dịch mặc nhiên có hiệu lực. Ngược lại, vô hiệu do vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hoặc do giả tạo không bị giới hạn thời hiệu yêu cầu.

Mục 04Hậu quả pháp lý của hợp đồng xây dựng vô hiệu: bài toán hoàn trả không đơn giản

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Với hợp đồng mua bán hàng hóa thông thường, nguyên tắc này vận hành tương đối trơn tru. Với hợp đồng xây dựng, nó tạo ra một bài toán đặc thù: phần công trình đã thi công không thể tháo dỡ trả lại nhà thầu, nên tòa án thường buộc chủ đầu tư thanh toán giá trị khối lượng đã thực hiện được nghiệm thu hoặc được giám định xác định, thay vì hoàn trả bằng hiện vật.

Nghe qua có vẻ nhà thầu không thiệt, nhưng phân tích kỹ sẽ thấy khác. Thứ nhất, giá trị hoàn trả thường được xác định theo kết quả giám định độc lập chứ không theo đơn giá hợp đồng, nghĩa là phần lợi nhuận kỳ vọng và các khoản trượt giá đã đàm phán được có thể bốc hơi. Thứ hai, toàn bộ các điều khoản bảo vệ — phạt vi phạm, lãi chậm thanh toán theo thỏa thuận, quyền tạm dừng thi công — đều không còn hiệu lực áp dụng. Thứ ba, khoản bồi thường thiệt hại phụ thuộc vào việc xác định lỗi của mỗi bên trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu, một cuộc chiến chứng minh tốn kém và khó đoán định. Lấy ví dụ bằng số: hợp đồng trọn gói 50 tỷ đồng với lợi nhuận dự kiến 8%, nếu bị tuyên vô hiệu khi đã thi công 60% khối lượng, nhà thầu có thể chỉ được hoàn trả giá trị giám định khoảng 27–28 tỷ đồng cho phần đã làm thay vì 30 tỷ đồng theo đơn giá hợp đồng, đồng thời mất toàn bộ 4 tỷ đồng lợi nhuận kỳ vọng của phần còn lại — chưa kể chi phí giám định, luật sư và thời gian tố tụng kéo dài nhiều năm.

Mục 05Phòng tránh: rà soát pháp lý trước khi ký rẻ hơn rất nhiều so với kiện tụng

Kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH HTIC là phần lớn nguyên nhân vô hiệu đều có thể phát hiện và khắc phục ngay tại khâu rà soát trước ký kết: kiểm tra tư cách pháp lý và thẩm quyền ký của đối tác, đối chiếu điều kiện năng lực với quy mô công trình, xác nhận tình trạng pháp lý của dự án và giấy phép xây dựng, loại bỏ các thỏa thuận hai giá, và bảo đảm hình thức văn bản với những nội dung bắt buộc. Chi phí cho một cuộc rà soát như vậy chỉ bằng phần rất nhỏ so với giá trị hợp đồng, trong khi cái giá của một hợp đồng vô hiệu — như phân tích ở trên — có thể lên tới hàng tỷ đồng cùng nhiều năm theo đuổi tố tụng. Với các dự án có yếu tố nước ngoài, việc rà soát còn phải bao quát cả điều kiện hoạt động của nhà thầu nước ngoài tại Việt Nam, vấn đề ngôn ngữ hợp đồng và luật áp dụng.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây dựng chỉ ký qua email, không có bản giấy, có vô hiệu không? Không đương nhiên vô hiệu. Giao dịch thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015. Vấn đề thực tế nằm ở chứng minh: các bên cần lưu trữ đầy đủ chuỗi email, file hợp đồng và chứng cứ về thẩm quyền của người trao đổi. Với các hợp đồng giá trị lớn, chúng tôi vẫn khuyến nghị ký bản giấy có đóng dấu hoặc chữ ký số để loại trừ tranh cãi.

Hợp đồng vô hiệu một phần thì phần còn lại có được thực hiện tiếp không? Theo Điều 130 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vô hiệu từng phần khi một phần nội dung vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại. Ví dụ điều khoản phạt vi phạm vượt mức trần luật cho phép có thể bị vô hiệu phần vượt, trong khi các nghĩa vụ thi công và thanh toán vẫn giữ nguyên hiệu lực. Việc đánh giá phần vô hiệu có ảnh hưởng đến tổng thể hay không cần phân tích trên từng hợp đồng cụ thể.

Ai có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng xây dựng vô hiệu? Tùy trường hợp vô hiệu. Với vô hiệu tương đối như nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, quyền yêu cầu thuộc về bên bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị đe dọa và phải thực hiện trong thời hiệu hai năm theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Với vô hiệu tuyệt đối như vi phạm điều cấm hoặc giả tạo, các bên và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có thể yêu cầu, không bị giới hạn thời hiệu, và tòa án có thể tự mình xem xét khi giải quyết tranh chấp.

Mục 07Liên hệ HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ rà soát hợp đồng xây dựng trước ký kết, tư vấn xử lý hợp đồng có nguy cơ vô hiệu và đại diện tranh tụng cho chủ đầu tư, nhà thầu trong nước và nước ngoài. Tham khảo dịch vụ luật sư xây dựng của chúng tôi. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.